Le nombre de transactions a chuté de 25 % en 2012. Les prix ont aussi baissé, dans de moindres proportions. 2013 s'annonce sous les mêmes auspices. Le moment pour acheter ?

Selon les différents bilans réalisés par les réseaux d’agences immobilières, les prix de l’immobilier ont légèrement baissé, en France, l’an dernier : – 3 % chez Orpi, – 1,9 % chez Century 21 mais + 0,8 % pour la Fnaim. Une baisse très variable selon les régions, avec un recul moyen de – 5,7 % en Basse-Normandie mais une hausse de 1,1 % en Île-de-France.

« Nous sommes dans une situation de pourrissement. Les taux très bas des banques (lire ci-dessous) ont évité l’effondrement du marché », analyse Michel Mouillard, professeur d’économie à l’université Paris-X (Nanterre) et spécialiste du secteur.

En 2012, la chute des transactions dans l’ancien serait de l’ordre de 25 %, à 650 000 transactions. Le repli dans la construction de logements neufs serait de 30 %. « Avec la suppression du dispositif PTZ + (prêt à taux 0 dans l’ancien), 260 000 primo-accédants n’ont pas pu acheter de biens immobiliers », explique Michel Mouillard.

Seules les petites surfaces – studio ou deux pièces, trois pièces de centre-ville – qui correspondent au budget des particuliers, se vendent bien. Les « passoires » énergétiques, les maisons des années 1970 ou 1980, les biens éloignés des centres-villes, ne partent pas. Les ventes destinées à la location s’effondrent : – 50 %. Mais ces chiffres sont à relativiser. Durant la grave crise immobilière au début des années 1990, le secteur était tombé jusqu’à 400 000 transactions.

Trois raisons : un contexte économique anxiogène avec des inquiétudes pour l’avenir, un alourdissement fiscal et des prix élevés. Les acheteurs ne veulent plus investir à n’importe quel prix mais les vendeurs ne sont pas prêts à baisser le prix de vente. Pour acheter le même logement, un primo-accédant devait s’endetter, en 2012, sur trente-deux ans contre quinze ans en 2000. Le délai d’attente moyen progresse : en un an, il s’est allongé de neuf jours pour atteindre 87 jours, selon Century 21.

L’écart entre le prix de mise en vente et celui inscrit dans le compromis est passé de 5,08 % en 2011 à 5,46 % en 2012. Encore trop peu pour dégripper le marché. Selon une étude du magazine britannique The Economist, le mètre carré en France est le plus surévalué au monde… Les prix seraient surcotés de 35 % par rapport aux revenus des ménages.

Selon les économistes de l’agence de notation Standard & Poor’s, les prix de l’immobilier devraient baisser de 5 % en France en 2013. Les différents réseaux d’agences immobilières pronostiquent une baisse de 3 % pour Orpi (qui incite les vendeurs à baisser leur prix de 5 à 15 %), de 0 à – 2 % pour la Fnaim et – 1 à – 2 % pour Century 21. Mais difficile de lire dans le marc de café… « Il existe des modèles mathématiques de prévision météo. Pas dans l’immobilier », explique Michel Mouillard.

Une baisse conséquente pourrait intervenir si « les pouvoirs publics n’interviennent pas pour doper le secteur. Mais ils seront obligés de le faire à cause des destructions d’emplois. En 2013, on table sur 50 000 à 60 000 emplois supprimés dans les secteurs du bâtiment et de l’immobilier ». Reste que l’État n’a pas les moyens de soutenir le marché. Il espère une correction des prix. Une façon aussi de redonner du pouvoir d’achat aux ménages.

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