Tendances et perspectives du marché immobilier

TENDANCE AU PREMIER SEMESTRE 2011

Le crédit :
Sur les six premiers mois de 2011, le dynamisme du marché n’a pas été affecté par la remontée des taux d’intérêt. La production de crédits a continué à progresser à un rythme très soutenu, de 17,5 % en glissement annuel.

L’ancien :
Les prix des logements anciens ont diminué de 0,1% en province au deuxième trimestre. La baisse a atteint 0,3% pour les maisons, mais le prix des appartements a lui continué de grimper de 0,2%. Le volume national des transactions, est revenu sur un rythme annuel de 800.000 par an.

Le neuf :
Les ventes étaient à un niveau élevé au 1er semestre mais on constate un mouvement d’inflexion à la baisse (les ventes avaient explosées fin 2010, les investisseurs ayant anticipé une réduction des avantages fiscaux). Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène :

• les crises à répétition des actifs boursiers 2000, 2008, 2011 renforcent le caractère de valeur refuge de l’immobilier dont les prix ont connu une hausse cumulée de 135 % sur la période 1998-2007,
• Les taux de crédits historiquement bas,
• Les avantages fiscaux et notamment le dispositif Scellier,
• Le déficit de logements dans les grandes agglomérations. 

QUELLES PERSPECTIVES POUR LE SECOND SEMESTRE ?

Le crédit :
L’organe central de garantie des prêts pour le logement prévoit une stabilisation de la production de crédits sur l’ensemble de l’année. La solvabilité des acquéreurs se dégrade face à l’augmentation des taux d’intérêts et à la hausse des prix.
Les analystes et professionnels sont de plus en plus nombreux à estimer que les taux d’emprunt abordent désormais une phase de stabilisation. De l’ordre de 3,9 %, le taux moyen d’un prêt immobilier reste relativement faible. C’est en tout cas l’avis de Michel Mouillart qui table sur une accalmie, certes passagère mais bien réelle, de la progression des taux.

L’ancien :
Le nombre de logements anciens acquis par les ménages cette année devrait s’accroître de l’ordre de 7 % à 8 %. « On est en train de reconstituer l’activité normale et habituelle du marché de la revente. Quand il sera revenu au rythme qui était le sien avant la crise, la progression des prix sera plus lente et plus proche du rythme de la progression des revenus des ménages », a souligné Michel Mouillart.

Du point de vue patrimonial, l’immobilier se trouve dans une situation nouvelle où le caractère « refuge » de l’actif immobilier met les propriétaires en situation statique : ils ne vendent pas car les possibilités de réemploi leur semblent inexistantes ou peu attractives. Ce blocage n’est pas favorable à la valorisation d’un patrimoine immobilier qui nécessite investissement et renouvellement réguliers. Ceci est d’autant plus important que l’arrivée des normes BBC va rendre les appartements anciens démodés et coûteux faisant ainsi baisser leurs valeurs patrimoniales et locatives.

Le neuf :
La crise actuelle renforce ce caractère « refuge » de l’immobilier et beaucoup d’investisseurs vont le préférer à l’épargne financière. Mais, attention !

• Les prix sont surévalués d’environ 15 à 20 % en province, 
• La solvabilité des ménages baisse, 
• Les taux des prêts sont à la hausse (plus 1% depuis 1 an) et les avantages fiscaux sont rabotés.

Cependant, avec une réduction d’impôts en 2011 de 22 % du montant de l’investissement répartie sur 9 ans, le Scellier reste très intéressant.

LE MARCHE IMMOBILIER DANS L’OUEST

Dans nos régions, le marché immobilier a su garder son dynamisme au cours du premier semestre 2011. Les prix ont continué leur progression dans tous les départements (cf cartographies).

L’ancien :
Pour cette moitié d’année 2011, les volumes de vente atteignent leur niveau de 2007. La remontée des taux d’intérêts n’a pas entamé la volonté d’accéder à la propriété.
Si l’on en juge par les volumes du premier semestre, le nombre des ventes devrait être en léger recul par rapport à 2010. Cependant rien n’est encore joué, le marché immobilier étant soumis à la hausse des taux d’intérêt, désolvabilisant une frange de consommateurs immobiliers et notamment les primo-accédants. Mais le PTZ+, particulièrement bien adapté au marché de l’ancien en province et au neuf intégrant les normes d’économie d’énergie dans les grandes villes, solvabilise un certain nombre d’accédants à la propriété.

Le neuf :
Les appartements neufs ont connu une baisse significative de volume au 1er semestre 2011, qui fait suite à un emballement exceptionnel fin 2010, due au dispositif Scellier pour l’investissement locatif neuf. Ce marché est particulièrement tributaire des investisseurs (2/3 des ventes en 2010) et ceux-ci ont besoin d’être rassurés sur les prochains aménagements fiscaux d’ores et déjà annoncés.