Vivre et habiter à deux pas de la mer
L’immobilier à Caen
Cité de Guillaume le Conquérant et jeune capitale millénaire, Caen est le centre d’une agglomération de 230 000 habitants. Sixième des villes les plus attractives de France dans le classement du Nouvel Observateur, elle décline tous les atouts de la ville, de la mer et de la campagne.
Baisse des prix, espacement des ventes, boom du secteur locatif, crise de confiance des acheteurs : Caen et son agglomération n’échappent pas à la tendance nationale.
Agences. Le centre-ville en compte une cinquantaine. « En 1968, 110 agents immobiliers avaient une carte professionnelle dans le Calvados. En 2008, on en compte 130 rien qu’à Caen », résume Claude Flament, négociateur depuis 40 ans au cabinet Roger. Mais après une décennie fructueuse, les effectifs se compriment et quelques agences commencent à mettre la clé sous la porte.
Attentisme. Les acheteurs ont repris les cartes en main. Beaucoup parient sur une baisse des prix de 15 à 20 % en 2009. En face d’eux, des vendeurs qui ne réalisent pas tous que le marché est différent d’il y a deux ans. Ce que Jean-Michel Boisset, notaire à Bretteville-l’Orgueilleuse, nomme « l’effet ciseau ». Un bien se vend en deux ou trois mois quand il suffisait de quinze jours en pleine euphorie.
Demande. Les petits appartements (studio à F3) sont les plus recherchés. La demande concerne surtout des prix inférieurs à 200 000 €. Entre 300 000 € et 450 000 €, les biens ont du mal à se vendre.
Location. Quand les acheteurs jouent la montre, ils se reportent sur la location. « Une tendance difficilement chiffrable mais qu’on ressent de façon significative, confirme un responsable de la gestion d’une des principales agences du centre. On a explosé tous nos scores cette année. » Ces futurs accédants acceptent de se loger provisoirement à des loyers entre 1 100 € et 1 500 €.
Négociation. « Les gens essayent, c’est de bonne guerre », rapporte Daniel Rolland, ex-président du GIC (Groupement immobilier du Calvados). D’après Claude Flament, « quelques vendeurs réfléchissent à deux fois si on leur offre 210 000 € quand ils en attendent 250 000 €. »
Principe. « Toujours acheter au son du canon et vendre au son du clairon. » Un principe rappelé par Claude Flament. Cet adage boursier laisse entendre qu’il vaut mieux acheter quand tout le monde vend et vendre quand tout le monde achète. Moralité : un peu de patience…
Spéculation. « On voit revenir quelques marchands de biens, constate Jean-Michel Boisset. Ceux qui ont de bonnes liquidités ont de bonnes opérations à faire. Il y a toujours des gens qui profitent d’une crise. » Acheter est-il toujours intéressant ? « Sur dix ans, il vaut toujours mieux être propriétaire que locataire. »
(Extrait : R. Fresnais, Ouest-France)
Taxe foncière
Les taxes ont énormément augmenté sur Caen au cours des vingt dernières années. Dans les quartiers récents, les revenus cadastraux des logements neufs ont été actualisés. Mais dans certains quartiers plus anciens, comme dans le vieux quartier de Venoix, le foncier était déjà cher.
Un propriétaire caennais est taxé à 64 % du revenu cadastral. Un exemple : un appartement de Beaulieu, 67 m², dans un immeuble de deux ans, c’est 1 200 € de taxe foncière.
En moyenne, le montant de la taxe foncière représente un mois et demi de loyer sur Caen.
Appartements neufs : les prix ont baissé
Entre octobre 2011 et septembre 2012, le prix des appartements neufs a baissé de 8,6 % à Caen (3 483 € le mètre carré) et de 4 % dans Caen métropole mais a augmenté de 17,3 % à Hérouville-Saint-Clair, de 7,1 % à Fleury-sur-Orne et de 2,7 % à Mondeville.
En 2013 ?
« Les prix du neuf ne vont pas baisser en centre-ville de Caen. Mais, on fait des efforts sur nos programmes situés en première couronne.
Nos prix doivent être accessibles aux primo-accédants. » Delphine Jean, directrice commerciale du promoteur immobilier Sedelka, est confiante. « Le marché, très calme depuis mai 2012, reprend depuis l’annonce de la loi Dufflot. »
Pour Fréderic Alves, président d’Investir Immobilier, « après 2012, année de transition, 2013 va être l’année de l’évolution. L’ère qui s’ouvre est celle de l’immobilier au bon endroit, au bon prix, de la bonne surface, avec les bonnes prestations pour les besoins particuliers de chacun. Notre métier n’est plus de vendre de l’immobilier, mais de proposer des solutions simples et efficientes aux attentes en matière de logement pour tous. »
Ouest-France