En 2023, Ouestfrance-immo.com et Yvon Rouzic conseiller immobilier de l’agence Karacterre ont décidé d’initier une collaboration visant à co-créer une série d’articles et de contenus informatifs axés sur le marché immobilier en 2024. L’objectif est d’offrir à nos acheteurs des analyses approfondies et des conseils d’experts.
Le premier article de cette collaboration se concentre sur l’analyse du marché immobilier en 2023 par Yvon Rouzic.
Une année perturbée pour l’immobilier en 2023
Il faut avoir 3 prismes de lecture : celui des acheteurs, celui des vendeurs et celui des professionnels de l’immobilier. Car j’estime que selon le point de vue de chacun, la vision n’est pas tout à fait la même et demande justement à être éclaircie, pour éviter de tomber dans les généralités qu’on peut entendre ici ou là.
“Un impact direct pour les acheteurs”
Ils subissent de plein fouet la hausse des taux, avec + 3 % en 2 ans. En d’autres termes, un couple qui pouvait emprunter 400 000 € en Décembre 2021 avec des taux à 1% a vu sa capacité d’emprunt fondre à 300 000 € en Décembre 2023 alors que les taux viennent de passer le seuil des 4%.
Le contexte inflationniste et l’actualité quotidienne contribuent aussi à une morosité ambiante qui favorise l’inaction… « on verra plus tard, on va attendre ».
Le paradoxe, c’est qu’il y a quelques années on avait déjà connu ces niveaux de taux et le marché était normalement fluide. C’est la rupture brutale avec ces dernières années qui, à mon sens, provoque cet immobilisme actuel. Pourtant, pas besoin d’être un grand scientifique pour savoir quand les taux augmentent, il vaut mieux acheter avant qu’ils n’augmentent encore plus, quitte à les renégocier plus tard.
Et du côté des propriétaires vendeurs, que se passe-t-il ?
Mathématiquement, pour un même bien, lorsqu’il y avait 10 acquéreurs potentiels il y a 2 ans, aujourd’hui, il y en a 2 fois moins.
Globalement, l’atterrissage est parfois douloureux. On sort d’une phase euphorique post covid où il était relativement aisé pour un propriétaire de vendre son bien, même en fourchette haute de prix et sans négociation ! Quand votre voisin, votre collègue ou votre ami a bénéficié de cette période faste, il est naturel de vouloir la même chose ! Revenir à un prix de vente en cohérence avec son marché est parfois très compliqué à entendre… On se retrouve donc avec des délais de ventes qui s’allongent, un stock de biens à vendre plus important et des négociations plus agressives.
Des acheteurs plus frileux avec un budget en baisse et des vendeurs avec des prix de vente encore élevés : le marché est-il complètement bloqué ?
Pas vraiment. L’ajustement prend du temps mais il se fait quand même. Les événements de la vie font que les vendeurs vont avoir un besoin de vendre et c’est la même chose pour les acquéreurs : naissance, mariage, séparation, recomposition de famille, décès, invalidité, succession, besoin de trésorerie, investissement, la vie continue et l’immobilier reste un point d’ancrage fort dans notre quotidien, la fameuse valeur refuge !
Un retour progressif à la normale ?
Oui. Le nombre de ventes de maisons et d’appartement en France a baissé de 1,2 million en 2021 à environ 900 000 en 2023, soit -30% en 2 ans. On revient donc sur un volume similaire à l’avant Covid. Gardons à l’esprit que nous étions sur des années exceptionnelles et anormalement hautes !
De plus, certaines ventes se font toujours rapidement : si le bien est au bon prix, il se vend ! Les biens à petits budgets également se vendent toujours rapidement car n’oublions pas que la demande reste forte et la France est en déficit de logements. Mais pour connaître ce fameux prix de marché, je conseille vraiment de faire venir un professionnel chez vous et ne pas suivre les recommandations de Michel, même si c’est votre meilleur collègue, qu’il est déjà venu chez vous lors d’un apéro il y a 4 ans et qu’il a vendu son bien en 3 jours il y a 2 ans…
Les arbres ne grimpent pas jusqu’au ciel, les prix de vente non plus !
D’ailleurs, du côté des professionnels, ça donne quoi ?
La baisse des volumes a ralenti l’activité de toute la chaîne de valeur de la profession : agences, mais aussi notaires, courtiers en financement, etc.
Cependant, quand on regarde l’évolution de ces 15 dernières années, il y avait environ 60 000 professionnels de la transaction en 2008, pour près de 120 000 aujourd’hui à se partager un gâteau qui, lui, n’a pas doublé. Le métier de la transaction attire énormément de candidats mais la réalité est plus difficile que ce que laissent imaginer les émissions de tv, avec une concurrence très forte. Il y a donc un ajustement qui s’opère aussi actuellement, impulsé par la baisse des volumes de vente : certains baissent le rideau définitivement. Les professionnels qui seront là demain sont ceux qui sauront tirer leur épingle du jeu dans cette période de crise : résilience, remise en question, formation, évolution des méthodes de travail dans un monde digitalisé, meilleure qualité des services proposés, suivi client, visibilité, être passionné et mettre toujours l’intérêt du client avant tout au cœur de nos actions. Il faut apporter encore plus de valeur ajoutée au métier et aux clients !
Un regain d’activité pour 2024 ?
C’est difficile de faire des prévisions quand on voit comment cela a évolué ces 4 dernières années. Cependant, les taux d’emprunt semblent se stabiliser, voire légèrement baisser en ce début d’année. Si cette tendance se confirme sur le 1er semestre, cela devrait redonner confiance aux acquéreurs et leur permettre de se projeter en passant à l’action sur une acquisition qu’ils avaient mis en sommeil le temps d’y voir plus clair. Avec les différents réajustements du marché évoqués précédemment, je pense qu’on devrait retrouver un flux de transactions plus classique dans le courant de l’année.
Yvon Rouzic en quelques mots
Je suis conseiller immobilier depuis 2019. J’ai travaillé auparavant pendant 20 ans dans le BTP et les énergies renouvelables, à des postes d’encadrement et de direction. Depuis Septembre 2023, je travaille pour l’agence KARACTERRE ®, dont le siège est basé à Angers et qui est déjà bien représentée en Pays de Loire. Mon arrivée au sein de l’agence marque le début du développement en Bretagne, avec ce premier drapeau à Rennes. Nous ambitionnons de couvrir les 4 départements bretons avec le recrutement d’autres conseillers, pour optimiser le maillage du territoire, avec toujours cette exigence d’un travail hautement qualitatif au service du client.