Achat immobilier : faut-il mettre toute son épargne dans son apport personnel ?

Quand on prépare un achat immobilier, le raisonnement paraît assez logique : plus on utilise son épargne, moins il faut emprunter. Et moins on emprunte, moins le crédit coûte cher.

Sur le papier, l’opération semble donc forcément avantageuse.

Mais faut-il vraiment consacrer toutes ses économies à son achat immobilier ? Ou vaut-il mieux accepter d’emprunter un peu plus pour conserver une épargne disponible ?

La réponse dépend autant du financement que l’on peut obtenir que de la situation financière dans laquelle on se retrouvera une fois propriétaire.

À quoi sert réellement votre apport ?

L’apport personnel correspond à la somme que l’acheteur finance avec ses propres économies, sans recourir à un emprunt.

Il permet généralement de couvrir tout ou partie des frais annexes à l’acquisition, notamment les frais de notaire, les frais de garantie ou les éventuels frais de dossier. Mais il peut également servir à réduire le montant du crédit immobilier.

Et sur ce point, le calcul est simple : plus l’apport est élevé, moins la banque doit prêter.

Cela présente plusieurs avantages.

D’abord, un emprunt moins important signifie généralement des mensualités plus faibles et un coût total du crédit réduit. À durée et taux identiques, les intérêts sont calculés sur un capital moins élevé.

Un apport conséquent peut également rassurer la banque. Il témoigne d’une capacité à épargner et permet de limiter la part du projet financée à crédit. Selon les dossiers, cela peut faciliter l’obtention du prêt ou contribuer à négocier de meilleures conditions.

Il serait donc faux de considérer qu’un apport important est une mauvaise idée.

Mais chercher à réduire au maximum son crédit peut aussi avoir une contrepartie : celle de ne plus disposer d’économies une fois l’achat réalisé.

Pourquoi conserver une épargne disponible ?

L’achat d’un logement ne se résume pas au prix du bien et aux frais de notaire. Une fois les clés récupérées, il reste souvent des dépenses à financer.

Les premières concernent l’installation. Meubles, électroménager, petits travaux, équipements ou aménagements extérieurs peuvent rapidement représenter plusieurs milliers d’euros. Ces frais sont généralement prévisibles et peuvent être budgétés en amont.

D’autres dépenses sont plus difficiles à anticiper. Une chaudière qui tombe en panne, une réparation urgente ou des travaux de copropriété imprévus peuvent nécessiter de mobiliser rapidement une somme importante.

À cela s’ajoutent les aléas de la vie quotidienne, qui n’ont pas nécessairement de lien avec le logement : une voiture à remplacer, une période de chômage ou une baisse temporaire de revenus.

C’est précisément le rôle de l’épargne de précaution : permettre de faire face à ces situations sans devoir systématiquement recourir à un nouveau crédit.

Avant d’utiliser toutes ses économies comme apport, il est donc essentiel de distinguer l’argent nécessaire à son installation de celui qu’il serait prudent de conserver pour les années suivantes.

Mettre 10 000 € de moins dans son apport : combien cela coûte-t-il vraiment ?

Pour comprendre l’intérêt de conserver une partie de son épargne, prenons un exemple.

Un acheteur dispose de 30 000 € d’économies pour financer son projet immobilier.

Deux possibilités s’offrent à lui :

• Option 1 : utiliser ses 30 000 € comme apport personnel.
• Option 2 : ne mobiliser que 20 000 € et conserver 10 000 € d’épargne disponible.

Dans le second cas, il devra donc emprunter 10 000 € supplémentaires.

Prenons l’hypothèse d’un crédit immobilier sur 25 ans, à un taux fixe de 3,50 %, hors assurance.

Dans cet exemple, conserver 10 000 € d’épargne revient à augmenter ses mensualités d’environ 50 €, avec un surcoût d’intérêts proche de 5 000 € sur toute la durée du prêt.

Ces 5 000 € ne sont évidemment pas négligeables. Mais ils sont répartis sur 25 ans, tandis que les 10 000 € conservés restent disponibles immédiatement en cas de besoin.

Il faut également tenir compte des intérêts éventuellement produits par cette épargne si elle est placée. À l’inverse, l’assurance emprunteur peut augmenter le coût du financement supplémentaire.

L’objectif n’est donc pas de dire qu’emprunter davantage est financièrement plus avantageux. Il s’agit de mesurer ce que l’on est prêt à payer pour conserver une certaine sécurité financière.

Et selon les situations, cette sécurité peut avoir une valeur importante.

Trouver le bon équilibre entre apport et capacité d’emprunt

Conserver une épargne de précaution est important, mais encore faut-il que le financement du projet immobilier soit possible.

Pour accorder un crédit immobilier, les banques doivent notamment respecter un taux d’effort qui ne dépasse en principe pas 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance comprise.

Attention : ce plafond concerne l’ensemble des crédits en cours, et pas uniquement le prêt immobilier. Un crédit automobile ou un prêt à la consommation entre donc également dans le calcul.

Cette règle mérite d’être anticipée. Si vos mensualités de crédit représentent déjà 33 % de vos revenus, vous disposerez de très peu de marge pour contracter un nouvel emprunt en cas de besoin. Si votre véhicule doit être remplacé quelques années après l’achat, obtenir un crédit automobile supplémentaire pourrait donc s’avérer difficile. 

C’est une raison supplémentaire de conserver une épargne accessible, mais aussi de ne pas négliger l’intérêt d’un apport plus important.

Car mobiliser davantage d’épargne peut parfois être nécessaire pour concrétiser son achat.

En réduisant le montant à emprunter, un apport plus élevé peut permettre de diminuer les mensualités, de respecter le taux d’effort maximal ou tout simplement de rendre finançable un projet qui ne le serait pas autrement.

Tout l’enjeu consiste donc à trouver le bon équilibre : apporter suffisamment pour obtenir son prêt dans de bonnes conditions, sans pour autant épuiser toutes ses réserves financières.

Combien d’épargne faut-il conserver après un achat immobilier ?

Il n’existe pas de montant universel.

On recommande généralement de disposer d’une épargne de précaution équivalente à trois à six mois de dépenses courantes. Mais cette indication reste un repère, pas une règle absolue.

La somme à conserver dépend notamment de la stabilité de vos revenus, de la composition de votre foyer, du niveau des charges et du logement que vous souhaitez acheter.

Un couple disposant de deux revenus stables, sans enfant et achetant un appartement récent n’aura pas nécessairement les mêmes besoins qu’une personne seule, indépendante, qui acquiert une maison ancienne.

L’état du bien compte également. Si vous achetez une maison avec un chauffage vieillissant, une toiture à surveiller ou des travaux d’entretien importants, mieux vaut prévoir une réserve plus conséquente. 

Si vous achetez dans une copropriété, consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les charges et les travaux envisagés permet aussi de mieux anticiper les dépenses futures.

L’enjeu n’est pas de conserver une somme arbitraire sur son compte, mais de disposer d’une réserve cohérente avec les risques et les dépenses auxquels vous pourrez être confronté.

Et cette réserve doit donc rester facilement accessible. Une épargne de précaution placée sur un livret disponible à tout moment ne remplit pas le même rôle qu’un placement bloqué pendant plusieurs années.

Comment déterminer le bon montant de votre apport personnel ?

Plutôt que de partir du principe qu’il faut mettre le maximum d’apport possible, une autre méthode consiste à raisonner à l’envers.

Avant de déterminer la somme à injecter dans votre achat, il peut être utile de vous poser quatre questions :

1. Combien me coûtera réellement mon installation ?

Déménagement, ameublement, travaux immédiats ou équipements indispensables : mieux vaut estimer ces dépenses avant de signer, plutôt que de les découvrir après.

2. Quelle épargne de précaution ai-je besoin de conserver ?

Le montant doit être adapté à vos dépenses mensuelles, à la stabilité de vos revenus et aux éventuels besoins d’entretien de votre logement.

3. Quelles mensualités puis-je assumer confortablement ?

Le plafond bancaire de 35 % n’est pas nécessairement un objectif à atteindre. Selon vos revenus et vos habitudes de consommation, vous pouvez préférer conserver une marge plus importante chaque mois.

4. Quel apport me permettra d’obtenir mon financement ?
   
   C’est ici qu’intervient la discussion avec votre banque ou votre courtier. Plusieurs simulations peuvent vous permettre de comparer différents niveaux d’apport, leurs conséquences sur vos mensualités, le coût de votre crédit et l’épargne qu’il vous restera.

Cette approche permet de prendre une décision en tenant compte de l’ensemble du projet, et pas uniquement du taux d’intérêt ou du montant emprunté.

Alors, faut-il mettre toutes ses économies dans son apport ?

Mobiliser une grande partie de son épargne peut être un excellent choix lorsque cela permet de réduire sensiblement le coût du crédit, d’obtenir de meilleures conditions de financement ou de concrétiser un projet immobilier.

Mais utiliser absolument toutes ses économies peut aussi laisser peu de marge face aux dépenses et aux imprévus qui accompagnent la vie de propriétaire.

À l’inverse, conserver une épargne importante en empruntant davantage n’est pas systématiquement la meilleure solution : cela augmente les intérêts à rembourser et peut rendre le financement plus difficile.

Le meilleur apport n’est donc pas nécessairement le plus élevé, mais celui qui permet de financer son achat dans de bonnes conditions, tout en conservant une situation financière suffisamment confortable après l’acquisition.

Car réussir son achat immobilier, ce n’est pas seulement devenir propriétaire. C’est aussi pouvoir profiter de son nouveau logement sans avoir à surveiller chaque dépense.