Caution qui s’envole : que faire quand ton propriétaire te réclame de l’argent ?

Fin juin, Éléonore est partie chercher de l’aide sur X. La jeune femme explique que son bailleur lui réclame 962 € supplémentaires après avoir déjà gardé sa caution de 620 €. Dans la lettre qu’elle reçoit, il lui reproche, pêle-mêle, un « nettoyage insuffisant », un miroir cassé, un radiateur grillé et même un joint de plan de travail suspect.

Problème : aucune de ces dégradations n’apparaît dans l’état des lieux de sortie, signé par les deux parties. La bonne nouvelle : elle a filmé l’appartement juste avant de rendre les clés. La moins bonne : elle ne sait pas encore comment récupérer son dû.
Si tu te reconnais dans cette galère, ou si tu veux l’éviter, voici ce que dit la loi française en 2025, et surtout les réflexes à adopter.

Délai légal pour la restitution du dépôt de garantie

Depuis la loi Alur, le bailleur dispose d’un mois pour te rendre ta caution quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois lorsqu’il invoque des dégradations justifiées.
Passé ce délai, chaque mois entamé vaut pénalité : 10 % du loyer mensuel hors charges viennent s’ajouter à la somme qu’il te doit. Rien de tel qu’un petit rappel dans ta lettre pour accélérer les choses.

Ce qu’il peut (vraiment) te retenir

Trois conditions sont indissociables : la dégradation doit figurer noir sur blanc dans l’état des lieux de sortie, elle doit être imputable au locataire et non à la vétusté normale et elle doit être chiffrée par un devis ou une facture nominative.
Sans constat écrit ni pièce comptable, le complément réclamé n’a pas de base légale. Le propriétaire peut certes demander un surplus si le dépôt ne couvre pas les réparations, mais il doit alors prouver chaque euro.

Dans le cas d’Éléonore, exiger 962 € supplémentaires pour des dégâts absents de l’état des lieux ressemble davantage à un tour de passe-passe qu’à un droit.

La vidéo, nouvelle star de la preuve

Pour éviter tout problème, tu te dis que tu vas filmer les lieux à la remise des clés, mais tu te demandes si ta vidéo a une valeur juridique.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2023, une preuve même « déloyale », par exemple une vidéo filmée sans l’accord du bailleur, peut être admise en matière civile si elle est indispensable à l’exercice d’un droit.
Autrement dit, un plan-séquence montrant un logement impeccable pèse lourd face à une simple affirmation écrite. Pense à conserver l’original daté, ses métadonnées intactes et, si possible, une copie sécurisée dans le cloud.

Les étapes pour récupérer ton argent 

Si ton propriétaire te fait parvenir une facture de travaux de remise en l’état et que tu estimes que tout ou partie de cette facture ne t’incombe pas, commence par essayer de dialoguer avec lui. Souvent, un mail cordial avec quelques photos des éléments litigieux suffisent. 

Si ce n’est pas suffisant, envoie-lui une lettre recommandée avec avis de réception contestant la facture de remis en état des lieux. Tu trouveras un modèle ici. 

Si le bailleur reste sourd, mets-le en demeure par lettre recommandée avec AR. Tu trouveras un modèle à compléter ici. Rappelle le délai légal de restitution, la pénalité de 10 % et la somme due.

Saisis la Commission départementale de conciliation (CDC) si le refus persiste. C’est gratuit, paritaire (proprio vs. locataires) et généralement rapide : la CDC cherche un accord amiable sans passer par le juge. Elle peut être saisie jusqu’à trois ans après la fin du bail, mais plus tu réagis tôt, mieux c’est.

Si la conciliation échoue, dépose enfin une requête au tribunal judiciaire. Réclame ton dépôt, les pénalités de retard et, le cas échéant, des dommages-intérêts pour procédure abusive. Le juge s’appuiera sur l’état des lieux, tes documents et ta vidéo avant de trancher.

Quelques réflexes pour la saison des cartons

On est en pleine période de déménagements étudiants : cartons, frigos en vente sur internet et aller-retours chez Ikea. Voici quelques réflexes simples pour t’épargner un stress supplémentaire : 

1. Filme l’appartement propre, lumière allumée, de l’entrée aux combles, jusque dans les moindres détails. Plinthes, joints, mobilier et équipement devant rester sur place, tout doit y passer.

2. Ne signe pas l’état des lieux si tu n’es pas d’accord : Sois bien attentif.ve lors de l’état des lieux de sorties à ce qui est noté dessus et ne signe rien si tu n’es pas d’accord avec les constats du bailleur. Si aucun accord n’est trouvé, il faudra faire appel à un commissaire de justice.

3. Télécharge l’état des lieux (entrée et sortie) en PDF, stocke-les dans le cloud avec le bail. On a tous déjà perdu des papiers pendant un déménagement alors il vaut mieux être prévoyant.e car ceux-ci pourront te servir en cas de litige.

4. Connais tes droits et devoirs :  tout ce qui ne figure pas sur l’état des lieux de sortie, ainsi que ce qui ressort de l’usure normale des lieux ne peut t’être imputable. Ton bailleur à 1 mois pour te restituer ton dépôt de garantie, 2 mois si l’état des lieux est non conforme. Au-delà, une pénalité de 10% du loyer hors charges par mois de retard.

5. Sollicite l’ADIL de ton département : en cas de doutes, l’ADIL sera là pour des conseils neutres et gratuits. Ils sont souvent très calés sur les dernières nuances réglementaires.

6. Reste poli, mais ferme. On le sait, ce genre de situation est anxiogène, voire énervante.  Mais la loi est de ton côté quand tes preuves sont solides, alors reste calme et ne baisse pas les bras.

Et si tu es propriétaire, on ne t’oublie pas 

La CDC sert aussi tes intérêts. Si tu constates de vraies dégradations, mais que le locataire refuse de payer, tu peux y trouver un terrain d’entente avant d’entamer une procédure longue et coûteuse. Un état des lieux signé ensemble, des photos datées et des factures gardées au chaud, c’est le kit parfait pour prouver ta bonne foi… et éviter un thread incendiaire sur X.

Morale de l’histoire

Dans près de sept cas sur dix, le dépôt de garantie est restitué sans accroc ; les quatre restants enflamment les réseaux mais se règlent le plus souvent quand chacun connaît ses droits.
Alors, si ton propriétaire se prend soudain pour une banque, respire, rassemble tes documents et rappelle-lui calmement la loi.
Avec une vidéo solide, un courrier bien tourné et, au besoin, la CDC ou le tribunal, ta caution ne sera pas perdue.

Et concernant Éléonore, à l’heure où on écrit ces lignes, elle est en contact avec l’ADIL de sa région.