La Météo de l’immo, par Yvon Rouzic : Comment se porte le marché de l’immobilier à l’automne 2025 ?

Instabilité : le mot du moment

Comme le ciel automnal, la météo immobilière du moment est instable. Elle suit finalement la logique du contexte général, l’ambiance politique notamment. Car les français sont généralement peu enclins à se lancer dans un projet immobilier lorsqu’il y a de l’incertitude, un contexte politique changeant, des conséquences incertaines sur la fiscalité, des augmentations potentielles de taux… « attendons un peu », « on va laisser passer l’orage », c’est ce qu’on peut entendre.

Bien sûr, ce n’est pas le cas de tout le monde, la vie continue et il y a donc toujours des projets qui se concrétisent et des ventes qui s’opèrent.

D’ailleurs, j’ai plusieurs professionnels de l’immobilier, courtiers en financement et conseillers en transactions, qui m’ont indiqué avoir fait leur meilleure année depuis bien longtemps !

Marché stabilisé ? Les volumes repartent doucement

Il y a un an, on peut dire que nous avions atteint le fond du seau. Le niveau le plus bas en nombre de ventes en France depuis près de 10 ans. Depuis l’automne 2024, les courbes se sont redressées légèrement, affichant même une certaine stabilité salvatrice pour les professionnels qui ont survécu à la crise. D’ailleurs, c’est un effet collatéral indéniable : de nombreuses personnes se sont lancées dans l’immobilier ces dernières années, voyant l’aubaine d’un métier a priori facile. La crise immobilière a permis de faire un peu de ménage dans la profession.

Mais cette récente stabilité des transactions n’existerait pas sans la baisse des taux d’emprunt qui s’est opérée depuis la fin 2023. Le marché immobilier réagit avec retard : il faut souvent plusieurs mois entre la baisse des taux et la reprise visible des signatures chez les notaires. Avec un taux moyen sur 20 ans stabilisé légèrement au-dessus de 3%, les acquéreurs ont retrouvé de la confiance. Et le marché, des couleurs. Cela représente environ 10% de volume en plus entre août 2024 et août 2025, ce qui n’est pas anodin.

Prix : là où ça coince encore

Mais pourquoi est-ce que cela semble encore chaotique sur le terrain ? Et bien il y a la variable des prix, que je n’ai pas encore évoquée. Et oui, ces fameux prix de vente, qui sont au cœur du réacteur de la transaction immobilière.

Vous avez forcément entendu parler des baisses de prix ces dernières années.  Elles sont aujourd’hui concrètes, tangibles et vérifiables, mais certains vendeurs n’ont toujours pas ajusté leur prix de vente, et certaines agences n’ont pas mis à jour leur calculatrice.

Pour les vendeurs, c’est parfois difficile à entendre, notamment quand son voisin a vendu sa maison 20% plus cher que vous en 2021 ou 2022. L’affect, l’égo, l’émotionnel, autant de paramètres qui viennent souvent ralentir la phase d’ajustement du prix. Et puis, il y a ceux qui ont acheté lorsque les prix étaient au plus haut et qui doivent revendre en ce moment, contraints par des raisons indépendantes de leur volonté (séparation, mutation, décès, etc). Ces vendeurs-là sont frappés de plein fouet.
Exemple : en 2021, Paul et Nora ont craqué pour ce beau T3 dans Rennes avec une jolie terrasse, à 320 000 € net vendeur, auxquels s’additionnaient 15 000 € d’honoraires d’agence et 24 000 € de droits de mutation. Soit un total de 359 000 € « acte en mains ».

Été 2025, Nora est mutée au siège de sa société à Bordeaux. La revente est obligatoire, car ils ne pourraient pas conserver le logement, la mise en location ne couvrant pas leur échéance de prêt. Les estimations sont sans appel, ce même logement vaut aujourd’hui 290 000 € net vendeur. 10% de moins que le net vendeur de 2021, et 69 000 € d’écart au total qui se sont volatilisés. Dur à avaler.

L’immobilier, il est vrai, reste un investissement beaucoup moins soumis aux soubresauts boursiers par exemple, mais il est bon de rappeler que cela reste intéressant sur du long terme.  Si on est contraint de vendre dans un délai court, on peut malheureusement tomber dans le creux d’une vague et y laisser des plumes, comme Paul et Nora. Rappelons aussi que la crise traversée est exceptionnelle par son amplitude et sa durée.

Estimations et “sur-promesses” : attention au mandat trop haut

Un autre point important dans la régulation des prix d’un marché, c’est le comportement des agences dans les estimations.

Exemple : Michel a fait appel à 3 agences différentes pour faire estimer son bien. Il obtient 2 estimations à peu près similaires et cohérentes : 320 000 € net vendeur et 335 000 € net vendeur. La 3^e estime le bien à 370 000 €.
La ficelle est grosse, très connue mais elle fonctionne encore : Michel signe le mandat à 370 000 € net vendeur. Bien entendu, il ne verra pas la couleur d’une visite, les fameux « clients potentiels », ayant changé de projets entre temps, ou n’ayant pas eu leur financement. Tiens donc.
Parfois, certains conseillers mal intentionnés vont même jusqu’à faire passer amis ou famille pour des clients afin de rendre la supercherie encore plus crédible.  Cette pratique, de plus en plus rare, heureusement, est délirante, et clairement l’apanage d’un autre temps. L’immobilier est un beau métier, pratiqué par des gens passionnés. Mais malheureusement, comme partout, une poignée de mouton noir terni l’image du métier.

Parfois, ce n’est pas de la fourberie quand une estimation est au-delà du prix du marché, c’est juste un problème de compétences, de formation, voire de difficultés à estimer certains biens qui sont uniques, atypiques, sans point de comparaison. Si vous voyez des écarts trop importants, il ne faut pas hésiter à solliciter un expert agréé dans ce cas : il engage sa responsabilité sur l’estimation.

Un marché convalescent… attention à la rechute.

Les prix s’ajustent avec le temps et de la pédagogie. Les acquéreurs sont actifs lorsqu’il y a de la visibilité et une stabilité du contexte (taux, politique, etc.). Les professionnels sont moins nombreux après la crise et les meilleurs sont restés.

Sur le papier, les feux sont donc au vert, mais dans les faits, c’est plus nuancé. J’utilise souvent le terme de « marché convalescent » quand on m’interroge. Certains conseillers sont en difficulté, d’autres cartonnent, y compris au sein d’une même agence, y compris chez les notaires. Certains biens se vendent en 10 jours, d’autres sont en stock depuis 2 ans. Certaines semaines, le téléphone est en surchauffe, d’autres semaines on se demande même si on ne l’a pas éteint par mégarde.

L’immobilier remonte la pente doucement. Il ne retrouvera pas son faste des années folles post-covid, et c’est aussi bien comme ça. Un marché mature et stable, c’est rassurant, car on sait où on va. Acheteurs, vendeurs, conseillers immobiliers, notaires, courtiers et toute la chaine de valeur en général.

Cependant, du côté de l’immobilier neuf, c’est toujours très compliqué. L’inertie des projets est encore plus importante et le stock des biens achevés est important, amenant certains promoteurs à des rabais commerciaux importants. L’ajustement des prix, encore une fois le cœur du réacteur.

Mais attention à la rechute : la profession est suspendue aux annonces qui peuvent survenir du jour au lendemain. Un nouveau gouvernement, une déclaration du président américain, une mauvaise note pour la France chez les analystes financiers… chaque élément peut avoir des conséquences sur le marché immobilier et en ce moment, comme un ciel d’automne, on ne sait pas de quel temps sera fait le jour d’après.