Les crédits immobiliers inférieurs à 1 %

Comment les banques fixent-elles les taux des crédits immobiliers ?

Pour fixer les taux d’intérêt, c’est-à-dire ce que vous allez payer à la banque en contrepartie de ce qu’elle va vous prêter, la banque prend en compte plusieurs facteurs : le coût de refinancement c’est-à-dire le prix auquel elle achète l’argent sur les marchés financiers, les frais de fonctionnement et la prime de risque qui peut varier d’une région à l’autre.

À cela s’ajoute évidemment la marge bénéficiaire que la banque souhaite réaliser. C’est naturellement le coût de refinancement qui constitue le coût principal pour les banques et qui explique, pour l’essentiel, les évolutions des taux des prêts immobiliers. En général, le coût de refinancement est pour les prêts à taux fixe, l’emprunt à long terme, dont la référence est intitulée OAT 10 ans (Obligation assimilable du trésor).

Hervé Rousseau, directeur de l’agence Meilleurtaux.com. D’ici la fin de l’année, le taux des crédits pourrait encore baisser.

L’OAT à 10 ans est justement passée le 18 juin dernier pour la première fois de son histoire sous la barre de 0 %. Qu’est-ce que ça signifie et est-ce que ça explique que les taux n’aient jamais été aussi bas ?

Cela signifie que pour la première fois, l’État français emprunte à des taux négatifs. Les investisseurs étrangers considèrent que la France prend un bon risque. En d’autres termes, la France plaît aux investisseurs étrangers qui disposent de beaucoup de liquidités et ne savent pas où les placer. C’est ce qui permet à l’État français de se financer à des taux inférieurs à 0 %.
C’est une des raisons, mais pas la seule, qui explique que les taux des crédits aux particuliers soient super bas. L’autre raison, c’est la Banque centrale européenne (BCE) qui mène depuis plusieurs années une politique monétaire appelée « Quantitative easing », très accommodante avec des taux très bas pour les banques qui empruntent auprès d’elle. Après la crise de 2008, la BCE a injecté un maximum de liquidités sur le marché pour favoriser l’investissement et faire repartir la machine économique. Le coût de l’argent a, par conséquent, mécaniquement baissé. Il était prévu qu’il soit réduit en 2017 mais la machine économique n’est pas repartie. Alors, pour maintenir l’inflation à un niveau correct afin d’éviter tout risque de déflation, la BCE maintient la perfusion et aujourd’hui, on a une abondance d’argent sur le marché.

Cela signifie-t-il que les taux pourraient continuer à baisser ?

Dire que ça va durer encore tout un cycle économique, c’est-à-dire 10 ans, j’en suis incapable. En tout cas, ça ne devait pas durer mais c’est en train de durer. Et d’ici la fin de l’année, je ne serais pas loin de penser qu’il y aura encore une baisse des taux. Elle ne pourra qu’être très légère car on est déjà très bas.

Actuellement, sur 10 ans, on est à 0,75 % sans problème. Sur 15 et même 20 ans, pour les bons profils, on est en dessous de 1 %.

Pourrait-on en arriver à emprunter à taux négatif ?

En France, les prêts négatifs sont interdits sur les prêts immobiliers. Le Code civil (articles 1902 et 1905) précise qu’un emprunteur est « tenu de restituer le capital emprunté » et « les intérêts sont versés à titre de la rémunération des fonds prêtés sur une durée donnée ».

Source :  Supplément Ouest-France du mercredi 25 septembre 2019 – Catherine Richard