Vous cherchez un logement à louer ou vous mettez un bien en location ? Les frais d'agence suscitent souvent des questions, voire des malentendus. Qui doit les régler ? Sur quelle base sont-ils calculés ? Que dit la loi ? Cet article fait le point de façon claire, chiffres officiels à l'appui, pour que propriétaires et locataires sachent exactement où ils en sont.
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Faire appel à une agence immobilière pour louer un logement, c’est bénéficier d’un accompagnement professionnel : sélection des candidats, rédaction du bail, état des lieux, gestion des formalités. Ces services ont un coût, et la loi encadre précisément la façon dont ce coût se répartit entre le bailleur et le locataire.
Depuis la loi ALUR de 2014, les règles sont posées noir sur blanc. Pourtant, beaucoup de propriétaires et de futurs locataires ignorent encore les plafonds applicables, les prestations concernées ou les recours possibles. Ce guide vous donne toutes les clés pour aborder sereinement la mise en location ou la recherche d’un logement.
Ce que couvrent les frais d’agence en location immobilière
Les honoraires d’une agence immobilière pour la mise en location d’un logement d’habitation couvrent plusieurs types de prestations distinctes. Il est important de les distinguer, car elles n’obéissent pas toutes aux mêmes règles de répartition.
Les prestations partagées entre propriétaire et locataire
La loi prévoit que quatre catégories de frais peuvent être partiellement facturées au locataire :
- La constitution du dossier locataire (vérification des pièces justificatives, solvabilité, etc.)
- Les visites du logement organisées par l’agent immobilier
- La rédaction du contrat de bail
- La réalisation de l’état des lieux d’entrée en présence de l’agent
Les prestations à la charge exclusive du propriétaire
Toutes les autres prestations liées à la mise en location restent intégralement à la charge du bailleur. Cela inclut notamment la rédaction et la diffusion des annonces immobilières, ainsi que toute démarche commerciale engagée pour trouver un locataire.
La gestion locative courante, lorsque le propriétaire confie son bien à une agence via un mandat de gestion, est également réglée en totalité par le bailleur. L’agence fixe librement ses tarifs pour cette mission, mais doit les afficher de manière lisible et transparente, à l’entrée de ses locaux, sur sa vitrine et sur ses supports en ligne.
Les frais d’agence en location se divisent en deux catégories : ceux partagés entre bailleur et locataire (dossier, visite, bail, état des lieux d’entrée) et ceux entièrement supportés par le propriétaire (annonce, diffusion, gestion locative). L’état des lieux de sortie, quant à lui, ne peut jamais être facturé au locataire à l’amiable.
Comment sont calculés les frais d’agence à la charge du locataire ?
C’est ici que le cadre légal est le plus précis. Le locataire ne peut jamais se voir facturer plus de la moitié des honoraires totaux de l’agence, et ce montant est en outre plafonné selon la surface habitable du logement et la zone géographique dans laquelle il se situe.
Les plafonds par zone géographique (mise à jour 2026)
Trois zones sont définies par la réglementation :
- Zone très tendue : le plafond applicable au locataire est de 12,10 € TTC par m² de surface habitable. Cette zone regroupe les grandes agglomérations où la demande locative est la plus forte.
- Zone tendue : le plafond est de 10,09 € TTC par m². Elle englobe de nombreuses villes moyennes à forte pression immobilière.
- Zone non tendue : le plafond est de 8,07 € TTC par m². La majorité du territoire rural et des petites villes y appartient.
Ces montants ont été révisés par arrêté en juillet 2025 et s’appliquent aux locations conclues à partir de cette date.
La règle du double plafond : un exemple concret
Le locataire paie le montant le plus faible entre la moitié des honoraires facturés et le plafond calculé en fonction de la surface. Prenons un appartement de 40 m² situé en zone tendue, avec des honoraires d’agence s’élevant à 900 € TTC.
La moitié des honoraires représente 450 €. Le plafond légal calculé pour cette zone est de 40 × 10,09 € = 403,60 €. Le locataire réglera donc 403,60 €, car ce montant est inférieur à la moitié des frais. Le propriétaire prend en charge les 496,40 € restants.
Si les honoraires avaient été de 600 €, la moitié aurait été de 300 €, soit un montant inférieur au plafond de 403,60 €. Le locataire aurait alors payé 300 €.
Le cas particulier de l’état des lieux d’entrée
Lorsque l’état des lieux d’entrée est réalisé par l’agent immobilier, le locataire peut se voir demander une participation. Celle-ci est soumise au même principe de double plafond : au maximum la moitié des frais facturés, et dans la limite de 3,03 € TTC par m² de surface habitable, quelle que soit la zone géographique.
Pour un logement de 40 m², la part maximale du locataire pour l’état des lieux d’entrée sera donc de 40 × 3,03 € = 121,20 €.
État des lieux de sortie : une règle souvent mal connue
C’est un point sur lequel les litiges sont fréquents. La loi est pourtant très claire : le locataire ne doit jamais régler les frais d’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire. Toute clause de bail qui imposerait ce paiement est réputée abusive et considérée comme non écrite.
Si un état des lieux amiable n’est pas possible (refus de l’une des parties, impossibilité de trouver un créneau commun), il faut faire appel à un commissaire de justice. Dans ce cas précis, les frais du constat locatif sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire.
Frais d’agence et gestion locative : ce que règle le propriétaire
Lorsqu’un propriétaire confie la gestion courante de son bien à une agence immobilière, il signe un mandat de gestion locative. Cette mission comprend généralement la recherche de locataires, la perception des loyers, l’envoi des quittances, le suivi des travaux d’entretien et la gestion des éventuels impayés.
Les honoraires de gestion locative sont librement fixés par l’agence et restent intégralement à la charge du bailleur. Ils représentent le plus souvent un pourcentage du loyer mensuel charges comprises, dont le niveau varie selon l’étendue des services proposés et la localisation du bien.
Ce type de mandat constitue une réelle tranquillité d’esprit pour les propriétaires peu disponibles ou éloignés géographiquement de leur bien. Les agences partenaires référencées sur l’annuaire Ouestfrance-immo.com peuvent vous accompagner sur l’ensemble de ces missions.
Renouvellement du bail : les frais sont-ils de nouveau partagés ?
Dans la majorité des cas, le renouvellement d’un bail se fait tacitement et sans frais supplémentaires. Mais si l’agence rédige un nouveau bail, notamment en cas de révision du loyer sous-évalué ou de modification des conditions initiales, les frais de rédaction obéissent aux mêmes règles de partage et de plafonnement que lors de l’entrée dans les lieux.
Transparence des tarifs : les obligations de l’agence immobilière
La loi ALUR impose aux agents immobiliers une transparence totale sur leurs honoraires. Les tarifs maximaux de chaque prestation doivent être affichés en TTC et de façon lisible à plusieurs endroits : à l’entrée des locaux, sur la vitrine, sur chaque support publicitaire hors agence et sur les sites d’annonces en ligne.
Pour chaque prestation, l’agence doit également indiquer clairement qui en supporte le coût : le propriétaire, le locataire, ou les deux. Lorsque le tarif dépend du montant du loyer ou de la surface, l’affichage doit mentionner les éléments permettant de calculer le montant final.
Cette transparence vous permet, en tant que propriétaire ou locataire, de comparer les offres avant de signer quoi que ce soit. N’hésitez pas à demander un devis détaillé à l’agence et à vérifier que les montants correspondent bien aux plafonds légaux.
Toute agence immobilière est tenue d’afficher ses tarifs de manière claire et lisible, en TTC, à l’entrée de ses locaux, sur ses vitrines et sur ses annonces en ligne. L’absence d’affichage ou une formulation volontairement opaque peut constituer un manquement aux obligations légales de l’agent immobilier.
Que faire si les frais vous semblent abusifs ?
Plusieurs situations peuvent amener à contester des honoraires : un montant qui dépasse les plafonds légaux, une prestation facturée alors qu’elle devrait être à la charge du propriétaire, ou une clause abusive dans le bail.
Voici les étapes à suivre de façon ordonnée :
- Vérifiez d’abord les montants en vous appuyant sur le simulateur officiel mis à disposition par Service-Public.fr, qui calcule la part maximale imputable au locataire selon la zone et la surface du logement.
- Si un écart est constaté, adressez un courrier recommandé à l’agence en demandant la régularisation ou le remboursement du trop-perçu.
- En cas d’absence de réponse ou de refus, vous pouvez saisir la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) ou un médiateur de la consommation agréé.
- L’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) de votre département peut également vous conseiller gratuitement sur vos droits et les démarches à engager.
Il existe par ailleurs un modèle de lettre officiel, disponible sur Service-Public.fr, pour refuser de payer des frais réclamés par une agence immobilière que vous estimez non conformes à la réglementation.
Frais d’agence et marché locatif dans l’Ouest : quelques repères
En Pays de la Loire, en Bretagne et en Basse-Normandie, la pression immobilière varie fortement selon les territoires. Les grandes agglomérations comme Nantes ou Rennes relèvent des zones très tendues ou tendues, ce qui signifie que les plafonds applicables aux locataires y sont plus élevés que dans les secteurs ruraux ou les villes moyennes.
À Nantes, la demande locative reste soutenue, notamment pour les logements de petite et moyenne surface à proximité des pôles d’activité et des campus universitaires. À Rennes, la forte présence étudiante et le dynamisme économique maintiennent un marché locatif actif tout au long de l’année.
Dans ces secteurs, recourir à une agence immobilière présente un avantage réel : la sélection rigoureuse des dossiers locataires et la sécurisation juridique du bail limitent les risques pour le propriétaire, tout en offrant au locataire un interlocuteur professionnel et responsable.
Vous pouvez consulter les annonces de location disponibles sur Ouestfrance-immo.com pour Nantes et pour Rennes, et prendre contact directement avec des agences locales via l’annuaire des professionnels.
Les frais d’agence pour la location d’un logement d’habitation sont encadrés par la loi ALUR et ses décrets d’application. Le locataire ne peut jamais payer plus de la moitié des honoraires totaux, et ce montant est plafonné selon la surface habitable et la zone géographique du bien (12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue, 8,07 €/m² en zone non tendue, chiffres 2026). L’état des lieux de sortie amiable est toujours à la charge du propriétaire. La gestion locative courante incombe intégralement au bailleur. En cas de doute, le simulateur officiel de Service-Public.fr et l’Adil locale sont vos meilleurs recours.
Questions fréquentes sur les frais d’agence pour la location
Qui paie les frais d’agence lors d’une location : le propriétaire ou le locataire ?
Les deux parties participent, mais de façon encadrée. Seuls quatre types de prestations peuvent être partiellement facturés au locataire : la constitution du dossier, les visites, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Toutes les autres dépenses liées à la mise en location restent à la charge exclusive du propriétaire. La part du locataire est dans tous les cas limitée par un double plafond légal.
Quel est le plafond des frais d’agence pour un locataire en 2026 ?
Le montant maximum que peut supporter un locataire pour les frais de dossier, de visite et de rédaction de bail est calculé en multipliant la surface habitable du logement par un tarif au mètre carré fixé par la loi : 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € en zone non tendue. Ce montant ne peut en outre jamais dépasser la moitié des honoraires totaux de l’agence. Pour l’état des lieux d’entrée, le plafond est de 3,03 € par m², quelle que soit la zone.
Les frais d’état des lieux de sortie sont-ils à la charge du locataire ?
Non. L’état des lieux de sortie amiable et contradictoire est intégralement à la charge du propriétaire. Toute clause du bail qui impose ce paiement au locataire est considérée comme abusive et non écrite. Si un commissaire de justice doit intervenir faute de pouvoir réaliser l’état des lieux à l’amiable, les frais sont alors partagés par moitié entre les deux parties.
Comment vérifier que les frais d’agence respectent bien la réglementation ?
Plusieurs outils sont à votre disposition. Le simulateur officiel de Service-Public.fr vous permet de calculer la part maximale imputable au locataire selon la surface et la zone du logement. Vous pouvez également vous rapprocher de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) de votre département, qui offre un conseil gratuit et personnalisé. En cas de frais manifestement supérieurs aux plafonds, un courrier recommandé à l’agence est la première démarche à engager.
La gestion locative est-elle toujours payée par le propriétaire ?
Oui, intégralement. Lorsqu’un propriétaire signe un mandat de gestion locative avec une agence immobilière, l’ensemble des honoraires liés à cette mission (recherche de locataire, perception des loyers, suivi administratif, etc.) est réglé par le bailleur. Ces frais ne peuvent en aucun cas être répercutés sur le locataire.
Vous souhaitez mettre un bien en location ou trouver un logement en toute sérénité ? Les professionnels de l’immobilier référencés sur Ouestfrance-immo.com peuvent vous accompagner à chaque étape, de la mise en location à la gestion quotidienne de votre bien. Consultez également notre baromètre des prix immobiliers pour suivre l’évolution du marché dans votre secteur.