Emprunter à la retraite : mission impossible ?

Devenir propriétaire à 65 ans, acheter une résidence secondaire à 70 ans ou financer un nouveau logement après la fin de sa carrière professionnelle… Ces projets sont-ils encore envisageables avec un crédit immobilier ?

La question mérite d’être posée, car les banques n’étudient pas nécessairement le dossier d’un retraité de la même manière que celui d’un jeune actif.

Pour autant, la retraite n’est pas synonyme d’impossibilité d’emprunter. Et certains éléments, comme la stabilité des pensions ou l’existence d’un patrimoine immobilier, peuvent même constituer des atouts.

 

Peut-on obtenir un crédit immobilier après 60 ou 70 ans ?

Oui, il n’existe pas d’âge maximal fixé par la loi pour souscrire un crédit immobilier en France.

Une personne de 65, 70 ou même 75 ans peut donc, en principe, demander un financement à sa banque.

Mais cela ne signifie pas que tous les établissements accepteront de lui prêter.

Comme pour n’importe quel emprunteur, la banque examine sa capacité de remboursement, ses revenus, ses charges, son patrimoine et les caractéristiques du projet.

Elle tient également compte de l’âge auquel le crédit prendra fin.

Un emprunt souscrit à 65 ans sur 15 ans sera ainsi remboursé à 80 ans. Si cette échéance peut être acceptée par certains établissements, d’autres pourront se montrer plus réticents, notamment en raison des conditions d’assurance.

Il faut donc distinguer deux choses : l’absence de limite d’âge légale pour emprunter et les conditions commerciales des banques et des assureurs, qui peuvent restreindre les possibilités de financement.

 

Les pensions de retraite sont-elles suffisantes pour convaincre une banque ?

On pourrait penser qu’un salarié en CDI présente systématiquement un meilleur profil qu’un retraité. Pourtant, les pensions de retraite possèdent un avantage non négligeable : leur régularité.

Contrairement à certains revenus professionnels, elles ne dépendent plus du maintien dans un emploi.

Les banques peuvent donc les prendre en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt, au même titre que les salaires ou certains revenus locatifs.

Le taux d’effort reste toutefois un élément déterminant.

En principe, les charges de remboursement de l’ensemble des crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % des revenus retenus par la banque.

Prenons l’exemple d’une personne retraitée percevant une pension mensuelle de 1 800 €.

Avec un taux d’effort de 35 %, elle pourrait théoriquement consacrer jusqu’à 630 € par mois au remboursement de ses emprunts, assurance comprise.

Mais si cette personne rembourse déjà un crédit automobile de 150 € par mois, il ne lui resterait que 480 € pour financer un prêt immobilier et son assurance.

Attention : ces montants représentent des plafonds théoriques, pas une garantie d’obtenir un financement.

La banque doit également apprécier le reste à vivre, c’est-à-dire les revenus disponibles après le paiement des charges, pour vérifier que l’emprunteur pourra continuer à assumer ses dépenses courantes.

 

Acheter à 65 ans : pourquoi le patrimoine peut faire toute la différence ?

À 65 ans, deux retraités percevant exactement la même pension ne présenteront pas forcément le même profil aux yeux d’une banque.

Prenons l’exemple de deux personnes disposant chacune de 1 800 € de retraite mensuelle.

La première est déjà propriétaire de sa résidence principale, entièrement remboursée. Elle souhaite vendre sa maison devenue trop grande pour acheter un appartement plus facile à entretenir, proche des commerces et des services.

Grâce au produit de cette vente, elle peut disposer d’un apport personnel conséquent et n’avoir besoin que d’un petit crédit pour compléter son financement.

La seconde est locataire et souhaite accéder à la propriété pour la première fois. Avec la même pension, mais sans patrimoine immobilier à revendre, elle devra probablement emprunter une part beaucoup plus importante du prix de son logement.

À revenus équivalents, les deux projets ne présentent donc pas les mêmes besoins de financement.

Dans le premier cas, un apport élevé peut permettre de réduire le montant emprunté, les mensualités et éventuellement la durée du prêt. Dans le second, le financement peut être plus difficile à obtenir, notamment si la pension ne permet pas de supporter les mensualités nécessaires.

Cela ne signifie pas qu’un retraité locataire ne peut pas devenir propriétaire, ni qu’un propriétaire obtiendra automatiquement son crédit.

Mais cet exemple montre que l’âge et le montant de la pension ne suffisent pas, à eux seuls, à déterminer la faisabilité d’un projet immobilier à la retraite.

Le patrimoine disponible, l’épargne personnelle et le montant restant à financer peuvent tout autant faire la différence.

 

L’assurance emprunteur : le principal obstacle après un certain âge ?

C’est souvent sur ce point que les difficultés apparaissent.

Pour accorder un crédit immobilier, les banques exigent généralement une assurance emprunteur destinée notamment à couvrir le risque de décès.

Or, plus l’âge de l’emprunteur avance, plus cette assurance peut devenir coûteuse.

Les compagnies d’assurance évaluent les risques couverts et peuvent appliquer des cotisations plus élevées, des exclusions de garantie ou des limites d’âge.

Un contrat peut notamment prévoir que la garantie décès cesse de s’appliquer au-delà d’un certain âge. Il est donc indispensable de vérifier que la couverture correspond bien à la durée du prêt.

Autre particularité : les retraités ne bénéficient généralement pas de la dispense de questionnaire médical introduite par la loi Lemoine.

Cette dispense concerne les crédits immobiliers dont le montant assuré ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur, à condition que le remboursement intégral intervienne avant le 60e anniversaire de l’assuré.

Un retraité ayant déjà dépassé cet âge ne remplit donc pas cette deuxième condition.

Cela ne signifie pas qu’il sera automatiquement refusé, mais qu’une évaluation de son état de santé pourra être demandée.

Le coût de l’assurance peut alors peser lourdement sur le financement, au point de réduire la capacité d’emprunt.

Il faut également respecter le taux d’usure, c’est-à-dire le taux annuel effectif global maximal autorisé. Celui-ci inclut notamment les intérêts du prêt et l’assurance obligatoire.

 

Emprunter juste avant la retraite : faut-il anticiper la baisse des revenus ?

La question se pose également pour les personnes qui souhaitent acheter à 58 ou 60 ans, alors qu’elles exercent encore une activité professionnelle.

À première vue, leurs revenus peuvent permettre d’obtenir un financement confortable.

Mais si leur départ à la retraite est prévu quelques années plus tard, la banque pourra tenir compte de la diminution attendue des ressources.

Un ménage qui rembourse facilement 1 000 € par mois avec deux salaires pourrait ainsi rencontrer des difficultés à maintenir cette mensualité une fois ses pensions de retraite versées.

Dans cette situation, certains établissements peuvent proposer un prêt à paliers, avec des mensualités adaptées à l’évolution prévisible des revenus.

L’objectif est d’anticiper cette transition plutôt que de découvrir, au moment du départ à la retraite, que les remboursements deviennent trop importants.

Il reste néanmoins essentiel de réaliser une estimation réaliste des futures pensions avant de s’engager.

 

Comment augmenter ses chances d’obtenir un prêt à la retraite ?

Si l’âge peut compliquer certaines démarches, plusieurs leviers permettent de renforcer un dossier.

Mobiliser un apport personnel adapté permet de réduire le capital emprunté et les mensualités. Qu’il provienne d’une épargne constituée au fil des années ou de la vente d’un précédent logement, cet apport peut faciliter l’obtention du crédit. Il reste néanmoins important de conserver une épargne de précaution.

Adapter la durée du crédit peut également faciliter son obtention. Un prêt plus court limite l’âge atteint à la dernière échéance, mais entraîne des mensualités plus élevées. Le bon compromis dépend donc des revenus disponibles.

Comparer les assurances emprunteur est particulièrement important. La banque ne peut pas imposer systématiquement son propre contrat : une assurance externe présentant des garanties équivalentes peut être proposée. Les écarts de tarifs et de limites d’âge entre contrats peuvent être significatifs.

Enfin, un patrimoine déjà constitué peut renforcer le dossier. Des revenus locatifs, une épargne disponible ou un bien immobilier pouvant servir de garantie sont autant d’éléments susceptibles de rassurer l’établissement prêteur.

Certaines banques peuvent notamment envisager des garanties alternatives à l’assurance emprunteur, sous réserve de les accepter.

Et en présence d’un problème de santé important, la convention AERAS peut faciliter l’examen d’une demande d’assurance, sans toutefois garantir son acceptation.

 

Et si le crédit immobilier classique reste inaccessible ?

Pour les retraités déjà propriétaires, d’autres solutions de financement peuvent exister.

Le prêt viager hypothécaire permet, par exemple, d’emprunter une somme d’argent en donnant en garantie un bien immobilier que l’on possède déjà.

Dans sa formule classique, le remboursement du capital et des intérêts intervient généralement au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien.

Ce mécanisme peut notamment servir à financer des travaux ou des dépenses personnelles sans devoir supporter des mensualités classiques.

Il ne constitue toutefois pas un substitut direct au crédit immobilier destiné à l’achat d’un premier logement.

Il présente également des limites : coût potentiellement élevé, accumulation des intérêts et conséquences sur le patrimoine transmis aux héritiers. De plus, il est proposé par un nombre restreint d’établissements spécialisés.

Cette solution nécessite donc une étude attentive avant tout engagement.

 

Emprunter à la retraite : difficile, mais loin d’être impossible

Contrairement à une idée répandue, devenir retraité ne ferme pas automatiquement les portes du crédit immobilier.

Les pensions constituent des revenus réguliers, et un patrimoine déjà constitué peut rassurer les établissements financiers.

Mais l’âge auquel le prêt s’achèvera, le coût de l’assurance et les mensualités supportables restent des éléments décisifs.

Le plus important n’est donc pas seulement de savoir si l’on peut encore emprunter à 65 ou 70 ans, mais dans quelles conditions on peut le faire sans fragiliser son équilibre financier.

Avant de renoncer à un projet, mieux vaut comparer plusieurs propositions et examiner les possibilités d’assurance et de financement adaptées à sa situation.