Après des mois de tensions politiques et un nouveau recours à l’article 49.3, le budget 2026 a finalement été adopté. Réouverture de MaPrimeRénov’, dispositif “Relance Logement”, hausse des APL, nouvelle taxe sur les logements vacants : décryptage des changements qui impacteront propriétaires, locataires et investisseurs.
MaPrimeRénov’ : une réouverture imminente après la fermeture surprise
La saga MaPrimeRénov’ aura marqué le début d’année 2026. Fermé début janvier faute de budget voté, le dispositif phare de la rénovation énergétique va enfin rouvrir ses portes.
Un retour programmé dans les 10 jours
Selon les informations communiquées par le ministère du Logement, les demandes pourront à nouveau être déposées maximum 10 jours après la promulgation officielle de la loi de Finances. Cette promulgation interviendra après validation par le Conseil constitutionnel, attendue dans les prochains jours.
Un budget préservé malgré les tensions
Contrairement aux craintes initiales, MaPrimeRénov’ conserve son enveloppe de 3,6 milliards d’euros, soit un niveau équivalent à 2025. Cette somme devrait permettre de financer :
- 150 000 rénovations isolées (mono-gestes : changement de chaudière, isolation des combles, remplacement des fenêtres…)
- 120 000 rénovations globales de logements, visant un gain énergétique d’au moins trois classes DPE
Une évolution du modèle de financement
L’État mise désormais davantage sur les Certificats d’économie d’énergie (CEE) pour équilibrer le financement du dispositif. Ce mécanisme, qui oblige les fournisseurs d’énergie à financer des travaux d’économie d’énergie chez leurs clients, pourrait représenter une part croissante du budget global.
Info pratique : Les dossiers en attente depuis janvier pourront être instruits par ordre de dépôt dès la réouverture. Les professionnels du bâtiment, qui avaient suspendu certains chantiers faute de garantie de paiement, devraient retrouver de l’activité rapidement. Néanmoins, le délai pourrait être rallongé à 3 mois en raison de l’afflux prévu.
Investissement locatif : le dispositif « Relance Logement » se précise
Le nouveau régime fiscal pour l’investissement locatif, également appelé « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre du Logement, vient officiellement remplacer les anciens mécanismes (Pinel, Denormandie, Loc’Avantages). Son objectif : relancer la construction neuve et la rénovation de l’ancien tout en développant l’offre de logements abordables.
Investir dans le neuf : un système d’amortissement progressif
Le nouveau dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal dont le taux varie selon le niveau de loyer pratiqué.
Pour un engagement de 9 ans minimum, les investisseurs peuvent bénéficier de :
| Type de loyer | Taux d’amortissement annuel | Plafond de déduction | Caractéristiques |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5% | 8 000 € | Plafonds de ressources des locataires élevés, zonage ABC-Bis |
| Loyer social | 4,5% | 10 000 € | Plafonds de ressources intermédiaires, zonage ABC |
| Loyer très social | 5,5% | 12 000 € | Plafonds de ressources bas, sans zonage |
Avantage notable : L’absence de zonage pour le loyer très social permet d’investir dans toute la France, y compris dans les zones rurales ou les villes moyennes de Bretagne et des Pays de la Loire longtemps exclues des dispositifs précédents.
Investir dans l’ancien avec travaux : encourager la rénovation
Le dispositif s’applique également à l’ancien, sous réserve de réaliser au minimum 30% de travaux par rapport au prix d’acquisition.
Les taux d’amortissement pour l’ancien :
- 3% pour un loyer intermédiaire
- 3,5% pour un loyer social
- 4% pour un loyer très social
- Plafond annuel de déduction : 10 700 €
- Engagement de location : 9 ans minimum
Ce volet vise particulièrement les investisseurs prêts à acquérir des passoires thermiques (classées F ou G) pour les rénover et les remettre sur le marché locatif avec des performances énergétiques améliorées.
Exemple : Un appartement acheté 150 000 € à Angers avec 50 000 € de travaux, loué en loyer social, permet d’amortir 7 000 € par an pendant 9 ans, soit 63 000 € déduits des revenus fonciers.
APL : revalorisation maintenue, mais restrictions pour certains étudiants
Une revalorisation selon l’inflation
Le débat sur les Aides Personnalisées au Logement (APL) a été l’un des points de crispation des discussions budgétaires. Plusieurs scénarios avaient été envisagés, dont un gel pur et simple des montants qui aurait représenté une baisse du pouvoir d’achat pour les bénéficiaires dans un contexte inflationniste.
Finalement, le principe d’une revalorisation selon l’inflation en 2026 a été maintenu, préservant ainsi le pouvoir d’achat des quelque 6,5 millions de bénéficiaires de ces aides au logement.
La revalorisation, qui interviendra probablement au 1er avril 2026 selon le calendrier habituel, devrait suivre l’évolution de l’indice de référence des loyers, soit une hausse estimée entre 2 et 3% selon les premières projections.
Une restriction controversée pour les étudiants étrangers
À partir de la rentrée 2026, les étudiants étrangers hors Union européenne non boursiers ne pourront plus bénéficier des APL. Cette mesure, qui vise à économiser plusieurs dizaines de millions d’euros sur le budget des aides au logement, suscite de vives inquiétudes dans le monde de l’enseignement supérieur et parmi les acteurs du logement étudiant.
Impact potentiel sur les marchés locatifs étudiants
La France accueille actuellement environ 400 000 étudiants internationaux.
Les villes universitaires accueillant une forte proportion d’étudiants internationaux pourraient voir leur marché locatif étudiant affecté par cette réforme. Nantes, qui compte environ 7 000 étudiants étrangers, Angers réputée pour son attractivité internationale dans les filières agricoles et végétales, Le Mans avec ses programmes d’échanges développés, ou encore Rennes, quatrième ville étudiante de France avec une population estudiantine cosmopolite, devront composer avec cette nouvelle donne.
Les propriétaires louant à ce public devront potentiellement ajuster leurs loyers à la baisse ou réorienter leur offre vers d’autres segments de locataires.
Logements vacants : vers une taxation renforcée dès 2027
Une simplification du système actuel
Le paysage de la fiscalité des logements vacants va connaître une refonte complète à compter du 1er janvier 2027 avec l’unification de deux dispositifs jusqu’alors distincts et parfois sources de confusion pour les propriétaires.
La future Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation fusionnera la Taxe sur les Logements Vacants (TLV), qui s’appliquait uniquement dans les zones tendues définies par décret, et la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV), applicable dans toutes les autres communes ayant délibéré en ce sens.
Cette unification vise à simplifier l’administration fiscale et à clarifier les obligations des propriétaires.
Un durcissement possible des taux
Au-delà de la simplification administrative, les communes disposeront désormais du pouvoir de doubler les taux de taxation actuels, transformant cet outil fiscal en un levier potentiellement très incitatif pour remettre des biens sur le marché.
Le mécanisme de la taxe reste fondamentalement le même. Elle s’applique aux logements demeurant vacants depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition et le calcul s’effectue sur la base de la valeur locative cadastrale du bien.
Les taux progressifs actuels, qui pourront être portés au double par décision municipale, sont fixés à 12,5% de la valeur locative pour la première année d’application de la taxe, puis à 25% pour la deuxième année de vacance et les suivantes.
Enjeux locaux
Si les métropoles comme Rennes et Nantes affichent des taux de vacance relativement contenus autour de 6 à 7%, largement expliqués par la vacance frictionnelle liée aux changements de locataires et aux biens en travaux, certaines villes moyennes et centres-villes patrimoniaux comme Angers, Vannes ou Saint-Nazaire, connaissent des taux de vacance structurels plus préoccupants.
Les municipalités de ces villes, confrontées à des demandes de logements insatisfaites malgré l’existence de biens vacants, pourraient utiliser ce nouvel outil fiscal pour accélérer la remise sur le marché.
Plan Relance Logement : l’ambition de 2 millions de logements d’ici 2030
Un plan de grande ampleur annoncé
Le 23 janvier dernier, dans un contexte politique tendu et alors que les discussions budgétaires n’étaient pas encore achevées, le Premier ministre Sébastien Lecornu a dévoilé les grandes lignes du Plan Relance Logement. Ce programme ambitieux fixe un objectif qui peut paraître vertigineux au regard de la conjoncture actuelle : construire 2 millions de logements d’ici la fin de la décennie, soit environ 400 000 logements par an en rythme de croisière.
Le contexte d’une production en berne
Cette annonce intervient après une chute de 25% de la construction neuve entre 2022 et 2025, sous l’effet conjugué de la hausse brutale des taux d’intérêt, l’’inflation des coûts de construction (+30% sur la période), le durcissement des normes environnementales (RE2020) et des difficultés d’accès au crédit pour les primo-accédants.
La France fait face à un paradoxe : une demande de logements qui reste très soutenue, portée par la croissance démographique, la réduction de la taille des ménages et les migrations internes vers certaines régions dynamiques, tandis que l’offre nouvelle a drastiquement chuté.
Les leviers mobilisés
Face à ce constat, le Plan Relance Logement mobilise une batterie de mesures touchant tous les aspects de la production de logements. L’approche se veut globale et systémique, partant du principe qu’aucun levier isolé ne suffira à inverser la tendance.
Le gouvernement promet une réduction significative des délais d’instruction des permis de construire, pour les ramener à 12 mois maximum, notamment en généralisant la dématérialisation des dossiers et en renforçant les effectifs des communes qui en ont le plus besoin.
Un assouplissement de certaines normes jugées trop contraignantes est également à l’étude, sans pour autant remettre en cause les objectifs environnementaux et de qualité du bâti.
La création d’un guichet unique pour les promoteurs devrait faciliter leurs démarches en concentrant en un seul interlocuteur les multiples autorisations nécessaires à un projet immobilier.
Le soutien financier renforcé se décline en plusieurs mesures :
- des prêts bonifiés seront accordés pour le développement du logement social et intermédiaire
- des garanties d’État seront mises en place pour sécuriser les opérations de promotion, permettant aux banques de financer plus facilement des programmes dans un contexte économique incertain.
- la défiscalisation accrue via le dispositif Relance Logement que nous avons détaillé précédemment vise à stimuler l’investissement locatif privé, complément indispensable de la production sociale.
Par ailleurs, l’État s’engage à mobiliser massivement le foncier public qui pourrait accueillir des programmes de logements.
Des incitations fiscales seront proposées aux communes qui autoriseront davantage de constructions et réviseront leurs documents d’urbanisme dans un sens plus favorable au logement. La révision des Plans Locaux d’Urbanisme dans les zones tendues sera encouragée, voire imposée dans certains cas, pour densifier des secteurs bien desservis par les transports et les équipements où la pression de la demande justifie une urbanisation accrue.
La Bretagne et les Pays de la Loire, qui ont connu une forte croissance démographique ces dernières années portée notamment par l’attractivité résidentielle et les migrations en provenance de la région parisienne, devraient être particulièrement concernées par ce plan de relance de la construction.
Les opportunités sont nombreuses. On devrait assister à une multiplication des programmes neufs dans les métropoles de Nantes et Rennes, qui concentrent l’essentiel de la croissance démographique et économique. Ces deux agglomérations, classées en zone A bis et A du dispositif Relance Logement pour la partie neuf avec zonage, bénéficieront pleinement des incitations fiscales et des financements bonifiés. Les grandes villes comme Angers, Brest et Le Mans devraient également voir se développer de nombreux projets, notamment dans leurs périphéries bien connectées où le foncier reste disponible à des prix raisonnables.
Les villes moyennes comme Laval, Saint-Nazaire, Vannes, Lorient ou Cholet devraient également bénéficier d’une dynamisation de la construction, notamment grâce à l’ouverture géographique du dispositif fiscal en loyer très social qui les inclut désormais pleinement. Ces territoires, qui combinent souvent un marché de l’emploi dynamique, des prix immobiliers plus accessibles et une qualité de vie appréciée, pourraient attirer davantage d’investisseurs et de primo-accédants prêts à s’éloigner des métropoles saturées.
Le calendrier prévisionnel du plan s’étale jusqu’en 2030.
L’année 2026 sera essentiellement une phase de lancement, avec la mise en place des outils réglementaires et financiers, la révision des documents d’urbanisme, et le démarrage des premiers programmes.