Le baromètre de l’immobilier breton – novembre 2013

Analyse du marché

Volumes en berne, prix en baisse La contraction des volumes de ventes que nous avions constatée dans notre dernier baromètre s’est confirmée. Du côté des prix le réajustement à la baisse s’est poursuivi.

• LES APPARTEMENTS NEUFS : DÉFICIT DE LA DEMANDE

L’immobilier neuf accuse la plus forte baisse en volume : -43%. Les promoteurs sont, comme les acquéreurs, frileux.

Les nouveaux programmes sont rares et se concentrent sur les grandes agglomérations. Les ventes dans le cadre du dispositif « Duflot » peinent à démarrer. Les incertitudes fiscales pénalisent l’investissement locatif ainsi que le plafonnement à 10 000 € des niches.

Du côté des prix, les promoteurs concèdent des baisses notamment pour vendre les derniers appartements de programmes achevés. Mais globalement la correction reste limitée : entre -0.6% en Ille-et-Vilaine et -5.6% dans le Morbihan.

• LES APPARTEMENTS ANCIENS : L’EMPLACEMENT

Du côté de l’immobilier ancien, la situation n’est guère plus reluisante : -22% en volume. Les grands appartements ne se vendent qu’à la condition d’un fort réajustement du prix au m². Les petits appartements souffrent d’un déficit conjugué de la demande des primo-accédants et des investisseurs.

Dans les grandes villes, les prix résistent globalement, même si nous avons constaté les premiers signes d’un essoufflement sur les quartiers moins prisés. Plus que jamais l’emplacement est déterminant. C’est encore plus vrai sur le littoral où le marché immobilier accuse un réel repli, tant en prix qu’en volume.

• LES MAISONS ANCIENNES : CRISE DE L’AGRO-ALIMENTAIRE EN MILIEU RURAL

La maison demeure le coeur du marché immobilier en Bretagne. Elle n’a pas échappé au repli des volumes : -13%. Les prix, quant à eux, ont baissé, seule l’Ille-et-Vilaine fait figure d’exception avec ses +1.1%. Cette évolution positive masque une réalité plus complexe : les prix ont souvent baissé, mais les ventes se sont concentrées sur des secteurs plus onéreux.

Dans les communes rurales, la conjoncture économique, notamment la crise dans la filière agro-alimentaire a souvent pénalisé l’immobilier : raréfaction de la demande et augmentation de l’offre. Cette conjugaison s’est souvent traduite par de fortes corrections de prix.

• LES TERRAINS À BÂTIR : IMPACT DES COÛTS DE CONSTRUCTION

Le terrain à bâtir demeure l’investissement privilégié des primoaccédants. Or ces derniers peinent souvent à se constituer un apport suffisant pour obtenir un crédit. De plus, les nouvelles normes BBC ont augmenté le coût de la construction. La demande a faibli, les volumes ont accusé une baisse de -26% et les prix continuent de s’éroder, allant même jusqu’à -10% dans le Morbihan.

Les villes bretonnes

• SAINT-BRIEUC ET SON AGGLOMÉRATION

En appartement ancien, Saint-Brieuc reste le secteur le moins cher du département (1 136 €/m²) et les prix continuent de baisser. Les grands appartements peinent à passer la barre symbolique des 1 000 €/m².

Sur l’ensemble de la ville, seul le centre résiste +1.2% soit 1 389 €/m², les ventes se concentrent sur des petites surfaces. La couronne, dotée d’un parc plus récent, enregistre un prix médian supérieur de 1 866 €/m².

En immobilier neuf l’offre est limitée et se concentre sur la couronne, le m² s’y échange à 2 833 €/m². Le marché des maisons anciennes, quant à lui, subit un fort ralentissement. Sur la couronne, seule la commune de Plérin voit son prix médian s’apprécier de +9.1% soit 180 000 €. A Saint Brieuc, la correction est de -7.4%. Les prix s’échelonnent selon les quartiers entre 122 700 € dans l’ouest et 135 000 € dans le sud.

• BREST ET QUIMPER

En appartement ancien, Brest qui concentre plus de la moitié des ventes souffre, le prix médian se stabilise à 1 371 €/m² soit -0.7%. Sur la ville, les prix s’échelonnent de 1 122 €/m² à Bellevue (-4.4%) à 1 715 €/m² dans le Centre reconstruit (+2.9%).

Les investisseurs sont frileux, les petites surfaces peinent à se vendre. Sur certains quartiers, nous assistons à un redémarrage des ventes des grands appartements (+100 m²) à la condition d’un fort réajustement des prix : Centre reconstruit 1 584 €/m² en 2013 contre 2 006 €/m² en 2012.

En maison, à Brest, aucun quartier n’est épargné, la baisse est générale. Sur BMO, les évolutions de prix sont très hétérogènes selon les communes.

A Quimper, en appartement ancien, la baisse de -3.6% du prix du m² ne suffit pas, les acquéreurs attendent « de vraies baisses ». Les ventes ont reculé de -36% en volume.

En maison, les prix continuent de s’apprécier, sur la ville comme sur la couronne. Toutefois, les notaires constatent les premiers signes d’un essoufflement : les ventes accusent un repli de -23% en nombre.

• RENNES ET SON AGGLOMÉRATION

En appartement ancien, les prix résistent toujours, seuls trois quartiers ont accusé un repli : Cleunay-Arsenal-Redon (-3.3%), Nord-Saint-Martin (-5.9%), le Blosne (-8.3%). Sur les autres quartiers, les évolutions se situent globalement entre +1% et +5%. Sur la ville, les prix s’échelonnent de 1 405 €/m² dans le quartier du Blosne à 2 789 €/m² dans le Centre.

Sur la première couronne, le marché immobilier est plus tendu, les volumes diminuent, et de nombreuses communes voient leurs prix baisser.

En appartement neuf, la ville et son agglomération n’échappent pas à la crise. Les volumes sont en berne et les prix marquent le pas : -2.8% à Rennes soit 3 709 €/m², +1.3% sur la première couronne et +0.1% sur la seconde.

En maison, la situation est plus contrastée. A Rennes, les volumes de ventes ne faiblissent pas mais la ville souffre d’un déficit d’offres. Les acquéreurs privilégient l’emplacement : une maison bien située, au juste prix, peut toujours se vendre en quelques jours.

• NANTES ET SON AGGLOMÉRATION

Les prix de l’immobilier ancien se stabilisent sur la ville de Nantes. Cependant, les quartiers Nord accusent de fortes baisses quel que soit le type de bien (-8.9% pour les appartements anciens, -6.4% pour les maisons anciennes, -14.1% pour les appartements neufs). Plus que jamais les acquéreurs privilégient l’emplacement : les quartiers huppés ont toujours la cote, les prix s’y stabilisent. Sur la ville, les appartements s’échangent toujours à plus de 2 000 euros voire 3 000 euros du m², la reprise des ventes passera sans doute par un réajustement des prix.

Dans l’immobilier neuf, les ventes ont été divisées par deux, les promoteurs sont contraints de revoir leur tarif pour vendre.

Concernant Nantes Métropole, les maisons demeurent le coeur du marché. Aujourd’hui, les délais de ventes s’allongent, les prix baissent sur presque toutes les communes.

Les notaires constatent de fortes disparités d’évolution des prix selon le type de bien : baisse de -3.7 % pour les maisons anciennes et hausse de +12.8% pour les terrains à bâtir. Les prix des appartements anciens quant à eux se stabilisent -0.4%.

• SAINT-NAZAIRE ET SON AGGLOMÉRATION

Le marché des appartements est particulièrement affecté. En volume, les ventes dans le neuf se sont effondrées. Dans l’immobilier ancien, les prix n’ont pas baissé de manière significative (-1.7% à Saint-Nazaire).

Pour les maisons, les volumes se sont mieux tenus. Les prix sont très hétérogènes : sur certaines communes, on constate un net réajustement, tandis que sur d’autres, les prix continuent de progresser. Pour les terrains, les ventes demeurent faibles et les prix reculent.

• VANNES ET LORIENT

En appartement, les prix se maintiennent sur les deux villes, même si Lorient a été plus impactée par la baisse des volumes que Vannes. L’acquéreur type à Lorient est plus jeune, doté d’un pouvoir d’achat inférieur à celui du vannetais et donc plus fragile en période de crise.

En maison, les prix subissent une sévère correction. A Vannes, même le quartier très prisé du Golfe n’y échappe pas -16.9% soit un prix médian de 262 120 €. Les communes de l’agglomération résistent mieux, tant en volume qu’en prix, même si quelques unes ont enregistré des baisses significatives : Grand-Champ -12.1% (160 000 €), Sulniac -14.2% (178 000 €), Elven -9.4% (158 500 €).

Sur Lorient, la situation est différente. La ville et l’agglomération accusent une contraction des volumes comme des prix. Sur le secteur, les grandes maisons en pâtissent : sur le Pays de Lorient les 6 pièces et plus représentent 22% des ventes en 2013 contre 34% en 2012. Du côté des terrains à bâtir, la correction est sévère : -14.2% sur le Pays de Lorient et -12.4% sur celui de Vannes.

Le littoral breton

• COTES D’ARMOR

Le marché immobilier peine à retrouver une dynamique. Plus que jamais, l’emplacement détermine le prix. En appartement, les volumes des ventes demeurent faibles, et se concentrent sur quelques stations très prisées, comme Saint- Cast-le-Guildo ou Saint-Quay-Portrieux, les prix oscillent entre 2 000 € et 3 000 €/m². En maison, la plupart des stations subissent de réelles corrections de prix : -11% à Saint-Cast-le Guildo (soit 207 500 €), -8.6% à Paimpol (154 500 €), -19.7% à Saint- Quay-Portrieux (167 250 €). Les terrains à bâtir, par contre, profitent de la rareté de l’offre et les prix s’apprécient.

• FINISTERE

Pour les appartements anciens, même si les prix ont fortement reculé, les volumes demeurent faibles. Dans l’immobilier neuf, les ventes se concentrent sur le littoral sud et les prix se situent autour de 3 200 €/m². A noter que l’exceptionnel demeure, des appartements se sont échangés à plus de 5 600 €/m² à Concarneau. Pour les maisons, le marché reste à la peine, certaines stations subissent de fortes corrections de prix : Crozon, Bénodet, Fouesnant, …. Toutefois, le constat est clair, l’immobilier secondaire souffre d’un déficit de demandes.

• ILLE-ET-VILAINE

Les prix de l’immobilier du Pays Malouin diminuent : – 3.4% pour les appartements anciens, -2.3% pour les maisons anciennes, -7.8% pour les appartements neufs. Là aussi, des disparités persistent entre les communes : le prix des maisons anciennes subit une importante baisse à Cancale tandis que ceux de Dinard augmentent de 10.9%. A Saint-Malo, les acquéreurs privilégient l’emplacement, la proximité de la mer. Le nord de la ville résiste mieux que le sud à la chute des prix : pour les appartements anciens – 12.1% dans le sud de la ville et +4.7% dans le nord. Même tendance concernant les maisons anciennes (+3.7% dans le nord soit un prix médian de 269 500 € et -13.3% dans le sud soit un prix médian de 182 000 €).

• LOIRE ATLANTIQUE

C’est traditionnel en période de crise, l’immobilier de loisirs souffre particulièrement d’un déficit de demandes. La plupart des stations subissent de sévères corrections de prix qui ne suffisent pas toujours à relancer les ventes. Toutefois, plus qu’ailleurs, l’emplacement demeure le premier critère. Ainsi, les prix se tiennent toujours à la Baule comme à Pornic. Dans le neuf, les ventes sont faibles les prix sont de l’ordre de 3 800 €/m². Pour les terrains à bâtir, l’offre est limitée, les prix ont baissé sur la Côte d’Amour et se sont maintenus sur la Côte de Jade.

• MORBIHAN

Le marché souffre d’un déficit de la demande, des incertitudes fiscales, et de la conjoncture en général. Concernant l’ancien dans le Golfe et la baie de Quiberon, la diminution des prix amorcée en 2012 se poursuit : -4.6% pour les maisons anciennes, -8.3% pour les appartements anciens. La très prisée station de Carnac n’y échappe pas : -14.8% pour les appartements soit 4 083 €/m² et -8.8% pour les maisons soit 330 000 €. Dans le neuf, même tendance : – 5.4% pour les appartements neufs, – 11.2 % pour les terrains à bâtir. Sur le littoral Ouest, les volumes en appartement ont été très faibles dans le neuf comme dans l’ancien malgré un fort réajustement du prix (-11.7% pour l’ancien). Sur les maisons, la correction reste modérée (-4.4%) et les volumes ont mieux résisté. Il faut rappeler que le marché de la résidence secondaire demeure minoritaire sur ce secteur. Les communes les plus impactées par la baisse sont les stations balnéaires reconnues comme Larmor-Plage (-13% soit 293 500 €) ou Groix (-11.5% soit 157 000 €).

Les villes moyennes et communes rurales

• COTES D’ARMOR

Les villes de Dinan et de Lamballe profitent de la proximité de l’Ille-et-Vilaine. Les prix se maintiennent en maison (+4.5% à Dinan soit 175 000 € et +7.2% à Lamballe soit 163 000 €), comme en appartement (+2.5% à Dinan soit 1 665 €/m²). A l’ouest du département, à Lannion comme à Guingamp, les prix se rétractent : -9.1% à Lannion pour les maisons, soit 140 000 €, en appartement les volumes sont trop faibles pour pouvoir dégager une tendance fiable.

Dans le sud du département, même s’ils ont cessé de baisser, les prix médians des maisons demeurent faibles, ils sont souvent inférieurs à 100 000 € : 59 000 € à Callac ou 85 000 € à Ploeuc-sur-Lié. Les anglais qui dynamisaient les bourgs ont déserté le marché.

• FINISTERE

La crise de la filière agro-alimentaire touche particulièrement les communes rurales. Le marché de l’immobilier en pâtit naturellement. Les prix sont bas et continuent de reculer. Les anglais ne sont plus là pour dynamiser le marché. Dans de nombreuses communes, le prix médian ne passe pas la barre symbolique des 100 000 €. Concernant les terrains à bâtir, le constat est le même, volumes et prix en baisse.

• ILLE-ET-VILAINE

Les secteurs ruraux affichent majoritairement une évolution positive des prix des terrains à bâtir : +3% dans le secteur de Bécherel, +10.7% dans le Pays de Fougères, +0.6% dans le Pays de la Roche aux Fées.

S’agissant des maisons anciennes, ces secteurs connaissent de fortes disparités de prix selon les communes : -12% à Janzé, -6.3% à Vitré, +9.9% à Retiers, +11.4% à Fougères. Quels que soient les secteurs, nous restons sur des prix très inférieurs à ceux de l’agglomération rennaise, même si la proximité de cette dernière reste un élément de valorisation du bien.

• LOIRE ATLANTIQUE

Dans les villes moyennes et communes rurales, la maison ancienne demeure le coeur du marché. Les prix sont nettement inférieurs à ceux de l’agglomération nantaise ou à ceux du littoral. Ils reculent presque partout. Toutefois, les baisses demeurent modérées, elles excèdent rarement les -5%. On retrouve à nouveau des petites maisons à moins de 100 000 € sur certaines communes. Concernant les terrains à bâtir, Herbignac- Pontchâteau connaît une hausse de 5.7% de ses prix avec de grandes surfaces vendues (en moyenne les terrains font 1 052 m² contre 722 m² en Loire-Atlantique). Cependant, les prix restent très attractifs sur la commune.

Dans les secteurs plus éloignés, les prix sont généralement à la hausse : +12.7% à Châteaubriant-Blain-Guémené, +8.9% dans le secteur de Clisson, +1.8% dans le Pays de Retz mais -3.8% dans le secteur de Savenay.

• MORBIHAN

Le Pays d’Auray bénéficie toujours de sa situation privilégiée entre Vannes et Lorient et de la proximité du Golfe. En maison, les prix se maintiennent (+1.3%), seule Auray a enregistré un recul de -14.2%. En appartement, c’est plus tendu, le secteur enregistre une contraction de -3.9%. Sur les autres secteurs, la baisse des prix est amorcée : -5% dans le Pays de Pontivy, -7.7% dans le Pays de Ploërmel, -13% dans la région de Gourin. Aujourd’hui, nous retrouvons à nouveau de nombreuses communes avec des prix médians inférieurs à 100 000 €.

Pour les terrains à bâtir, pas de demie-mesure, la tendance est à la baisse (-16.7% dans le Pays de Ploërmel, -14.4% dans le secteur Est). Les terrains vendus dans le Pays de Ploërmel sont grands (en moyenne 1 341 m²), le prix est très attractif (17 euros le m² en moyenne contre 94 euros dans l’ensemble du Morbihan).