La demande est en panne et pourrait le rester longtemps estime un expert nantais. Il propose un changement de stratégie au bénéfice des primo-accédants.
Entretien
Loïc Cantin, agent immobilier à Nantes, professeur au Conservatoire des arts et métiers.
- La Fnaim annonce une baisse des prix de l’immobilier de 3,3 % dans les Pays de la Loire entre 2011 et 2012 ? Quelles sont les grandes tendances ?
On a surtout constaté une baisse importante des transactions dans l’ancien, depuis septembre. Les prix n’ont pas toujours emboîté le pas sauf dans les secteurs ruraux, pour les produits de moindre qualité ou moins bien placés. La baisse des volumes précède toujours la baisse des prix. Certains parient sur 5 %, 20 %… Je crois qu’il existe une certaine vérité des prix : la capacité de financement des ménages. L’inflation immobilière a atteint 150 % en 15 ans, alors que le pouvoir d’achat a seulement progressé de 25 % ! Les ménages ont quasiment multiplié leur endettement par deux. On a atteint la limite.
- Vous le disiez en 2008, il y a eu une crise et c’est reparti…
C’est vrai. Grâce à la baisse des taux d’intérêts… qui a engendré une nouvelle augmentation des biens. Nous venons d’atteindre un record historique de baisse des taux d’intérêts, mais la demande est en panne. Les exigences bancaires d’apport personnel sont plus importantes entraînant une exclusion d’un grand nombre d’acquéreurs. Il n’y a plus de levier. Nous sommes face à une crise structurelle qui va contraindre à des ajustements. Les prix de l’immobilier doivent être en adéquation avec le pouvoir d’achat.
- La France accuse un déficit de logements. Le dispositif Duflot, appelé à prendre le relais du Scellier, peut-il être un facteur de relance ?
La France qui manquerait de logements ? Les statistiques le disent, mais les chiffres n’expriment pas tout. Certains secteurs ont trop de logements et d’autres pas assez. On compte actuellement 4 à 5 % de logements locatifs privés vacants dans l’agglomération nantaise. Le paradoxe c’est qu’il y a des logements vides alors que des gens ont toutes les difficultés à devenir propriétaires. Il faudrait changer de cap : consacrer les aides accordées aux propriétaires bailleurs sous forme de défiscalisation aux primo accédants…
- Les programmes de défiscalisation sont une erreur ?
L’excès d’intervention de l’État déforme le marché et engendre des hausses. On réutilise depuis 26 ans les mêmes recettes sans inventer d’autres stratégies. Le Duflot s’annonce comme du Scellier +. Cette perfusion coûte cher et crée de l’instabilité avec un yo-yo fiscal permanent.
- Vous préconisez la création d’observatoires pour mieux cerner les besoins de logement…
Oui, pour y voir plus clair. Des instances où banquiers, promoteurs, économistes, politiques et bailleurs sociaux échangeraient. Nous l’avions proposé en 2005 à Nantes et Jean-Marc Ayrault en avait accepté le principe.