La météo de l’immobilier par Yvon Rouzic

Des mois de pluie et de grisaille

Une métaphore très proche de la réalité, n’est-ce-pas ?

Tout le monde a pu constater le temps maussade de ces derniers mois, un très bon parallèle avec le fort ralentissement de l’activité dans l’immobilier, marqué par une baisse significative des volumes de ventes amorcées à l’été 2022 (-30% en 2 ans).

Taux d’emprunt multipliés par 4, délais de vente rallongés, augmentation des stocks de biens à vendre, tendance baissière sur les prix : les professionnels de l’immobilier sont dans la tempête depuis quelque temps, et certains propriétaires vendeurs voient leur bien scotché sur le marché.

Je précise bien « certains » car le marché n’est pas complètement à l’arrêt, loin de là. Les derniers chiffres parus en ce début d’année semblent indiquer pour 2024 des volumes de ventes similaires à ceux que l’on a connu depuis le début des années 2000 en France, c’est-à-dire autour de 800 000 transactions annuelles en moyenne. Rien de neuf sous le soleil finalement. Eh oui, la vie continue malgré l’augmentation brutale des taux : naissances, décès, séparations, mutations, les projets immobiliers à l’achat comme à la vente sont toujours bien concrets pour de nombreux foyers.

Je ne le répèterai jamais assez : nous avons vécu 2 années post-covid complètement anormales.
En effet, c’était l’euphorie, tout se vendait facilement, avec des prix parfois totalement déconnectés de la réalité et des augmentations de 15% par an dans certains secteurs. Rajoutez à cela des taux d’emprunt inférieurs à 2% depuis 2016, et autour de 1% en 2020-2021 : c’était grand ciel bleu pour l’immobilier, ça ne pouvait pas durer, et l’orage a grondé très fort.

Des éclaircies printanières pour un retour à la normale ?

Rapprocher les capacités financières des acquéreurs avec les ambitions des vendeurs, voilà un des enjeux de 2024, afin de retrouver une bonne régulation d’un marché qui avait perdu quelques repères.

Plusieurs éléments amènent à voir le soleil de printemps pointer son nez sur le marché immobilier :

• La fin de la hausse des taux d’emprunt ! Enfin ! Nous avons même constaté une légère baisse en ce début d’année puisque les taux sont majoritairement redescendus sous la barre des 4% en début de mois.
  Mais déjà, si les taux se stabilisent, les acquéreurs vont pouvoir récupérer de la visibilité et ainsi, de la confiance pour passer à l’action ! Car à mon sens, ce n’est pas tant le montant des taux qui était l’élément le plus bloquant (on pouvait toujours emprunter, mais moins qu’avant), c’était surtout l’absence de visibilité…
  « Jusqu’à quand les taux vont monter ? », « Attendons encore… », bref, cette peur de l’inconnu, une peur légitime qui nous empêche d’avancer.
• L’usure du temps côté vendeurs : « Non, je ne vendrais pas en dessous de XX euros », « non, je ne négocierai pas mon prix », « on n’est pas pressés ».
  Des phrases que l’on entend régulièrement en début de vente d’un bien, ou lors de nos estimations, surtout après les années hyper-dynamiques que l’on a connues où tout se vendait vite et bien. 6 ou 9 mois plus tard, le temps agit souvent comme l’érosion sur les vendeurs qui ne sont pas au bon prix : l’envie de tourner la page et d’avancer dans leur projet se fait plus pressante, la lassitude d’entretenir un bien qu’on va bientôt quitter, voire même qu’on a déjà quitté dans certain cas, l’attente pour se projeter sur le futur projet, puis finalement : « c’est ok pour baisser le prix ».
  Alléluia, voilà la vente qui se débloque ! Bref, le temps joue toujours en faveur d’une régulation naturelle. NB : s’il est commercialisé au bon prix dès le départ, un bien ne restera pas plus de 3 mois sur le marché.
• L’usure du temps côté acheteurs : « on va attendre avant de se lancer que les taux rebaissent », « on n’est pas pressés », des phrases que l’on entendait régulièrement aussi ces derniers mois. Je vois arriver aujourd’hui en visite des foyers qui avaient justement mis en pause leur projet en 2022-2023, mais qui le réactive aujourd’hui, lassés d’attendre.
  Un exemple : Julie et Baptiste vivent en appartement depuis 6 ans ; un coquet 70 m² dans Rennes, mais sans extérieur. Un 1ᵉʳ enfant est arrivé en 2020. Un 2ᵉ était en route lors de notre première rencontre en 2022 et ils se projetaient sur une maison de 3 chambres avec un petit jardin en périphérie de Rennes. Cette même année, la hausse des taux les a fait mettre en pause leur projet.
  Je les ai finalement revus fin 2023, car ils en avaient ras-le-bol de leur appartement. Le 2ᵉ bébé était arrivé il y a quelques mois et cela n’est plus possible pour eux de vivre dans l’appartement.  Ils repassent donc à l’action et sont actuellement en recherche active.
• La période des mutations professionnelles pour l’été 2024 : les acquéreurs en recherche sont sur le pont en ce moment ! Certains sont déjà en quête depuis le début d’année et cela va se poursuivre jusqu’à fin mai/début juin pour les derniers (car il faut ensuite tenir compte des délais habituels pour obtenir le financement, signer l’acte et obtenir les clés avant la rentrée scolaire de septembre). C’est un regain saisonnier d’acquéreurs que l’on a tous les ans à la même époque, qui participe donc à l’éclaircie actuelle.

Et sur le terrain, est-ce que cette éclaircie se confirme ?  

Oui, que ça soit personnellement dans mon activité, mais également lors de mes échanges réguliers avec d’autres professionnels, on constate un rebond dans la dynamique de visites et de passages à l’action. Proposition d’achat, compromis, signature définitive : on reprend enfin le chemin du notaire. Le téléphone se remet à sonner, les visites reprennent et ça fait plaisir, même si c’est parfois encore timide dans certains cas.

Qu’on s’entende bien : nous ne retrouverons pas le niveau d’activité post-covid. Donc si vous êtes un vendeur dont le bien est scotché depuis plusieurs mois, ne vous attendez pas à ce qu’il se vende sans rien faire malgré une météo immobilière plus clémente. Il vous faudra agir : réajustement du prix, mise en valeur, diffusion, vidéo/photo, les axes de travail pour remettre votre bien dans le bon chemin existent forcément, parlez-en à votre conseiller immobilier.

Nous retrouvons donc un marché immobilier où le vendeur n’est plus roi. Les acquéreurs ont le choix, ils ont aussi le temps. Les délais de vente s’allongent pour finalement revenir à des délais plus classiques. Certains biens se vendront toujours rapidement au prix en une visite, c’est certain, mais ça ne sera pas une généralité. Et c’est plutôt une bonne chose si on retrouve une fluidité normale du marché.

La valeur ajoutée du rôle de conseiller immobilier est donc primordiale dans la vente de votre maison/appartement : estimation juste, belle mise en valeur avec photos/vidéos, assurer une publicité large, fichier client actif, il faut aller chercher les acquéreurs et les séduire.

Alors, cette éclaircie est-elle un feu de paille ou une tendance plus pérenne ? L’avenir nous le dira, mais force est de constater que plusieurs indicateurs semblent être sur une tendance à l’amélioration. On peut donc espérer qu’après la pluie, le beau temps arrive enfin !