Prêt immobilier : 5 conseils pour mettre toutes les chances de son côté, par Yvon Rouzic

Clément et Sarah ont 42 et 39 ans. Ils vivent depuis dix ans dans leur appartement T3 à Rennes avec leurs deux enfants de 7 et 10 ans.
Avec les enfants qui grandissent, ils se sentent de plus en plus à l’étroit et se sont mis en recherche active d’une maison sur la métropole rennaise.

Le projet est simple sur le papier : vendre leur appartement et acheter une maison plus grande, avec un jardin, proche d’une école et d’un collège, afin assurer une vie pratique pour les prochaines années.

Une étape va conditionner tout le reste : obtenir le prêt immobilier.

Bonne nouvelle : contrairement à certaines idées reçues, les banques continuent de prêter. Mais elles regardent les dossiers avec beaucoup d’attention. Voici 5 conseils concrets pour mettre toutes les chances de votre côté, qu’ont suivi Clément et Sarah dans leur parcours d’acquisition.

1. Avoir des comptes bancaires “propres”

Premier réflexe des banques lorsqu’elles étudient un dossier : les relevés de comptes des 3 derniers mois. Et là, certains détails peuvent tout changer.

Clément, par exemple, a un petit hobby : les paris sportifs en ligne. Rien de dramatique, quelques dizaines d’euros de temps en temps misée sur son équipe de football favorite, sauf que sur un relevé bancaire, cela peut vite apparaître comme un signal négatif pour une banque.

Autre carton jaune pour les découverts réguliers, les frais bancaires répétés, les achats impulsifs fréquents ou encore l’utilisation de crédits revolving.

Les banques cherchent à répondre à une question simple : ce couple gère-t-il bien son argent ?

Mon premier conseil si vous démarrez un projet de recherche immobilière : faites un peu de “ménage bancaire” dans les 3 à 6 mois qui précèdent une demande de prêt.

Dans le cas de Clément, cela signifie d’arrêter les paris en ligne, éviter tout découvert et stabiliser les dépenses.

2. Éviter les crédits à la consommation

Autre point souvent sous-estimé : les crédits en cours.

Dans le dossier de Sarah et Clément, tout allait bien, à un détail près : un loyer de 300 € pour leur voiture familiale qu’ils ont pris en LOA (location avec option d’achat) et un crédit de 150 €/mois pour financer leur cuisine qu’ils ont remplacée il y a 5 ans. Il leur reste 2 années de crédit sur cette cuisine.

Individuellement, ce n’est pas énorme. Mais cumulés, ces crédits réduisent la capacité d’emprunt car la règle est simple : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus.

Si Clément et Sarah gagnent 4 500 € net par mois à eux deux, leurs mensualités totales ne doivent pas dépasser environ 1 575 € par mois.

Avec déjà 450 € de mensualités sur les crédits en cours, il ne reste que 1 125 €/mois de mensualités disponibles pour leur projet de maison !

Conseil: si possible, solder les petits crédits avant votre demande de prêt.  En mobilisant une partie de l’épargne, cela permet d’augmenter l’effet de levier bancaire.
Par exemple, en soldant le crédit de la cuisine, soit environ 3600 €, cela leur permet de gagner une capacité d’emprunt de près de 30 000 €.

3. Constituer un minimum d’apport personnel

Sur des projets d’investissement locatif, je vois encore régulièrement des dossiers financés à 100 %, voire à 110 %, c’est-à-dire qui inclus le prix du bien, mais également les frais d’agence et de notaire.

Pour une résidence principale, c’est moins le cas. La plupart des banques attendent désormais que les acheteurs apportent au minimum les frais annexes en apport, à savoir 8 à 10 % du prix du bien.

Pour Clément et Sarah, qui envisagent une maison autour de 420 000 €, cela signifie donc 35 000 à 40 000 € d’apport. Un apport qu’ils ont déjà de côté, et qu’ils vont même bonifier lorsqu’ils auront vendu leur appartement.

L’apport rassure énormément les banques, car il démontre votre capacité à épargner, à bien gérer vos comptes.

Important : l’apport rassure aussi les agences immobilières !
Lorsque vous allez visiter un bien, on vous demandera probablement votre montage financier. En effet, l’agent immobilier s’assurera que vous avez la capacité d’acquérir la maison visitée et que vous ne faîtes pas du “ tourisme”.
Sans apport, les agences savent que votre projet ne part pas du bon pied car même si la visite est concluante, vous n’obtiendrez probablement pas de financement.

4. Avoir une situation professionnelle stable

La stabilité des revenus, c’est un des critères majeurs.

Dans notre exemple, Sarah est infirmière hospitalière depuis 12 ans : un profil très rassurant pour une banque.

Clément, lui, est artisan, à son compte depuis 1 an et demi. Malgré la jeunesse de son entreprise, son activité tourne très bien et son carnet de commande est plein. Le hic, c’est que les banques aiment la stabilité et pour les indépendants, artisans, chefs d’entreprises, il faut souvent présenter 2 à 3 bilans, avec des résultats positifs et réguliers, pour avoir le feu vert.

Cependant, chaque situation s’étudie et il n’y a pas de règle figée dans le marbre.

5. Aller voir un courtier

Et mon dernier conseil est de prendre celui d’un courtier.

Imaginez que Clément et Sarah soient allés voir leur banque historique, sans être préparés au rendez-vous et sans avoir suivi les conseils précédents. Il y a de fortes chances que le dossier ait été moins fluide qu’ils ne l’imaginaient. Vous connaissez l’adage : « on n’a qu’une seule chance de faire une bonne première impression ? »

C’est pourquoi j’ai conseillé à Clément et Sarah de solliciter d’abord un courtier. C’est lui qui va les aider à préparer le dossier, les guider dans la marche à suivre, les choses à prioriser, et bien entendu, tous les documents à préparer.

Le courtier est un intermédiaire qui va présenter le dossier aux banques. Les avantages sont nombreux : les banques recoivent un dossier complet, préparé, réfléchi, adapté et ciblé, sur lequel il est facile de donner un avis rapidement.

Les courtiers sont en relation avec plusieurs banques et peuvent donc faire jouer la concurrence entre celles-ci, ce qui est d’autant plus intéressant quand les taux sont élevés.

De plus, un courtier est un professionnel rémunéré au succès. Ce qui signifie que si votre dossier n’est pas validé par l’organisme prêteur, vous n’aurez pas à vous acquitter des frais de courtage. 

Acheter en 2026 c’est toujours possible, avec le bon dossier 

Vous l’aurez compris, contrairement à ce que l’on entend parfois, les banques continuent de financer les projets immobiliers.

Mais elles sont aujourd’hui plus attentives à la qualité des dossiers qu’il y a quelques années.

Pour Clément et Sarah, quelques ajustements simples ( arrêter les paris en ligne, solder un petit crédit et stabiliser leurs comptes) ont suffit à transformer un dossier moyen en dossier rassurant pour une banque.

Et si tout se passe bien, leur prochaine visite immobilière pourrait bien se terminer par une signature… et un jardin pour les enfants !