Un logement classé F ou G au DPE n'est pas frappé d'une interdiction de vente, mais il est soumis à des obligations renforcées et à un calendrier locatif qui se resserre. Voici ce que propriétaires vendeurs et bailleurs doivent anticiper en 2026.
Le calendrier de l’interdiction des logements les plus énergivores
La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier progressif d’exclusion des logements les moins performants du marché locatif, communément appelés passoires thermiques. Les logements classés G sont déjà concernés depuis le 1er janvier 2025 : leur mise en location est interdite pour tout nouveau bail ou toute reconduction. Les logements classés F suivront à leur tour, avec une interdiction prévue au 1er janvier 2028. Les baux en cours ne sont pas remis en cause, mais aucun renouvellement ne sera possible sans travaux de rénovation énergétique préalables.
Ce calendrier a un impact direct sur les propriétaires bailleurs, mais il pèse aussi sur les vendeurs, car il influence fortement la valeur perçue d’un bien énergivore par les acheteurs, qui intègrent désormais ces échéances dans leur décision d’achat.
Vendre un bien classé F ou G : ce qui a changé
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, tout bien classé F ou G doit faire l’objet d’un audit énergétique en plus du DPE classique lors de sa mise en vente, dès lors qu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un bien en monopropriété. Ce document, plus détaillé que le DPE, propose des scénarios de travaux de rénovation avec une estimation des coûts et du gain de performance attendu.
Concrètement, l’acheteur dispose désormais d’une vision plus précise des travaux à prévoir, ce qui peut influencer la négociation du prix. Dans les secteurs où le marché est tendu, comme sur le littoral breton, cet audit devient un outil de transparence qui rassure autant qu’il révèle les points de vigilance du bien.
Pour situer un projet de vente dans son contexte régional, il est possible de consulter les annonces de maisons classées passoire énergétique en Bretagne ou, pour un comparatif plus large, les biens similaires en Pays de la Loire.
Louer un bien classé F ou G : les restrictions en vigueur
Au-delà du calendrier d’interdiction, plusieurs mesures s’appliquent déjà aux logements F et G loués :
- Interdiction de mise en location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, sauf poursuite d’un bail déjà signé
- Interdiction programmée pour les logements classés F à partir du 1er janvier 2028
- Gel du loyer des logements F et G : aucune augmentation possible, ni au renouvellement ni en cours de bail
- Encadrement des loyers pouvant s’ajouter à ces règles dans certaines zones tendues
Pour un propriétaire bailleur, la première étape consiste à vérifier la classe énergétique exacte de son logement et la date d’échéance qui s’y applique, avant d’envisager un plan de travaux ou une mise en vente.
Comment améliorer le classement DPE de son bien ?
Plusieurs postes de travaux permettent généralement d’améliorer le classement énergétique d’un logement :
Les travaux prioritaires
L’isolation des combles et des murs figure souvent parmi les interventions au meilleur rapport entre coût et gain de performance. Le remplacement d’un système de chauffage ancien par une solution plus performante, le changement des menuiseries pour limiter les déperditions thermiques, et une ventilation adaptée complètent généralement le plan de rénovation. La ventilation reste un poste souvent sous-estimé, alors qu’elle conditionne la qualité de l’air intérieur autant que la performance globale du logement.
Des aides financières, dont MaPrimeRénov’, peuvent accompagner ces travaux sous conditions de ressources et de nature des interventions engagées. Pour comparer des biens ayant déjà fait l’objet d’une rénovation énergétique, les annonces de maisons rénovées en Bretagne ou en Pays de la Loire donnent un aperçu concret de la valorisation obtenue après travaux.
Faut-il vendre avant ou après les travaux de rénovation énergétique ?
La réponse dépend du budget disponible et du marché local. Vendre en l’état, avec un audit énergétique transparent, peut parfois être préférable à engager des travaux coûteux sans certitude de retour sur investissement à la revente. À l’inverse, un bien déjà rénové se négocie souvent dans de meilleures conditions, en particulier dans les secteurs où la demande porte sur des logements prêts à habiter.
À retenir
- Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis janvier 2025
- Les logements classés F seront concernés par la même interdiction à partir de janvier 2028
- Un audit énergétique est obligatoire à la vente d’un bien classé F ou G en monopropriété
- La vente d’un bien F ou G reste possible à tout moment, seule la location est concernée par l’interdiction
- Le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté depuis 2022
Questions fréquentes
Un bien classé F ou G peut-il être vendu sans restriction ?
Oui, la vente d’un logement classé F ou G reste possible sans limite de date. Seule la mise en location est progressivement interdite selon le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience.
Que se passe-t-il pour un bail déjà signé sur un logement classé G ?
Un bail en cours peut se poursuivre jusqu’à son terme. L’interdiction s’applique lors de la signature d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail existant.
L’audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non, l’audit énergétique s’ajoute au DPE pour les biens classés F ou G en monopropriété. Il propose des scénarios de travaux chiffrés, alors que le DPE se limite à une évaluation de la performance énergétique du logement.
Peut-on encore augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?
Non, le loyer de ces logements est gelé depuis 2022. Aucune hausse n’est possible, ni au renouvellement du bail, ni via la révision annuelle en cours de contrat.