Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt ? Il est encore temps de profiter du dispositif Pinel, avant que celui-ci ne tire sa révérence à la fin de l’année.
Pinel : un dispositif soumis à conditions
Le mécanisme du Pinel repose sur un équilibre subtil entre incitation fiscale et conditions strictes.
En effet, pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif, vous devez respecter plusieurs critères sine qua none :
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- Il doit s’agir d’un bien neuf ou d’un bien en l’état futur d’achèvement ;
- Le bien immobilier doit être situé dans un immeuble d’habitation collectif, répondant à des normes de performance énergétique élevées (fixées par l’article 46 AZA octies-0 A) ;
- Le loyer est plafonné, de même que les revenus du locataire, afin de favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes ;
- Le logement doit être loué nu
- Depuis le 1er janvier 2018, le dispositif est réservé aux logements situés en zone A, A bis et B1.
- De plus, vous devez vous engager à mettre votre bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La durée de location déterminera le montant de la réduction d’impôt.
Où doit se situer le logement ?
Le dispositif Pinel est destiné à corriger les déséquilibres entre l’offre et la demande de logements sur le territoire français. Les zones éligibles sont déterminées en fonction de ces critères. Depuis 2018, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif, bien que certaines exceptions subsistent pour les zones B2 et C.
Pour connaître le type de zone se trouve votre logement, un simulateur est disponible sur le site du service public.
Le dispositif d’investissement locatif Pinel concerne également les opérations réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Les villes bénéficiaires des CRSD sont listées sur le site du ministère des Armées.
Par ailleurs, une expérimentation de régionalisation du dispositif est en cours en Bretagne depuis 2021, avec des modalités spécifiques décidées au niveau régional. Cette expérimentation, à l’instar du dispositif classique, arrivera à échéance à la fin de l’année.
Des loyers et revenus plafonnés
Comme évoqué plus haut, afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, vous devrez vous engager à respecter un plafond de loyer mensuel au m² pendant une durée déterminée.
Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2024, vous devrez respecter les plafonds suivants, hors charges :
Source : bofip.impots.gouv.fr
En ce qui concerne votre ou vos futurs locataires, leurs ressources ne doivent pas dépasser les plafonds suivants :
Source : service-public.fr
À noter que le locataire peut être un ascendant ou un descendant, tant que celui-ci n’est pas rattaché à votre foyer fiscal, et respecte les conditions d’éligibilité.
À quelle réduction d’impôt vous attendre ?
Le taux de réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
Toutefois, depuis 2023, ces taux sont progressivement réduits pour les bien respectant les critères Pinel. En revanche, ils sont maintenus pour les investissements conforment au Pinel +.
Mon taux avec Pinel :
En 2024, le taux de réduction appliqué aux logements éligibles au Pinel est de 9 % pour un engagement de location de six ans, de 12 % pour un engagement de location de neuf ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.
Mon taux avec Pinel + :
Pour un engagement de 6 ans :
Source : service-public.fr
Pour un engagement de 9 ans :
Source : service-public.fr
Cependant, certaines limites s’appliquent. L’avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d’engagement et s’applique dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros par contribuable et par an, et de 5 500 euros par mètre carré.
En outre, vous devez également tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux, qui consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Ainsi, à titre d’exemple, pour l’imposition 2024 de vos revenus de 2023, le total de vos avantages fiscaux ne peut pas vous procurer une diminution du montant de l’impôt dû supérieure à 10 000 €.
Pinel + : des règles plus sévères pour un maintien des avantages fiscaux
Si le dispositif Pinel + fonctionne comme le Pinel traditionnel, des critères supplémentaires se sont ajoutés pour son éligibilité.
Afin de bénéficier du dispositif Pinel, vous devrez obligatoirement acquérir un logement neuf situé dans l’un des Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), ou dans une zone Pinel répondant à des critères de qualité et de performance énergétique et environnementale supérieurs à la réglementation.
Des exigences supplémentaires en matière de confort ont également été intégrées aux conditions d’attribution du Pinel +. Ainsi, les superficies minimales requises pour être éligible sont les suivantes :
- 28 m² pour un T1 ;
- 45 m² pour un T2 ;
- 62 m² pour un T3 ;
- 79 m² pour un T4 ;
- 96 m² pour un T5.
En outre, un espace extérieur privatif (terrasse, loggia, balcon, etc.) de 3 à 9 m², en fonction de la surface de l’appartement, est obligatoire. De plus, les logements de type T3 et plus, doivent par ailleurs présenter deux façades d’orientations différentes.
Parallèlement, les logements doivent respecter des critères de performance énergétique et environnementale :
- Toutes les acquisitions en 2024 doivent respecter par anticipation les normes environnementales RE2020 dont l’application est normalement prévue pour 2025
- Les logements doivent aussi atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
- Les logements achetés en 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doivent respecter le label environnemental E+C-, et atteindre la classe A du diagnostic de performance environnementale (DPE).
Pinel : Une opportunité à saisir
Le dispositif Pinel représente donc une opportunité à ne pas négliger pour les investisseurs immobiliers et les particuliers souhaitant se lancer dans leur premier investissement locatif.
Avec ses avantages fiscaux attractifs et ses conditions d’accessibilité bien définies, le Pinel constitue une option intéressante pour diversifier son patrimoine, ou s’en créer.
Néanmoins, si vous envisagez un investissement en Pinel, vous allez devoir vous décider rapidement, car le dispositif arrive à échéance à la fin de l’année en cours, d’autant plus qu’à ce jour, aucun autre dispositif n’a été annoncé pour s’y substituer.