Le baromètre de l’immobilier breton – septembre 2013

Le constat des notaires

Baisse des volumes avant baisse des prix ?

La tendance générale est la baisse. Les incertitudes économiques nourrissent l’attentisme, les acquéreurs sont prudents et attendent des baisses de prix significatives que les vendeurs peinent souvent à leur accorder. Le marché s’est sclérosé. Pourtant, les acquéreurs bénéficient de conditions exceptionnelles : l’offre est importante, les marges de négociation augmentent et les taux d’intérêts sont bas.

Conséquences

• Le nombre de vente a reculé de – 22 % sur l’ensemble de la région tout type de bien confondu ;

• Les prix quant à eux se maintiennent globalement autour de – 2 %

• Les biens au juste prix se vendent toujours dans un délai raisonnable ;

• Les ventes de terrains à bâtir souffrent de l’augmentation des coûts de construction due aux normes RT2012 ;

• La loi Dufflot peine à démarrer, les ventes dans le neuf ont chuté de – 47 % ;

• Les incertitudes fiscales pénalisent le marché de la résidence secondaire ;

• Le niveau d’exigence des acquéreurs augmente, le moindre défaut peut être un frein à la vente.

Signe positif, les notaires ont constaté que sur les secteurs où les prix ont baissé (- 10 % et plus) les volumes ont mieux résisté. Sur l’ensemble de la région, les chiffres aux avant-contrats nous le démontrent les prix se tassent mais ne baissent pas fortement.

Pour vendre dans les prochains mois, les vendeurs seront contraints de baisser leur prix d’autant que les taux d’intérêts remontent doucement, réduisant ainsi le budget des candidats à l’acquisition.

Les notaires s’attendent à un réajustement des prix dans les mois à venir avant une reprise significative des volumes.

Tendances dans l’ancien

• Les appartements anciens : – 28 %

Après un mois de janvier 2013 très actif pour cause de réforme des plus values, les volumes de vente n’ont cessé de s’éroder au fil des mois pour atteindre les – 28 % sur un an sur l’ensemble de la région.

Si les prix se stabilisent globalement à 2 200 €/m² (- 2,1 %), certains secteurs ont enregistré des reculs de prix plus conséquents et les médianes se situent à des niveaux très inférieurs.

Comme toujours en appartement, nous distinguons deux marchés : les villes et le littoral.

Sur le littoral, les prix sont clairement à la baisse sur la plupart des côtes. Ces baisses, quelquefois importantes (- 14,9 % à 2 659 €/m² sur la Côte d’Emeraude (22) ou – 9,1 % à 3 603 €/m² sur le Golfe du Morbihan (56)), ne suffi sent pas toujours à faire repartir les ventes.

Le littoral demeure dominé par la résidence secondaire. Quelques stations balnéaires très prisées résistent aux fortes baisses, parfois au détriment des volumes de vente : + 1,9 % à Dinard soit 3 348 €/m², + 0,5 % à La Baule soit 4 423 €/m², – 1,8 % à Concarneau soit 1 729 €/m², 0 % à Arzon soit 3 962 €/m².

Plus que le littoral, les villes accusent un fort repli des ventes : les investisseurs désertent le marché, et les primo-accédants peinent à se constituer l’apport suffisant pour devenir propriétaire. Ainsi Nantes a vu ses ventes d’appartements anciens chuter de 35 %. Les prix quant à eux commencent à s’éroder : – 4,9 % à Saint Nazaire soit 1 829 €/m², – 0,8 % à Vitré soit 1 651 €/m², – 3,2 % à Lannion soit 1 408 €/m²,… Dinan et Lorient tirent leur épingle du jeu : les prix se stabilisent + 0,1 % à Lorient soit 1 643 €/m² et + 1,1 % à Dinan soit 1 649 €/m² et les volumes de vente se maintiennent.

Dans les grandes villes, comme toujours les quartiers populaires sont les plus affectés par les baisses de prix.

• Les maisons anciennes : après les volumes repli sur les prix – 4,4%

La baisse est quasi générale et peut être très forte localement, supérieure à 10%. Les notaires sont unanimes: « les acquéreurs ont la main ». La baisse des volumes constatée dans notre précédent baromètre s’est confi rmée, les prix suivent le mouvement.

Les agglomérations n’échappent pas à la baisse, certaines villes ont même enregistré de fortes corrections de prix : Lannion – 6,9% soit 141 500 €, Lamballe – 6,8% soit 149 200 €, Vitré – 5,9% soit 188 295 €, Saint-Malo – 4,8% soit 118 500 €; Châteaubriant – 6,5% soit 111 000 €, Landerneau – 7,1% soit 138 000 €, Morlaix – 6,5% soit 104 500 €, Auray – 11% soit 185 000 €, Lorient – 10,3% soit 182 500 €.

Toutefois, la pression de la demande a continué à jouer sur certaines villes comme Rennes ou Nantes par exemple et les prix se sont stabilisés avec des évolutions qui se situent entre – 2 % et + 2 %. Mais même dans ces secteurs privilégiés les notaires constatent quelques signes d’essoufflement : baisse de prix dans certains quartiers (- 4 % à dans le quartier Breil–Barberie à Nantes), fléchissement des volumes de ventes sur des quartiers prisés, délais de vente qui s’allongent, niveau d’exigence des acquéreurs en hausse,…

Dans les couronnes, de nombreux jeunes retraités mettent en vente leur maison devenue trop grande, pour s’offrir un appartement en ville ou rejoindre la côte. Conséquence, l’offre est en hausse les marges de négociation également, les prix s’orientent à la baisse. Ainsi, même la très prisée commune de Cesson-Sévigné a vu son prix médian reculer de – 8,7 % à 320 000 €.

Enfin, les secteurs ruraux souffrent particulièrement de la crise de l’agro-alimentaire, la demande faiblit, les prix déjà peu élevés reculent. De nombreux secteurs ont enregistré des prix médians inférieurs à 100 000 € : Région de Gourin (75 000 €), Pays de Ploërmel (90 750 €), Pays de Pontivy (95 000 €), région de Loudéac (84 000 €), centre Finistère (80 000 €).

Tendances dans le neuf et les terrains à bâtir

• Le neuf

Plus que tout autre segment du marché l’immobilier neuf souffre. Les ventes ont été divisées par deux. Les promoteurs imputent ce net recul aux investisseurs en raison d’un démarrage « timide » du dispositif Duflot. Les investisseurs sont très frileux, l’instabilité fi scale de ces dernières années pénalise les ventes.

Point positif : l’accession à la propriété progresse.

Au niveau des prix, dans les villes, pour vendre, les promoteurs révisent parfois leur prix à la baisse : – 2,3 % à Rennes soit 3 711 €/m², – 6,5 % à Nantes soit 3 760 €/m². Sur le littoral, l’offre est faible, les prix se tassent.

• Les terrains à bâtir

Le marché des terrains à bâtir connaît un net recul, sur l’ensemble de la région tant au niveau des prix (- 4 %) qu’au niveau des volumes (- 27 %) de transactions.

Les baisses de prix, parfois très importantes, ne réussissent pas à enrayer la chute des volumes. Les nouvelles normes RT2012 ont un impact sur le coût de construction et peuvent freiner les candidats à l’accession.

Cependant, les terrains se raréfient dans certains secteurs, ce qui devrait jouer en la faveur des vendeurs.

Dans tous les segments du marché de l’immobilier, le ralentissement pressenti à l’automne se confirme, les taux d’intérêt bas n’ont pas suffi à relancer les ventes.

Source : Notaires de l’Ouest