Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé “ plan Relance Logement”, marque une évolution majeure dans le paysage de l’investissement locatif en France. Successeur du Pinel, ce mécanisme fiscal vise à stimuler la construction de logements neufs tout en offrant des avantages fiscaux attractifs aux bailleurs privés. Mais comment fonctionne-t-il concrètement ? Qui peut en bénéficier ? Quels sont ses atouts et ses limites ? Explications.
Le dispositif Jeanbrun : un outil temporaire pour relancer l’investissement locatif
Pourquoi un nouveau dispositif après le Pinel ?
Le dispositif Pinel, qui offrait une réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif, a pris fin en 2024. Face à la pénurie de logements et à la hausse des prix de l’immobilier, le gouvernement a introduit le dispositif Jeanbrun (du nom de son instigateur, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent JeanBrun) pour relancer l’investissement locatif privé.
Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt, le Jeanbrun s’appuie sur un mécanisme d’amortissement fiscal, inspiré du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
L’objectif est double :
- Soutenir la construction neuve en incitant les particuliers à investir.
- Élargir l’offre de logements locatifs en ciblant différents niveaux de loyers (intermédiaire, social, très social).
Une durée limitée à 3 ans
Le dispositif Jeanbrun a été créé pour une durée de 3 ans seulement, soit jusqu’en 2029. Cette temporalité s’explique par un contexte politique incertain car les élections présidentielles de 2027 pourraient entraîner une remise en cause du dispositif dès 2028, et un objectif précis de relance rapide de l’investissement locatif sans s’engager sur le long terme.
Conséquence : les investisseurs ont une fenêtre d’opportunité limitée pour en profiter.
Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Pour profiter du plan Relance Logement, plusieurs critères doivent être respectés.
Type de bien éligible
Le dispositif concerne les logements neufs (VEFA ou venant d’être achevés) destinés à la location nue (non meublée) et à usage de résidence principale du locataire. Seuls les logements collectifs sont éligibles : les maisons individuelles sont exclues.
Le dispositif est également accessible dans l’ancien mais sous condition de travaux. Le dispositif Jeanbrun encourage la rénovation du parc ancien pour atteindre ses objectifs, c’est pourquoi il impose un montant de travaux d’au moins 30 % du prix total, ayant pour but d’améliorer l’habitat et/ou sa performance énérgétique.
Performance énergétique
Les biens doivent respecter les normes RE2020 en vigueur au moment de l’achat. En revanche, contrairement à d’autres dispositifs, le Jeanbrun n’impose pas de respecter la RT 2025.
Zonage territorial
Contrairement au Pinel, le Jeanbrun ne repose pas sur un zonage restrictif. Il s’applique sur l’ensemble du territoire français, y compris en zones B2, C et dans les DOM-TOM.
Plafonds de loyer
Le dispositif prévoit trois niveaux de loyers, calculés selon une formule similaire à celle du Pinel ou du Denormandie : le loyer intermédiaire, le loyer social et le loyer très social.
En 2026, ils s’établissent comme suivant (€/m², hors charges) :
| Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Abis | 19,51 €/m² | 13,68 €/m² | 10,93 €/m² |
| A | 14,49 €/m² | 10,17 €/m² | 8,12 €/m² |
| B1 | 11,68 €/m² | 8,20 €/m² | 6,55 €/m² |
| B2 | 10,15 €/m² | 7,12 €/m² | 5,69 €/m² |
| C | 10,15 €/m² | 6,15 €/m² | 4,91 €/m² |
Concrètement, pour un T2 de 45 m² en zone A, le loyer maximal en location intermédiaire serait d’environ 652 € par mois ( 14,49 € x 45 m²). En location sociale, ce plafond descendrait à 458 € (10,17 € x 45 m²) et en location très sociale à 365 € ( 8,12 € x 45 m²).
Enfin, le bailleur s’engage sur une durée minimale de location de 9 ans et devra avoir mis le bien mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement ou son achat. En revanche, aucune durée maximale n’est imposée par le dispositif. Cependant, l’avantage fiscal s’éteint progressivement après 28 à 29 ans, en raison de la mécanique d’amortissement.
Attention, certains types de biens ou de locations ne sont pas éligibles :
- La location meublée (LMNP/LMP), soumise aux régimes BIC classiques
- Les biens acquis avant l’entrée en vigueur du dispositif
- La location à un membre du cercle familial (jusqu’au 2ᵉ degré)
Comment fonctionne l’avantage fiscal ?
Un mécanisme d’amortissement déductible du revenu imposable
Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt, le Jeanbrun permet de déduire un amortissement du revenu global, dans la limite de plafonds annuels. Voici comment cela fonctionne :
Base amortissable
L’amortissement est calculé sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain). Par exemple, pour un appartement acheté 250 000 €, la base amortissable serait de 200 000 €.
Taux d’amortissement et plafonds annuels
| Type de loyer | Logement neuf / VEFA | Ancien avec travaux (≥30%) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Prenons l’exemple d’un logement neuf à 200 000 € en location intermédiaire :
L’amortissement annuel se calcule comme suivant: 3,5 % de 200 000 € = 7 000 € (déductible du revenu imposable).
Si le calcul dépasse le plafond (ex. : 9 000 €), l’excédent est reportable sur les années suivantes.
Si l’on considère cette fois un logement ancien réhabilité (30 % de travaux) de 200 000 € en location très sociale :
L’amortissement annuel se calcule ainsi : 4 % de 160 000 € = 6 400 € déductibles
A savoir
Le dispositif n’impose pas de plafond de prix d’acquisition du bien. Cependant, au-delà d’un prix d’achat d’environ 285 000 €, l’amortissement dépasse le plafond annuel et devient moins optimisé fiscalement.
Durée d’engagement et stratégie d’investissement
Un engagement locatif de 9 ans minimum
Le dispositif Jeanbrun impose un engagement de location minimal de 9 ans. Report des amortissements
Si le plafond annuel est dépassé, l’excédent est reportable sur les années suivantes, dans la limite de la durée fiscale du dispositif.
Prenons l’exemple d’un foyer avec :
- Un revenu salarial de 50 000 €.
- Des loyers perçus de 9 600 €.
- Des charges de 11 000 €.
- Un amortissement de 3 200 €.
Le nouveau revenu imposable serait de 45 400 €, soit une économie d’impôt de 1 380 € pour un foyer imposé à 30 %.
Fiscalité : attention à la plus-value à la revente
Le dispositif Jeanbrun permet de réduire son revenu imposable grâce à l’amortissement, mais son efficacité dépend de l’ordre dans lequel on déduit les charges. De plus, lors de la revente du bien, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable.
Voici comment cela fonctionne.
Cas pratique : Investissement dans un T2 neuf en zone A
Données de base :
- Prix du bien : 250 000 € → base amortissable (80%) = 200 000 €.
- Type de location : Social (taux d’amortissement = 4,5 %).
- Revenus fonciers annuels (loyer) : 12 000 €.
- Charges annuelles :
- Intérêts d’emprunt : 6 000 €.
- Taxe foncière : 1 200 €.
- Frais de gestion : 800 €.
- Assurance loyer impayé : 500 €.
- Amortissement Jeanbrun : 4,5 % de 200 000 € = 9 000 €
Calcul des revenus fonciers après déduction des charges
L’administration fiscale applique un ordre strict pour déduire les charges. Voici comment cela fonctionne :
1) Déduction des intérêts d’emprunt (prioritaires)
- Revenus fonciers : 12 000 €
- Moins : Intérêts d’emprunt : -6 000 €
Le solde intermédiaire s’élève donc à 6 000 €
Important : Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer de déficit foncier imputable sur le revenu global.
2) Déduction des autres charges (taxe foncière, frais de gestion, etc.)
Ici les autres charges sont :
- Taxe foncière : -1 200 €
- Frais de gestion : -800 €
- Assurance : -500 €
Le total des autres charges s’élève à 2 500 €, qu’il faut déduire de notre solde intérmediaire, soit : 6 000 € – 2 500 € = 3 500 €
3) Application de l’amortissement Jeanbrun
Notre solde s’élève donc à présent à 3 500 € auquel nous allons pouvoir appliquer l’amortissement du dispositif Jeanbrun qui est de 9 000€ dans notre exemple.
Ainsi, 3 500 € de solde – 9 000 € d’amortissement = – 5 500 € de déficit foncier.
Impact sur l’impôt sur le revenu
Le déficit foncier de 5 500 € peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Prenons l’exemple d’un ménage avec un revenu imposable de 50 000 €. Si l’on y soustrait les 5 500 € de déficit foncier, le nouveau revenu net imposable sera de 44 500 €.
Si ce ménage se situe dans la tranche marginale d’imposition à 30 %, l’économie d’impôt est de : 5 500 € × 30 % = 1 650 € d’impôt en moins.
Que se passe-t-il si l’amortissement dépasse le plafond ?
Si l’amortissement calculé dépasse le plafond annuel (ex. : 11 000 € pour une location sociale), l’excédent est reportable sur les années suivantes.
Si l’on prend l’exemple d’un bien à 244 444 € en location sociale pour lequel un amortissement de 11 000 € a été calculé alors que le plafond annuel est de 10 000 €, l’investisseur pourra reporter 1 000 € d’excédent sur l’année suivant.
L’impact fiscal à la revente (le piège de l’amortissement)
L’un des principaux inconvénients du dispositif Jeanbrun est que l’amortissement fiscal vient gonfler la plus-value imposable à la revente.
Concrètement, reprenons notre T2 neuf à 250 000 € (dont 200 000 € amortissables) en location sociale (taux d’amortissement = 4,5 %). Mettons une durée de détention du bien de 10 ans et un prix de revente de 300 000 €, soit une plus-value brute de 50 000 €.
Mais la plus-value imposable ne se calcule pas simplement comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Elle intègre également l’amortissement déduit fiscalement et se calcule comme suit : Prix de revente – Valeur nette comptable (VNC)
La VNC correspond au prix d’achat diminué des amortissements soit dans notre exemple :
250 000 € (prix d’achat) – 90 000 € d’amortissement cumulé sur 10 ans (9 000 €/an × 10 ans = 90 000 €) = Valeur Nette Comptable de 160 000 €.
Aussi, la plus-value s’élèvera donc à 140 000 € ( 300 000 € de prix de revente – 160 000 € de VNC )
Sans amortissement, la plus-value brute aurait été de 50 000 € (300 000 € – 250 000 €). Avec l’amortissement, elle passe à 140 000 €, ce qui change le calcul de l’impôt sur la plus-value.
Un abattement pour durée de détention avant impôt s’applique. Celui-ci représente 6% par an à partir de la 6ème année.
Pour 10 ans de détention, cela représente donc 30 % d’abattement ( 6% x 5 ans) ce qui porte donc la plus-value imposable à 98 000 €.
Considérant un taux d’imposition de 36,2 % ( 19 % de taux forfaitaire + 17 % de prélèvement sociaux), l’impôt sur la plus-value sera donc de 35 476 €.
Sans l’amortissement du dispositif Jeanbrun, l’impôt aurait été de :
50 000 € (plus value brute) × 30 % (abattement) = 35 000 € imposables.
35 000 € × 36,2 % = 12 670 €.
L’amortissement a donc fait passer l’impôt de 12 670 € à 35 476 € !
Ce dispositif a donc vocation a encourager l’investissement à long terme puisqu’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value s’applique uniquement après 22 ans de détention du bien.
Un dispositif à étudier avec prudence
Le dispositif Jeanbrun représente une opportunité fiscale intéressante, mais un peu plus complexe que les dispositifs connus à ce jour.
Ses principaux atouts sont :
- L’absence de zonage restrictif, permettant d’investir dans des zones moins tendues.
- Un amortissement déductible du revenu global, et non seulement des revenus fonciers.
- La possibilité de reporter les amortissements excédentaires.
Cependant, il présente aussi des limites importantes :
- Une fenêtre d’opportunité courte, avec un risque de suppression dès 2028.
- Une fiscalité lourde à la revente, due à la réintégration des amortissements, si elle n’est pas anticipée.
- L’exclusion des maisons individuelles, limitant les options d’investissement.
Notre conseil
Avant de vous lancer, simulez votre investissement avec un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou courtier en immobilier et comparez avec d’autres dispositifs (LMNP, Denormandie, Loc’Avantages). Enfin, anticipez la revente pour éviter les mauvaises surprises fiscales.
Le saviez-vous ?
- Le Jeanbrun est compatible avec une SCI à l’IR (Société Civile Immobilière à l’Impôt sur le Revenu), mais incompatible avec Loc’Avantages.
- Pas de plafond de prix pour l’acquisition, mais une limite économique d’environ 285 000 € pour optimiser l’amortissement.
- Durée maximale d’amortissement : 28 à 29 ans (au-delà, l’avantage fiscal disparaît).