Budget 2025 : quelles mesures pour le logement ?

Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) : une bouffée d’oxygène pour les acheteurs

Jusqu’ici réservé à l’achat d’appartements neufs dans les zones tendues, le PTZ va désormais être étendu à tout le territoire et concernera également les maisons individuelles neuves.

Ce qui change en 2025 :

• L’éligibilité au PTZ sera élargie aux zones dites « détendues », où la pression immobilière est moins forte.
• Les primo-accédants pourront à présent utiliser le PTZ pour financer l’achat d’une maison neuve, et pas uniquement des appartements.
• La mesure est valable jusqu’à fin 2027.

Les conditions d’accès restent liées aux revenus des emprunteurs et à la composition du foyer. Le pourcentage du bien finançable par ce prêt sera fixé par décret après promulgation de la loi.

Cette extension est une excellente nouvelle pour les ménages souhaitant acheter une maison neuve en périphérie ou en milieu rural, des secteurs jusqu’alors exclus du dispositif. Néanmoins, rien ne change du côté de l’ancien, où l’éligibilité est conditionnée à la réalisation d’importants travaux de rénovation énergétique.

Augmentation des droits de mutation (DMTO), alias « frais de notaire »

L’une des décisions les plus controversées du Budget 2025 concerne l’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO).

Ce qui change en 2025 :

• Le plafond des DMTO sera relevé de 0,5 point, entraînant une augmentation moyenne de 10 % sur 3 ans.
• Cette hausse sera appliquée à la discrétion des collectivités locales, qui pourront décider d’exonérer totalement ou partiellement les primo-accédants.

Concrètement, cela signifie que les frais d’acquisition immobilière risquent d’augmenter. À noter que ces frais sont souvent assimilés aux « frais de notaire », bien qu’ils soient majoritairement composés de taxes reversées aux collectivités locales et à l’État.

Cette hausse des coûts d’achat risque de peser sur les acquéreurs, sauf si les collectivités locales décident d’atténuer ou d’exonérer cette charge pour les primo-accédants.

Exonération des droits de mutation pour les donations familiales

Pour encourager l’aide intergénérationnelle dans l’accession à la propriété, le Budget 2025 introduit une exonération fiscale sur les donations familiales destinées à financer un achat immobilier.

Ce qui change en 2025 :

• Les donations d’argent pour l’achat, la construction ou la rénovation d’un logement seront exonérées de droits de mutation dans la limite de 100 000 euros par donateur et de 300 000 euros par donataire.
• Pour bénéficier de cette exonération, l’achat du bien doit être effectué dans les six mois suivant la donation.
• L’acquéreur devra conserver le bien en résidence principale pendant au moins cinq ans.

Cette mesure est favorable aux jeunes acquéreurs, qui pourront bénéficier plus facilement d’un apport personnel pour leur projet immobilier.

Une opportunité pour les familles souhaitant transmettre un patrimoine immobilier sans alourdir la fiscalité successorale.

MaPrimeRénov’ : une réduction du budget moins sévère que prévu

Le dispositif MaPrimeRénov’, destiné à encourager la rénovation énergétique des logements, va connaître une réduction budgétaire, bien que moins drastique que ce qui avait été initialement envisagé.

Ce qui change en 2025 :

• Le budget total de MaPrimeRénov’ sera réduit de 460 millions d’euros, contre une coupe prévue de 700 millions initialement (soit 2,1 milliards de subventions en 2025).
• L’aide reste accessible pour les rénovations globales et les mono-gestes (ex. changement de chauffage, isolation).

Les ménages pourront toujours bénéficier du dispositif pour financer leurs travaux de rénovation énergétique, mais le budget étant restreint (2,1 milliards en 2025 vs 3,1 milliards en 2024), les délais et conditions d’attribution risquent d’être plus stricts.

Une baisse du financement donc, mais un dispositif qui reste en place pour inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs logements.

Investissement locatif : fin d’une niche fiscale pour la location meublée (LMNP)

Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) vont voir leur fiscalité se durcir à la revente.

Ce qui change en 2025 :

• Suppression de la niche fiscale qui permettait d’amortir la valeur du bien dans le calcul des revenus locatifs.
• Augmentation de l’impôt sur la plus-value lors de la revente, car l’amortissement sera désormais pris en compte dans le calcul.
• Les résidences étudiantes, seniors et établissements pour personnes âgées ou handicapées ne sont pas concernées par cette réforme.

Cette mesure vise à limiter l’attrait de la location meublée face à la location vide, jugée plus stable pour le marché locatif.

Un coup dur pour les investisseurs en meublé, qui voient leur fiscalité s’alourdir et leur rentabilité potentiellement diminuer.

Un budget qui partage les avis

Le Budget 2025 contient des mesures contrastées pour le secteur immobilier. D’un côté, des dispositifs favorables aux primo-accédants avec l’extension du PTZ et l’exonération des donations familiales. De l’autre, des hausses de fiscalité qui pourraient freiner les transactions et l’investissement locatif.

Ce qu’il faut retenir :

• Un PTZ élargi, une exonération des donations et une aide à la rénovation maintenue.
• Une hausse des droits de mutation, une fiscalité plus lourde pour les locations