Les concubins désirant acheter ensemble leur résidence principale doivent envisager deux éventualités : la séparation ou le décès.
Ce qu’en dit la loi
Même s’ils vivent ensemble depuis de nombreuses années, les concubins (non pacsés) restent, aux yeux de la loi, des étrangers l’un pour l’autre dans certains domaines : pas de déclaration fiscale commune, aucun avantage en matière de succession ou de donation.
Dès lors, l’achat d’un logement peut se révéler problématique en cas de séparation ou de décès. Des solutions existent.
Acheter en indivision
C’est la formule la plus fréquente. Chacun des concubins devient propriétaire d’une partie du bien, appelée quote-part (en général 50/50 mais rien n’interdit une répartition différente). Il est toutefois recommandé de faire figurer dans la convention les sommes investies par chacun.
A défaut, les concubins sont réputés propriétaires à parts égales. En cas de séparation, le concubin généreux aurait alors bien du mal à récupérer la totalité de son investissement.
– En cas de séparation : à défaut de trouver une solution amiable (vente du bien ou rachat de la quote-part de l’autre concubin), c’est la justice qui ordonnera la vente du bien car « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision », selon l’article 815 du code civil.
– En cas de décès : si rien n’a été prévu, la part du défunt ira à ses héritiers qui pourront demander le partage du bien et donc… la vente du logement. Si le défunt laisse des enfants mineurs, le concubin survivant peut demander au juge le maintien de l’indivision. Pour assurer le maintien du conjoint survivant dans les lieux, les concubins peuvent insérer une clause de rachat ou se léguer mutuellement leur quote-part (gare aux frais de succession dans ce cas !).
Demandez conseil à un notaire.
Créer une SCI
Cette deuxième solution concerne généralement les conjoints au patrimoine immobilier plus conséquent (résidence principale et secondaire, investissement locatif).
Les deux concubins créent une société civile immobilière (SCI) qui achète le ou les logements. Chaque conjoint reçoit alors des parts sociales à hauteur de son apport financier.
Attention, la constitution d’une SCI coûte cher : entre 2 000 € et 3 000 € (rédaction des statuts et frais d’immatriculation).
– En cas de séparation : la vente du logement pourra être évitée plus facilement ou, au contraire, facilitée. Sauf clause contraire, c’est la loi de la majorité qui l’emporte (avantage au concubin possédant plus de 50 % des parts).
– En cas de décès : les statuts de la SCI peuvent aider à renforcer les droits du conjoint survivant vis-à-vis des héritiers. Pour conserver la jouissance du bien, on peut insérer une « clause d’agrément ». Le conjoint survivant pourra empêcher les héritiers de devenir associés de la SCI, à condition de racheter leurs parts. Seconde solution, prévoir un « démembrement de propriété croisé ». Un montage un peu complexe dont la finalité – on le simplifiera ainsi – permet au conjoint survivant de garder l’usage du logement après le décès de son partenaire.
La clause de tontine
Cette clause insérée dans l’acte de vente a pour effet de rendre le dernier survivant propriétaire de la totalité du bien depuis son acquisition. Bien que très protectrice, cette clause peut être pénalisante en cas de séparation. Contrairement à l’indivision, la justice ne pourra pas intervenir pour ordonner la vente du logement.
Pour débloquer la situation, deux solutions : l’accord amiable ou attendre le décès d’un concubin.
Attention aussi à la fiscalité. Le conjoint survivant devra régler les droits de successions à hauteur de 60 %. Un seul cas d’exonération possible : lorsque la valeur de la résidence principale ne dépasse pas 76 000 € au moment du 1er décès (5 % de droits de mutation à payer). Une exception bien limitée compte tenu du niveau des prix de l’immobilier.
Source : Sébastien Jensonny, Ouest-France