Le viager : La mutualisation des intérêts

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager immobilier est une solution idéale pour remédier à la réduction du pouvoir d’achat des seniors, tout en leur permettant de continuer à vivre chez eux dans le cadre d’un viager occupé, et ce, en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

La vente en viager va mettre en relation un vendeur « le crédirentier » et un acquéreur « le débirentier ».

Le prix de la vente en viager est payé sous forme de rente. Mais une partie peut être versée au comptant, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptant s’appelle le bouquet. Les rentes viagères, qui sont assimilées à des revenus, bénéficient d’un abattement fiscal de 70 % pour les personnes de plus de 70 ans.

Viager libre ou viager occupé ?

Le fait de devenir propriétaire ne garantit pas automatiquement le droit de vivre sur les lieux. La possibilité d’y résider dépendra du type de vente viagère conclue, car il existe deux types de viager : le viager occupé et le viager libre.

Dans l’hypothèse d’un viager libre, l’acquéreur dispose entièrement du bien : il peut l’occuper ou le mettre en location, comme bon lui semble.

Lorsque le viager est dit occupé, le vendeur conserve la disposition du logement, et ce, jusqu’à son décès.

Face à l’incertitude qui entoure aujourd’hui l’avenir de notre système de retraite, la vente en viager est donc une solution intéressante tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.

Le viager, pour qui ?

Il existe de nombreuses idées reçues sur le viager, notamment que cela s’adresse à des personnes âgées sans héritiers. Même celles qui ont des enfants peuvent choisir cette forme de transaction. Ainsi, elles peuvent offrir à leur descendance le montant du bouquet et conserver les rentes pour vivre chaque mois.

Du côté des acheteurs, ce sont principalement des personnes entre 30 et 65 ans qui préparent leur retraite, même si le viager attire également de plus en plus de jeunes qui préfèrent investir de cette manière plutôt que d’épargner à la banque.

Quant aux investisseurs, beaucoup délaissent l’achat en vue d’une location au profit d’un viager. Face à la mise en location qui suppose des soucis de loyers impayés, de travaux à accomplir et de charges à payer, le viager a l’avantage de générer moins de souci pour l’acheteur.

Vente en viager, achat en viager

Pour le vendeur, la vente de son bien immobilier en viager apporte un complément de revenus et permet ainsi de pallier l’inévitable diminution des ressources pendant la période de retraite.

Le vendeur possède une double garantie réelle : le privilège de vendeur et la clause résolutoire. Soyez vigilant à la rédaction du compromis de vente qui devra être rédigé par un homme de loi, votre notaire ou votre agent immobilier maîtrisant les notions juridiques afin de garantir en tout temps votre sécurité.

Pour l’acquéreur, l’achat d’un bien immobilier en viager permet de se constituer progressivement un capital immobilier sans mise de fonds initiale importante.

Le débirentier étalera sa charge financière et évite ainsi tous les frais inhérents à un prêt bancaire en connaissant le support de son épargne. Celui-ci réside dans la pierre et non sur des supports financiers hasardeux.

Le vendeur joue en quelque sorte le rôle de banquier, en substituant le remboursement d’un crédit à celui d’une rente.

Par exemple, pour l’achat d’un bien de 280.000€ avec prêt sur 10 ans à 4,30 % TEG assurance inclus : il vous en coutera 2875 €/mois et 65.000€ d’intérêts bancaires sur 10 ans. Ainsi, vous paierez ledit bien 345.000 €.

En comparaison, pour acquérir ce même bien en viager occupé au profit d’un couple de 82 et 83 ans avec une espérance de vie de 10 ans, vous verserez 1.100 €/M et 43.000€ de bouquet. Soit un versement total de 175.000 € au bout de 10 ans, 170.000 € de moins qu’en transaction classique.

Le calcul d’un viager

Le calcul du prix de la rente et du bouquet est fixé librement entre les parties et dépend de la valeur du bien immobilier, l’âge et espérance de vie du vendeur, la rentabilité du bien, le droit d’occupation de l’acheteur, usufruit, etc.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Le viager, une vente immorale ?

Au-delà de l’aspect économique, le viager est un droit moral, car il est un contrat juste et équilibré.

En effet, ce capital versé, sous forme de rente alimentaire, bénéficie directement à une personne âgée qui en a besoin pour mieux vivre et qui peut, si elle le souhaite, transmettre tout ou partie du bouquet de son vivant à ses héritiers.

Ces derniers peuvent effectivement avoir besoin d’une aide aujourd’hui pour faciliter leur quotidien, la rénovation de leur résidence principale, le financement des études du petit enfant, neveu ou nièce… Au décès de leurs parents, ces héritiers seront eux-mêmes retraités et n’auront peut-être pas des besoins similaires qu’au cours de leur vie active.

Par ailleurs, nous avons toujours hérité au décès de nos parents. Cet héritage n’a jamais revêtu une connotation négative. Pourquoi en serait-il autrement avec le viager, qui est une vente voulue et interactive pour les deux parties ?

Le viager pourrait devenir une nouvelle forme de retraite par capitalisation. On capitalise pendant sa vie active, en versant les rentes viagères, puis l’on recueille les fruits de cette capitalisation au moment de la retraite, en bénéficiant des rentes viagères.

Le vendeur et l’acquéreur doivent dépasser la vision simplifiée et souvent négative couramment répandue pour organiser leur viager au mieux de leur situation patrimoniale, maritale et successorale.

La vente en viager est un droit complexe. Elle doit être opérée par un vrai professionnel du viager respectueux des intérêts de chacune des parties. L’agent immobilier se doit d’avoir des compétences transversales, juridiques, financières et fiscales tout en maitrisant le marché de l’immobilier.

Sophie RICHARD, Maître en droit, Fondatrice et Gérante du réseau national VIAGIMMO.