Le prêt relais : piège ou solution ? par Yvon Rouzic

Comment ça fonctionne ?

Prenons un exemple concret pour comprendre : Cathy et Pierre partent vivre à l’étranger avec leurs enfants. Pour cette nouvelle vie, ils doivent vendre leur maison près de Nantes. Paul et Justine, un couple d’acheteurs, se positionnent sur la maison et font une offre à 400 000 €, honoraires d’agence compris, que Pierre et Cathy acceptent. En rajoutant les droits de mutation (« frais de notaire »), cela porte le montant total du projet à 430 000 €.

Pour financer leur acquisition, Paul et Justine disposent d’un apport personnel de 60 000 € (épargne et placements). Ils sont également propriétaires d’un appartement estimé à 250 000 €, sur lequel ils n’ont plus de crédit.

S’ils vendent leur appartement, Paul et Justine disposeront d’un apport total de 310 000 €, il leur faudra alors solliciter un emprunt de 120 000 € pour compléter le financement du projet, ce qui a été validé par leur courtier.

Saut que pour aller vivre à l’étranger, Cathy et Pierre n’ont pas envie d’attendre que Paul et Justine vendent leur appartement. C’est là qu’intervient le prêt-relais. Le courtier de P&J leur propose alors un prêt relais couplé à un prêt classique, avec leur apport en complément.

Le prêt-relais va servir à compenser, comme une avance de financement, la vente de l’appartement qui aura lieu plus tard. Les banques prennent en général une prise en charge autour de 70% du bien à vendre pour financer l’acquisition, car il peut y avoir un écart entre les estimations et le prix de vente définitif. Pour Paul et Justine, cela donnerait :

–          Apport : 60 000 €

–          Prêt relais sur appartement : 70% * 250 000 € = 175 000 €

–          Reste à financer en prêt classique : 430 000 – 60 000 – 175 000 = 195 000 €.

Paul et Justine valident cette proposition, et acquièrent la maison de Nantes grâce à cela. Ils peuvent déménager tranquillement en toute sérénité et lorsque Paul et Justine signeront la vente finale de leur appartement, le prêt-relais sera remboursé. Il ne restera alors que le prêt classique à rembourser. 

Pourquoi cette mauvaise réputation ?

9 fois sur 10, quand j’évoque à mes clients acquéreurs la mise en place d’un prêt-relais pour financer leur projet, je sens l’inquiétude et le rejet pointer le bout de leur nez. Pourtant, c’est une véritable solution pour faire aboutir un projet immobilier. Mieux vaut vendre avant d’acheter, c’est plus sécurisant, mais lorsqu’on n’a pas le choix, le prêt relais est très utile.

Je suis convaincu que la mauvaise image du prêt-relais provient des années 80/90’s. À cette époque, les taux n’étaient pas ceux d’aujourd’hui et ils dépassaient allègrement les 10 % ! On ne s’en rend pas bien compte, mais nos ainés payaient plus cher d’intérêts que de maison ! Pour un bien à 300 000 Francs empruntés sur 20 ans à 10 %, vous payiez près de 700 000 francs au total, soit 400 000 francs d’intérêts !

Alors autant dire qu’à l’époque, mettre un prêt-relais en complément d’un prêt classique, c’était un gouffre financier, d’autant plus dangereux si la vente trainait en longueur. En effet, lorsqu’on vend son propre bien, on sait quand on commence, mais on ne sait pas vraiment quand on termine. 

Aujourd’hui, un prêt-relais représente toujours un coût pour un acquéreur, mais les taux sont bien plus raisonnables. C’est donc une solution efficace pour acheter un bien sans avoir déjà vendu le sien.

Le prêt-relais tient aussi cette mauvaise réputation, car lors de sa mise en place, on vient forcément « charger la mule » sur la capacité d’emprunt, pendant la durée du relais. Durant cette période, on cumule le prêt-relais et un prêt classique, avec potentiellement des finances dans le rouge pendant quelque temps.

Et plus la vente de l’appartement de Paul et Justine trainera, plus cela leur coutera des frais, sans parler de l’inquiétude, du stress, etc. 

Comment éviter les pièges et faire un « bon prêt-relais » ?

La première chose à faire consiste à faire estimer son bien. Mais soyez vigilants à ne pas tomber dans le piège des estimations les plus hautes… Certaines sont faites pour vous séduire et récupérer un mandat de vente, pas pour vendre !

Soyez donc objectifs et faites appel à des professionnels qui feront des estimations sans complaisance. Il ne s’agit pas de brader votre bien, mais pas de le surestimer non plus, ça serait vous desservir dans les deux cas.

Une fois que vous avez une estimation juste de votre bien, mettez-le en vente rapidement, au juste prix. Rendez-vous sur l’Actu by Ouest France Immo et suivez les conseils sur la mise en vente d’un bien.

Sollicitez également un courtier en financement pour la mise en place de ce prêt-relais et du financement global de manière général. Un courtier pourra challenger plusieurs banques avec la force d’un professionnel et devrait pouvoir obtenir de meilleures conditions que si vous sollicitiez votre banquier directement.

Si tout se passe pour le mieux dans le meilleur des mondes, vous aurez peut-être même la chance de ne pas avoir à activer ce prêt relais, si la vente de votre propre bien avance vite et que vous arrivez à faire coïncider la vente et l’achat en même temps. Car n’oublions pas que vous avez besoin de vendre pour acheter !

Enfin, demandez plusieurs avis sur la capacité de votre appartement ou maison à se vendre dans un délai raisonnable. Restez objectifs et soyez vigilants aux vendeurs de rêve, amis, collègues, famille, voisins ou professionnels plus intéressés par le mandat plutôt que par votre projet : « oui, oui, j’ai 4 clients prêts à visiter et acheter votre maison », « ta maison est superbe, elle va se vendre vite », « ton appartement vaut au moins ça, c’est un quartier recherché ». Vous pourriez vous en mordre les doigts…

En résumé

Le prêt relais pâti d’une mauvaise réputation plutôt ancienne, alors que c’est un formidable outil si on l’utilise bien, dans une époque où les taux sont plus accessibles qu’il y a 30 ou 40 ans et où les coûts d’un prêt relais sont modérés.

Le prêt relais, c’est un confort avant tout. Sans lui, il vous restera 2 solutions.
Soit vendre avant d’acheter : une solution financièrement intéressante qui vous permet d’être en position de force en tant qu’acquéreur, car vous connaissez précisément votre budget. Mais elle n’est pas confortable dans le sens où si votre bien se vend rapidement et que vous n’avez toujours pas trouvé votre futur nid, vous devez trouver un pied à terre provisoire pour vous loger. 

Soit, vous pouvez essayer de vous accorder avec les vendeurs pour faire coïncider la vente de votre bien et l’acquisition du prochain. Cependant, ce n’est pas toujours du goût des vendeurs et pas toujours facile à mettre en place, notamment pour la logistique de votre déménagement, car vous devez signer la vente et l’achat le même jour !