Je possède un studio. Je voudrais savoir si je peux le louer ou le mettre gratuitement à la disposition de mon enfant.
Le prêter
Vous pouvez mettre à disposition de votre enfant votre studio, gracieusement. Je vous conseille néanmoins de prendre un cadre juridique pour le faire. Il s’agit du prêt à usage ou « commodat ».
Rendez-vous chez un notaire. L’écrit mentionnera la gratuité de la mise à disposition, à qui incombe le paiement des charges et la durée de la mise à disposition.
Si vous ne savez pas pour combien de temps vous souhaitez laisser le studio à votre enfant, il existe une clause plus souple dite « à première demande », autrement dit un départ de votre enfant quand vous demanderez la restitution de l’usage du bien.
Le louer
Si vous louez aux conditions du marché, cela n’appelle aucun commentaire particulier. Mais vous voudrez peut-être louer à un prix très inférieur au marché. Du point de vue du droit civil, pas de problème. Vous avez le droit d’aider vos proches de la façon qui vous convient. Le fisc pourrait néanmoins, si le loyer est vraiment bas, considérer qu’il s’agit d’une libéralité.
Si vous n’avez effectué aucune donation à votre enfant au cours des six dernières années, la location à faible prix n’aura aucune incidence. En effet, un père ou une mère ont la possibilité de donner tous les six ans jusqu’à 156 357 euros à chacun de leurs enfants. Les « centimes » sont dus à l’indexation du montant, à l’origine de 150 000 euros sur le coût de la vie.
Dans l’hypothèse contraire, le fisc pourrait exiger des droits de donation pour un montant minime.
La donation d’usufruit
Troisième possibilité, vous pouvez faire une donation d’usufruit temporaire (par exemple pour 10 ans) du studio à votre enfant. La valeur de l’usufruit est alors de 23 % de la valeur du bien.
Cette opération offre de nombreux avantages. Si vous êtes soumis à l’ISF, le bien sort de l’assiette imposable car le paiement de cet impôt incombe à l’usufruitier. Vous ne serez pas imposé sur le loyer (puisque vous ne le percevez pas).
La taxe foncière demeurera à votre charge. Votre enfant devra acquitter la taxe d’habitation. Au bout de 10 ans, vous récupérerez la pleine propriété de votre bien, sans impôts, sans frais ni démarche particulière. Vous pourrez, par exemple, à nouveau louer votre studio et percevoir des loyers ou bien procéder à une nouvelle donation en séparant usufruit et nue-propriété (démembrement) ou en pleine propriété.
Parmi ces trois possibilités, la dernière est préférable. Elle est simple, permet de bien identifier ce qui a été donné. N’oublions pas la règle d’égalité de traitement des héritiers. Or, vous avez deux enfants. Vous savez, grâce à cette solution, de quel avantage l’un d’entre eux à bénéficié.
Quel que soit votre choix, n’oubliez pas de faire assurer ou d’exiger une attestation d’assurance pour protéger votre bien contre un incendie, un dégât des eaux et plus généralement contre toute forme de dégradation.
Extrait : Patrick Lelong, Ouest-France