Vous êtes en couple, pacsé.e ou marié.e et vous rêvez d'acheter un logement avec votre moitié. Cependant, face à la loi, tous les couples ne sont pas égaux. En effet, le droit français reconnaît trois statuts différents, qui s’avèrent plus ou moins contraignants, mais aussi plus ou moins protecteurs. Voyons cela ensemble.
Un achat immobilier est souvent le projet d’une vie. Un acte engageant et qu’il faut bien préparer pour se lancer dans l’aventure de l’accession à la propriété à deux, le plus sereinement possible.
Couples Mariés : Impact du Régime Matrimonial
Si vous êtes mariés, votre régime matrimonial détermine les droits de chacun sur le bien acquis ensemble.
En supposant que vous soyez mariés sous le régime de la communauté, ou sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts (qui est le régime par défaut en cas d’absence de contrat de mariage), le bien que vous achèterez pendant votre mariage appartiendra alors aux deux époux.
Notez que les revenus professionnels sont considérés comme faisant partie de la communauté. Ainsi, si le bien est financé par un seul salaire, il est toutefois considéré comme un bien commun, appartenant pour moitié à chaque époux.
De ce fait, vous avez tous.tes les deux le droit d’administrer ce bien commun. Cependant, vos deux accords sont nécessaires pour le vendre ou pour réaliser tout acte de disposition (achat, vente, hypothèque, échange, donation, conclusion ou renouvellement d’un bail, etc.).
En revanche, si le financement provient majoritairement d’une succession ou d’une donation, votre bien sera alors considéré comme vous appartenant à hauteur de vos contributions respectives.
Maintenant, si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, l’acquisition s’effectue en indivision. Les droits de propriété de chacun dans le bien sont déterminés en fonction de votre participation financière, comme indiqué dans l’acte de vente.
La gestion du bien relève des règles de l’indivision du Code civil, qui nécessitent généralement l’unanimité pour la prise de décisions. Cependant, vous pouvez ajuster ces règles en établissant une convention d’indivision.
Le domicile familial : un statut à part
Le domicile conjugal bénéficie d’un statut particulier au regard de la loi. Indépendamment du régime matrimonial en vigueur, aucun des conjoints ne peut disposer du domicile familial sans le consentement de l’autre. C’est ce que précise l’article 215, alinéa 3 du Code civil, qui stipule que « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. ».
Tout acte de disposition (vente, don ou hypothèque) effectué sans le consentement de l’autre conjoint.e peut être donc contesté : celui qui n’a pas donné son accord à l’acte peut demander son annulation dans un délai d’un an à partir du jour où il a eu connaissance des faits, “sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous.”.
En effet, dans un récent arrêt, (Cass. 1re civ., 22 juin 2022, n° 20-20.387), la Cour de cassation a rappelé cette dernière disposition. Dans cette affaire, un époux avait consenti une donation à ses enfants issus d’une précédente union, portant sur la nue-propriété de biens immobiliers propres, dont l’un constituait le logement familial, tout en se réservant l’usufruit.
Après le décès de cet époux, sa veuve a contesté la validité de la donation, arguant de son absence de consentement à cette transmission. La Cour de cassation a rejeté sa demande, considérant que la donation litigieuse n’avait pas compromis l’usage et la jouissance du logement familial par l’épouse pendant le mariage.
Partenaires de Pacs : la séparation de biens par défaut
Si vous avez conclu un Pacs avec votre partenaire, le choix entre la séparation de biens et l’indivision a un impact important qu’il vous faut considérer.
Par défaut, suite la réforme du Pacs, le régime légal qui s’applique à tous les Pacs conclus depuis le 1ᵉʳ janvier 2007 est celui de la séparation de biens.
Ainsi, les partenaires de Pacs en séparation de biens deviennent propriétaires du bien acquis ensemble pendant le Pacs à hauteur de leur contribution financière respective.
Cependant, si vous avez opté pour l’indivision lors de votre Pacs, les biens acquis pendant toute la durée de celui-ci sont considérés comme appartenant aux deux partenaires conjointement, et ce, quel que soit le montant de vos contributions financières respectives lors de l’acquisition.
Il convient de relever une exception s’applique dans ce cas : si le financement provient en grande partie d’une succession ou d’une donation, le bien ainsi financé est la propriété personnelle de celui qui l’a financé.
En outre, en cas de décès, notez que, si le conjoint survivant est exonéré de frais de succession, il n’est toutefois pas considéré comme héritier.e de son défunt partenaire.
Concubinage : la solution de l’Indivision
Dans le cadre d’un achat immobilier pour un couple en union libre, la loi ne prévoit pas de disposition particulière contrairement aux couples pacsés ou mariés. Être en concubinage est une situation peu protectrice si aucun aménagement n’est prévu.
Généralement, un couple en concubinage optera pour l’indivision.
L’achat en indivision consiste à inscrire vos deux noms sur l’acte notarié. Chaque membre du couple est alors propriétaire du bien proportionnellement à son apport financier et sa participation au remboursement de l’emprunt.
Il est d’ailleurs essentiel de bien spécifier cette répartition dans l’acte notarié, sinon la propriété sera automatiquement répartie à parts égales, indépendamment des contributions réelles de chacun.
Acheter en indivision requiert une entente parfaite entre les deux acheteurs, car vous êtes considérés comme un duo par la banque, devant prendre des décisions à l’unanimité. Cependant, c’est également la procédure la plus simple, ne nécessitant ni formalités administratives particulières ni frais supplémentaires.
En cas de séparation, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez décider de vendre le bien et vous répartir le produit de la vente proportionnellement à vos investissements respectifs.
En revanche, si l’un.e d’entre vous souhaite garder le bien, un rachat de soulte doit être envisagé, c’est-à-dire qu’iel devra racheter les parts de l’autre.
En revanche, en cas de décès, l’indivision peut rendre la situation plus complexe. Sans testament, les biens du défunt sont distribués entre ses héritiers, qui deviennent alors co-indivisaires avec le concubin survivant. Pour éviter cela, il est recommandé de rédiger un testament en faveur du partenaire survivant ou d’envisager une clause de rachat spécifique.
Attention toutefois, sans aménagement particulier, si vous avez désigné votre conjoint comme héritier en cas de décès, le concubin survivant devra régler 60 % de droits fiscaux.
Il existe, en outre, d’autres solutions afin d’acquérir un bien immobilier lorsque vous êtes en union libre, que ce soit l’achat seul.e, via une SCI (société civile immobilière) ou encore une clause de tontine.
Quelle que soit la solution envisagée, nous vous recommandons fortement de faire appel à un notaire ou à un avocat pour vous conseiller dans toutes vos démarches d’acquisition.