En instance de divorce, il tente de vendre le bien commun sans l’accord de sa femme

Le cas de Jeanne et Jean* : quand la vente du bien commun devient un champ de bataille

Jeanne, 42 ans, a découvert par hasard une annonce sur OuestFrance-Immo.com : son mari, Jean, avec qui elle est en instance de divorce, tentait de vendre leur maison familiale sans son accord. Ce scénario, malheureusement courant, soulève une question importante : quels sont les droits de chaque conjoint quand il y a un désaccord sur la vente d’un bien commun ?

Bien commun vs bien propre : quelle différence ?

Avant toute chose, il faut distinguer deux situations :

Le bien est un « bien commun » (régime de la communauté légale)

Il s’agit du cas le plus fréquent à l’heure actuelle.
Si le couple est marié sans contrat de mariage (régime de la communauté réduite aux acquêts), le bien acheté pendant le mariage appartient aux deux époux, même si un seul a signé l’acte d’achat.

En conséquence, aucun des deux ne peut vendre seul. L’accord des deux conjoints est obligatoire pour toute vente, donation ou hypothèque.

Le bien est un « bien propre » (régime de la séparation de biens ou donation/héritage)

La situation est différente si le bien a été acheté avant le mariage, reçu par donation ou héritage, ou si le couple a opté pour un régime de séparation de biens.

Dans ce cas, le bien appartient alors à un seul des époux. Ainsi, le propriétaire peut le vendre sans l’accord de l’autre, sauf si le bien sert de logement familial (voir point sur le logement familial ci-après).

Si malgré ces explications, vous ne savez pas ce qu’il en est pour votre bien actuel, un notaire peut vérifier le statut du bien (commun ou propre) via l’acte d’achat ou le contrat de mariage.

À savoir :

En Bretagne, Pays de la Loire et Normandie, où les mariages sans contrat sont majoritaires, 80 % des couples sont soumis au régime de la communauté légale. (source : INSEE 2025).

Que risque Jean s’il vend sans l’accord de Jeanne ?

Dans le cas de Jeanne et Jean, la maison est un bien commun. Jean ne peut donc pas la vendre légalement sans l’accord de Jeanne.

Les sanctions en cas de vente unilatérale

Si Jean persiste et signe une promesse de vente sans l’accord de Jeanne :la vente est nulle. 

En effet, Jeanne peut faire annuler la transaction en justice (article 1424 du Code civil) dans un délai de 5 ans à partir de la découverte de la vente. 

Jean s’expose à des poursuites pénales pour escroquerie (article 313-1 du Code pénal) s’il a dissimulé la situation à l’acheteur et/ou à l’agence immobilière. Il encourt ainsi une peine de 5 ans de prisons et 375 000 euros d’amende.

De plus, il convient de noter que si l’agence immobilière a publié l’annonce en connaissance de cause, elle peut être tenue pour complice et risquer des sanctions.

Que faire si, comme Jeanne, vous découvrez une annonce illégale de votre bien ?

1. Contacter l’agence immobilière pour demander le retrait immédiat de l’annonce.
2. Envoyer une mise en demeure à votre conjoint (par lettre recommandée avec AR).
3. Saisir le tribunal : Un juge aux affaires familiales (JAF) peut ordonner l’annulation de la vente et condamner votre conjoint à des dommages et intérêts.

Le logement familial : une protection renforcée

Comme évoqué précédemment, le logement familial bénéficie d’un statut un peu différent. Même si le bien est un bien propre (ex. : acheté avant le mariage), le logement familial bénéficie d’une protection particulière. 

En effet, même si Jean est seul propriétaire du logement, il ne peut pas vendre la maison où vit Jeanne sans son accord (article 215 du Code civil). 

De plus, si Jeanne a la garde des enfants, elle peut demander au juge de lui attribuer le logement pendant la procédure de divorce.

Solutions pour sortir de l’impasse

Lorsqu’un couple en instance de séparation ne parvient pas à s’entendre sur le sort d’un bien immobilier commun, plusieurs options s’offrent à lui pour résoudre le conflit sans nécessairement passer par un long procès. Le choix de la solution dépendra de la situation financière des époux, de leur capacité à dialoguer et de l’urgence à régler la question.

Option 1 : La vente à l’amiable (solution la plus simple)

La vente à l’amiable reste la solution la plus simple et la moins coûteuse, à condition que les deux parties parviennent à un accord.
Dans ce cas, les conjoints fixent ensemble le prix de vente et conviennent des modalités de partage du produit, généralement à parts égales.
Cette option évite les frais de justice et les délais, mais elle suppose une certaine entente, ce qui n’est pas toujours possible dans un contexte de séparation conflictuelle.

Option 2 : Le rachat de parts par l’un des époux

Si l’un des conjoints souhaite conserver le bien, il peut proposer de racheter la part de l’autre. Cette solution, appelée “rachat de soulte”, permet à l’époux qui reste dans les lieux de devenir seul propriétaire en indemnisant financièrement son ex-conjoint. Le montant de la soulte est généralement calculé sur la base de la valeur marchande du bien, déduction faite du capital restant dû sur un éventuel prêt immobilier. Cette option nécessite toutefois que l’époux qui rachète dispose des ressources suffisantes pour assumer seul le remboursement du crédit ou pour obtenir un nouveau prêt.

A savoir : En Bretagne, certaines collectivités (comme Rennes Métropole) proposent des prêts à taux zéro pour le rachat de parts en cas de divorce.

Option 3 : La licitation (vente aux enchères)

Lorsque aucun accord n’est possible et que les époux ne peuvent ou ne veulent pas conserver le bien, la licitation peut être envisagée. Il s’agit d’une vente aux enchères organisée par un notaire, où le bien est cédé au plus offrant. Cette procédure, bien que radicale, permet de trancher définitivement la question, mais elle présente l’inconvénient de souvent aboutir à une vente en dessous du prix du marché. De plus, les frais de licitation (honoraires du notaire, frais d’enchères) réduisent d’autant la somme finale perçue par les ex-conjoints.

Option 4 : L’attribution préférentielle (pour le parent gardien des enfants)

Enfin, l’attribution préférentielle offre une solution lorsque le bien constitue le logement familial et que des enfants sont impliqués.
Dans ce cas, le juge aux affaires familiales peut attribuer le bien à l’époux qui en a la garde, à condition que celui-ci puisse assumer financièrement cette décision. L’époux qui perd la propriété est alors indemnisé par une soulte, calculée en fonction de la valeur du bien. Cette option, souvent privilégiée par les tribunaux, permet de préserver la stabilité des enfants en évitant un déménagement forcé.
Elle suppose cependant que l’époux bénéficiaire dispose de revenus suffisants pour racheter la part de l’autre ou pour assumer seul les charges du logement.

Que faire en urgence si votre conjoint tente de vendre sans votre accord ?

Si vous découvrez, comme Jeanne, que votre conjoint essaie de vendre le bien commun, voici les étapes à suivre immédiatement :

Étape 1 : Faire constater l’illégalité

• Prendre des captures d’écran de l’annonce comme preuves
• Demander à l’agence immobilière de retirer l’annonce (sous peine de poursuites)
• Informer le notaire si une promesse de vente a été signée, pour l’informer de l’illégalité de la vente

Étape 2 : Envoyer une mise en demeure 

• Envoyez une lettre recommandée avec AR à votre conjoint afin d’exiger l’arrêt immédiat de toute démarche de vente et de rappeler que la vente sans accord est nulle et passible de sanctions. 

Modèle de lettre :

« Je soussigné(e) [Votre nom], demeurant [adresse], vous rappelle que le bien situé [adresse du bien] est un bien commun (ou un logement familial). En conséquence, toute vente nécessite mon accord préalable, conformément à l’article 1424 du Code civil. Je vous demande de cesser immédiatement toute démarche en ce sens, sous peine de poursuites judiciaires devant le Tribunal Judiciaire de [Ville]. Je vous prie de bien vouloir accuser réception de ce courrier. »

Étape 3 : Saisir le juge aux affaires familiales (JAF)

L’étape suivante consiste à demander en urgence une ordonnance de non-vente (pour bloquer toute transaction) et éventuellement une attribution provisoire du logement si vous avez la garde des enfants.
En cas d’urgence, le JAF peut statuer en 15 jours.

Étape 4 : Consulter un notaire et un avocat

Le notaire vérifiera le statut du bien (commun ou propre) et pourra ainsi bloquer la vente en informant le service de publicité foncière.

De ce son côté, l’avocat vous aidera à engager des poursuites contre votre conjoint et pourra demander des dommages et intérêts pour préjudice moral.

Cas concrets

Vente frauduleuse à Nantes : l’époux condamné à 12 000 € de dommages et intérêts

Un couple nantais, marié sous le régime de la communauté légale, possédait une maison achetée pendant leur mariage. En instance de divorce, le mari a vendu le bien sans l’accord de son épouse, en falsifiant sa signature sur l’acte de vente. La femme a découvert la transaction après avoir reçu un avis d’expulsion de la part des nouveaux propriétaires.

Le tribunal a jugé la vente nulle, car l’accord des deux époux était obligatoire (article 1424 du Code civil).

La mari a été condamné à verser 12 000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier et a restituer le bien aux nouveaux propriétaires après la nullité de la vente. L’ex-femme quant a elle a récupéré la moitié du prix de vente du bien. 

Le mari a également été condamné pour faux et usage de faux (1 an de prison avec sursis).

A savoir : Même après la signature chez le notaire, une vente peut être annulée si l’un des époux n’a pas donné son accord. Les conséquences financières et pénales sont lourdes.

Licitation forcée à Rennes : quand le juge ordonne la vente aux enchères

Un couple rennais, propriétaire d’une maison dans le quartier de Villejean, n’arrivait pas à se mettre d’accord sur le sort du bien après leur séparation. L’épouse voulait racheter la part de son mari, mais ce dernier exigeait un prix bien supérieur à la valeur du marché. Après deux ans de blocage, le juge aux affaires familiales (JAF) a ordonné une licitation (vente aux enchères).

Le bien a été vendu 18 % en dessous du prix du marché, car les enchères étaient peu nombreuses. Après déduction des frais (notaire, enchères), chaque époux a récupéré 35 000 € (au lieu des 50 000 € espérés). De plus, le couple a dû payer 7 000 € de frais de justice, réduisant encore leur part.

A savoir : La licitation est une solution de dernier recours, mais elle peut entraîner une perte financière importante. Mieux vaut négocier une vente à l’amiable ou un rachat de parts.

Attribution préférentielle à Saint-Nazaire : le logement familial protégé

Un couple saint-nazairien, marié sous le régime de la séparation de biens, possédait une maison achetée par l’épouse avant le mariage. Après leur divorce, le mari a demandé la vente du bien, arguant qu’il y avait vécu pendant 10 ans. L’épouse, qui avait la garde de leurs deux enfants, a refusé.

Le juge a attribué la maison à l’épouse, car elle servait de logement familial (article 215 du Code civil). De ce fait, l’épouse a dû verser une compensation financière à son ex-mari, calculée sur la base de la valeur du bien au jour du divorce (moins le capital restant dû).

Le juge a accordé un délai de 5 ans pour payer la soulte, afin d’éviter une vente forcée.

A savoir : Même si un bien est propre (acheté avant le mariage ou reçu par héritage), le logement familial est protégé. Le conjoint qui en a la garde peut le conserver, à condition de verser une compensation.

Le piège du prêt immobilier à La Roche sur Yon 

Un couple vendéen avait acheté une maison avec un prêt immobilier co-emprunteur. Après leur divorce, l’épouse a quitté le domicile, mais le mari a continué à rembourser seul le crédit. Il a ensuite demandé à son ex-femme de participer aux mensualités, ce qu’elle a refusé, arguant qu’elle ne vivait plus dans le logement.

La banque a rappelé que les deux ex-époux restaient solidairement responsables du prêt, même après le divorce. Le mari a saisi le juge, qui a ordonné à l’ex-épouse de rembourser 50 % des mensualités, car le prêt avait servi à financer un bien commun.

En conséquence, l’ex-épouse a dû payer 6 000 € d’arriérés, en plus des frais de justice.

A savoir : Un divorce ne met pas fin à la solidarité bancaire. Il faut renégocier le prêt (rachat de crédit, substitution d’emprunteur) ou vendre le bien pour se libérer de cette obligation.

*Noms d’emprunts