Depuis le 1er novembre 2026, la trêve hivernale est entrée en vigueur en France. Jusqu'au 31 mars 2027, les expulsions locatives sont en principe suspendues. Mais cela signifie-t-il qu'un propriétaire ne peut plus demander à son locataire de quitter le logement ? Peut-il donner congé, engager une procédure judiciaire ou réclamer des loyers impayés ? Voici ce que prévoit la réglementation.
Chaque année, l’arrivée de novembre marque le début de la trêve hivernale, une période destinée à protéger les occupants contre les expulsions pendant les mois les plus froids.
Pour l’hiver 2026-2027, elle s’applique du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus.
Mais contrairement à une idée répandue, cette protection ne signifie pas que toutes les démarches liées à la fin d’une location deviennent impossibles.
La trêve hivernale suspend principalement l’exécution des expulsions, pas les obligations des locataires ni l’ensemble des procédures engagées par les propriétaires.
Que protège exactement la trêve hivernale ?
Pendant cette période, un locataire ne peut en principe pas être expulsé de son logement, même lorsqu’une décision judiciaire ordonnant son expulsion a déjà été prononcée.
Prenons l’exemple d’un locataire qui ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois et dont l’expulsion a été ordonnée par un juge.
Si les conditions légales de l’expulsion sont réunies pendant la trêve hivernale, son exécution devra normalement attendre la fin de cette période.
Cette protection s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées à usage de résidence principale.
Mais elle ne fait pas disparaître la décision judiciaire.
À partir du 1er avril 2027, une procédure d’expulsion suspendue pourra reprendre, dans le respect des délais et formalités prévus par la loi.
Il existe également des exceptions à la trêve, notamment dans certaines situations de relogement adapté, d’occupation illégale ou de violences intrafamiliales faisant l’objet d’une décision judiciaire.
Le propriétaire peut-il donner congé pendant la trêve hivernale ?
Oui, et c’est une distinction importante.
La trêve hivernale n’interdit pas à un propriétaire d’adresser un congé à son locataire, à condition de respecter les règles habituelles.
Dans le cadre d’un bail d’habitation classique, un propriétaire peut notamment donner congé pour vendre son logement, le reprendre pour y habiter ou y loger certains proches, ou pour un motif légitime et sérieux.
Mais il ne peut pas demander au locataire de partir à n’importe quelle date.
Pour une location vide, le congé doit généralement parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. Ce délai est en principe de trois mois pour une location meublée.
Le congé doit également respecter des conditions de forme et de justification, et certains locataires bénéficient de protections particulières.
Si un congé valable prend effet pendant la trêve et que le locataire ne quitte pas le logement, le propriétaire ne peut pas pour autant procéder lui-même à son expulsion forcée.
Il doit respecter les procédures judiciaires applicables et, sauf exception, attendre la fin de la période de protection pour faire exécuter une expulsion.
Il faut donc bien distinguer la possibilité de donner congé et celle de contraindre physiquement une personne à quitter les lieux.
Un locataire doit-il continuer à payer son loyer ?
Absolument.
La trêve hivernale ne suspend ni le paiement du loyer ni celui des charges locatives.
Le locataire reste tenu de respecter ses obligations contractuelles, même lorsqu’une procédure d’expulsion est déjà engagée.
Les sommes impayées continuent donc de constituer une dette.
Un propriétaire peut réclamer leur règlement et engager les démarches légales nécessaires pour obtenir une décision de justice.
De son côté, un locataire qui rencontre des difficultés financières a intérêt à réagir rapidement.
Il peut notamment prendre contact avec son bailleur pour rechercher un échéancier de paiement, solliciter les aides auxquelles il peut prétendre ou se rapprocher de l’ADIL de son département pour être informé de ses droits.
Attendre la fin de la trêve sans chercher de solution risque d’aggraver la situation, puisque les dettes peuvent continuer à s’accumuler.
Une procédure d’expulsion peut-elle commencer en hiver ?
Oui. Même pendant la trêve hivernale, un propriétaire peut engager ou poursuivre une procédure judiciaire.
Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut effectuer les démarches prévues par la réglementation.
Dans le cas de loyers impayés, la procédure peut notamment impliquer un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, puis une saisine du tribunal si les difficultés persistent.
Le juge peut examiner le dossier et, lorsque les conditions sont réunies, prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
La trêve ne bloque donc pas nécessairement la décision du juge : elle reporte, en principe, son exécution.
Un propriétaire ne peut cependant jamais décider seul de changer les serrures, retirer les affaires du locataire ou lui couper l’accès au logement pour le contraindre à partir.
Une expulsion doit respecter la procédure légale et être mise en œuvre par un commissaire de justice.
Électricité et gaz : les coupures sont-elles également interdites ?
La trêve hivernale concerne aussi les coupures d’énergie dans les résidences principales.
Durant cette période, les fournisseurs d’électricité et de gaz ne peuvent pas interrompre la fourniture d’énergie pour un défaut de paiement.
Cela ne signifie pas que les factures sont annulées.
Les sommes dues restent exigibles, et les ménages concernés peuvent être invités à mettre en place des solutions de règlement.
Certaines réductions de puissance électrique restent également possibles dans les conditions prévues par la réglementation.
Par ailleurs, il faut distinguer les coupures pour impayés des interruptions liées à des travaux, des incidents techniques ou des questions de sécurité.
La protection hivernale n’empêche évidemment pas toutes les interruptions d’alimentation.
Que se passe-t-il à la fin de la trêve hivernale ?
Le 31 mars 2027 marquera la fin de la période de protection.
À partir du lendemain, les expulsions qui avaient été suspendues pourront reprendre lorsque les conditions légales seront réunies.
Cela ne signifie pas pour autant que tous les locataires concernés devront quitter leur logement dès le 1er avril, car chaque situation dépend de l’état de la procédure judiciaire, des délais applicables et des éventuelles décisions accordant des délais supplémentaires.
Pour les propriétaires, la trêve hivernale ne doit donc pas être interprétée comme une impossibilité de faire valoir leurs droits.
Pour les locataires, elle représente une protection temporaire, mais pas une annulation des obligations liées au bail.
L’essentiel est de ne pas confondre suspension des expulsions, fin du contrat de location et poursuite des démarches judiciaires.
Et en cas de difficulté, mieux vaut se renseigner dès les premiers échanges plutôt que d’attendre qu’un conflit locatif s’aggrave.