En cette période de recherche d'appartement étudiant et dans le cadre de notre rendez-vous hebdo avec Vincent Chauveau (notaire et créateur du ConseilDuCoin), découvrez les conseils et obligations pour la mise en location d'un studio.
Assise face à son café, Louise vient de décrocher son bac. Double succès : Elle a été retenue pour l’école d’infirmière. Grande joie ! « À 18 ans, elle prend son envol » comme le répète sa Maman depuis quelques jours à toutes ses clientes.
Mais aujourd’hui, Louise se sent bien seule face à son café du matin. Elle tourne sa cuillère depuis 5 minutes dans sa tasse. Les annonces défilent dans sa boite mail. Elle s’est programée des alertes pour un studio hyper centre de Nantes de préférence meublé.
Place Viarme, assise à la terrasse d’un café, ses questions sans réponse tournent en rond dans sa tête. Elle a un budget maximum de 450 € par mois. Avec son APL, elle bénéficiera d’une aide indispensable. Elle ose et se lance dans son premier appel. Elle tombe sur une certaine Mallory. Encore émotive car débutante, Louise énonce les questions en rafale : « Y-a-t-il une connexion internet ? C’est la fibre ? Le chauffage, c’est combien par mois ? C’est du gaz ou tout électrique pour l’eau chaude ? Il y a la télé dans le meublé ? Je dois amener mes draps et serviettes ? Les 20 euros de charges comprennent quoi ? Je peux réserver le logement dès juin pour septembre et commencer à payer que le 1er septembre ?«
Devenir propriétaire pour louer un studio : penser à la surface habitable
Mallory est elle-même jeune propriétaire de ce studio meublé. Elle est dépitée face à toutes ces questions. Ce premier achat fut une aventure. Le studio meublé est une opportunité pour Mallory afin de se constituer un complément de revenu pour sa future retraite. La première occasion fut ratée. Pourtant l’annonce de vente était attirante, un studio à 40 000 € au cœur de Nantes. Il y avait 20 000 € de travaux. Seulement la déception fut grande. Le studio avait une surface habitable de 15m². Elle se rappelait qu’une amie avait acheté un studio de 14m² dans la 17ème à Paris. Cela n’avait constitué aucun problème. Mais lorsqu’elle s’est présentée devant son notaire : la douche froide. Tout était calé dans sa tête. Les logements décents et donc admis dans le marché de la location doivent avoir une surface habitable de plus de 9 m². A Nantes, le règlement sanitaire départemental est plus strict : il faut 16 m². La belle affaire ! Nombreuses sont alors les chambres de bonnes « inlouables ».
Quelles solutions pour louer une petite surface
Pourtant au cœur des beaux quartiers, un marché sous-terrain s’est monté hors de la vue des professionnels et des murs de nos institutions bien pensantes. Ce qui est légal et décent à Paris ne l’est pas dans la métropole de l’ouest. Quelle indécence ! Mallory ne s’est pas découragée et a poursuivi ses recherches. Elle a trouvé finalement son bonheur. Tout était à faire. Mais les travaux de rénovation, elle aime s’en occuper. Son notaire lui a conseillé de les déduire en déficit foncier. La formule n’était pas intéressante selon elle. Son choix a eu du mal à se fixer entre la formule Airbnb et la location meublée.
La location courte durée Airbnb n’était pas encore adaptée à son mode de vie bien chargé de jeune mère et de son emploi du temps chargé au travail. Ses disponibilités ne lui permettaient pas de gérer les entrées et sorties des locataires. La formule meublée l’a séduite par simplicité. Seulement 50% des loyers lui sont imposées. C’est facile à comprendre. Les histoires de déficit foncier, ce n’est pas son truc.
Location meublée, la décoration mais aussi des obligations
La location meublée de son studio peut lui laisser l’opportunité de le mettre à disposition. Elle pense le louer à des jeunes dont c’est le premier logement, à des étudiantes notamment comme Louise. Mallory se rappelle des galères pour trouver son premier logement étudiant. Mallory a pris le temps de choisir les meubles : canapé-lit, table de cuisine, 4 chaises blanches. Un style gris blanc tendance avec un soupçon de coloration suédoise.
Au-delà de cet aspect pratique, son notaire lui a rappelé les conditions essentielles pour louer. Mallory est mécontente du résultat. Le diagnostiqueur a réalisé un DPE sur une estimation de consommation électrique beaucoup trop forte pour ce type de logement. Le notaire lui a dit que ce document a une valeur informative toute relative. Seulement, les reproches sur son mauvais classement énergétique sont relevées à chaque visite par les candidats locataires. Il va être nécessaire d’avoir des explications avec le diagnostiqueur pour comprendre comment il a pu arriver à un tel résultat. Par ailleurs, Mallory a anticipé la réforme au 1er juillet et remet aussi un diagnostic électrique : les installations sont conformes.
Elle hésite encore sur le candidat à choisir
La solvabilité des étudiants est relative. Mallory devra fournir un diagnostic performance énergétique. Elle pourra demander 2 mois de dépôt de garantie pour sa location meublée contre un mois dans un logement vide. Elle regarde la situation des parents. Elle hésite à demander la caution des parents. Les loyers sont essentiels pour le remboursement de ses investissements. Elle n’a pas le droit à l’erreur. Sa trésorerie personnelle ne peut pas assurer trop d’impayés de loyer.
Son notaire lui a parlé de la force exécutoire d’un bail notarié
Une agence immobilière a proposé à Mallory de faire la recherche d’un locataire et de rédiger le bail meublé. Cela lui revient aussi cher que de passer via un notaire. Son notaire lui a dit que son bail a force de jugement contrairement à un bail sous seing privé rédigé par elle-même ou par agence. La force d’un acte notarié est la rapidité dans le recouvrement de l’impayé sans avoir recours à un tribunal pour faire reconnaître la sincérité des impayés du locataire. Seulement Mallory s’interroge encore pour faire appel à un tel bail. Elle envisage de commencer l’aventure seule. C’est un risque qu’elle ose prendre. Elle a peur que le bail notarié fasse fuir les candidats à la location. Son notaire lui a pourtant dit : « l’annonce d’un bail notarié fait fuir rapidement les locataires peu responsables. Les locataires peu respectueux connaissent l’engagement d’un bail notarié. Le choix du locataire s’impose alors par évidence ».