Peut-on vendre un appartement déjà occupé ?

Guy a la soixantaine. Teint mat, cheveux blancs. Plus les années passent, plus il s’interroge. Avec son épouse Josiane, ils veulent aider leurs enfants dans leur projet de vie sur un plan financier, aider leurs enfants de leur vivant. Mort, leurs enfants auront à gérer un héritage post mortem. Autant le vivre.

Rencontre avec les notaires du ConseilDuCoin

Depuis 15 ans, ils ont investi dans un appartement à la Roche-sur-Yon. Cet appartement est aujourd’hui loué. Ils souhaitent le vendre. Ils ont entendu parler des cafés du coin des notaires le 1er samedi de chaque mois. Aujourd’hui, ils vont monter à Nantes au Café Flesselles pour être éclairé. Ils ne sentent pas leur notaire disponible actuellement. Et en plus, lors de leur dernière entrevue, ils ont vu afficher dans la salle d’attente un tarif de consultation. « Les choses ont bien changé », s’exclame Josiane. « Notre notaire ne nous a jamais fait payer le conseil. Quelle mouche les a piqué les notaires ? Ils gagnent bien leur vie pourtant ! » Samedi matin 9h30, ils franchissent la porte. Ils s’adressent au patron du café. « On vient pour le conseilducoin ». Déjà trois personnes attendent. Deux notaires sont attablés et prodiguent leurs conseils déjà depuis trente minutes. Les minutes s’écoulent et après deux cafés, c’est au tour de Guy et Josiane. Guy sort de sa poche la liste de question.

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L’appartement est loué ? On doit vendre au locataire ? On me dit qu’il faut baisser le prix quand l’appartement est loué ? C’est quoi les plus-values sur un tel appartement ?

Valorisation du bien immobilier loué et poursuite de bail

Le notaire assis en polo bleu, décontracté, les traits tirés par le travail de la semaine prend le temps d’écouter la suite des questions. Il interrompt Guy. « Je vais vous raconter l’histoire de la vente de l’appartement et vous allez comprendre. » lui dit le notaire après avoir bu une gorgée de son café. « Votre appartement occupé doit faire l’objet d’une valorisation par votre notaire ou son collaborateur. Vous verrez que la valorisation de l’appartement sera moins forte s’il est occupé ou libre. Généralement, on pratique une décote de 20% » affirme le notaire. Josiane souhaite comprendre : Le notaire souligne alors « Le marché immobilier des investisseurs est moins dynamique que celui des accédant à la propriété. Quand on vend un appartement libre, le nombre d’acquéreurs est potentiellement 8 fois plus important. » Mais impossible d’arrêter le notaire dans sa lancée « De surcroît, la dernière loi sur les locations oblige le nouveau propriétaire à poursuivre le bail sans pouvoir délivrer un quelconque congé avant une certaine période au locataire. Je vous invite à consulter votre notaire avec le bail. Avec le bail d’habitation en main, je serai plus précis ».

Congé de libération pour vente et droit d’achat prioritaire au locataire

Guy précise au notaire que la fin de la période de trois ans se termine dans plus de 6 mois. « Parfait » s’exclame le notaire. Si Guy et Josiane veulent vendre le bien libre de locataire, ils vont pouvoir délivrer un congé pour vente 6 mois avant la fin de la période triennale. Ce congé de libération crée aussi parallèlement un droit prioritaire au locataire d’acheter l’appartement au prix proposé. Le locataire pourra se porter acquéreur. Il a deux mois pour se prononcer sur son intention. A défaut de réponse de sa part suite à la notification du congé par lettre recommandé, le locataire devra libérer les lieux au terme du bail. « Vu les dates que vous m’indiquez, vous pourrez donc mettre votre appartement en vente au cours du mois de février prochain. L’appartement sera alors libre de tout occupant ». souligne le notaire en soufflant sur son café noir trop chaud.

Vente au prix indiqué et impôt sur la plus-value immobilière

Guy est pressé de vendre mais il se dit bien vouloir patienter pour éviter de perdre trop d’argent. Il a compris qu’il peut vendre l’appartement occupé. Vide, il va en tirer un meilleur prix. Josiane remercie le notaire de son bon conseil. Ils vont dès lundi rencontrer leur notaire. En se levant, Josiane sent son bras retenu d’une main ferme par le notaire anonyme. Le notaire lance « Ne partez pas, je n’ai pas fini de vous raconter l’histoire. » Josiane regarde la salle. Le café est rempli de personnes attendant un conseil des notaires. Le patron constate que cela ne désemplit pas depuis 31 mois dans son café le premier samedi de chaque mois. Le notaire leur chuchote « Je ne vous ai pas été suffisamment précis. Ne vous aventurez pas à vendre le bien moins cher que le prix indiqué dans le congé. A défaut, il faudra notifier la vente au locataire » Le notaire avale une gorgée de café puis enchaîne « Je vois que vous êtes pressés, je comprends. Et il y a encore du monde ce matin. Quand vous irez voir votre notaire, rencontrez-le aussi avec votre acte d’achat de votre appartement. Votre notaire vous calculera une estimation de l’impôt sur la plus-value éventuelle de la vente de votre appartement. L’impôt c’est 34,5 % de votre plus-value imposable et cela va augmenter avec la prochaine loi de finance. Emmanuel Macron, votre président augmente l’impôt CSG et donc l’impôt sur la plus-value immobilière. Revenez le 2 septembre au café du coin ou consultez votre notaire à la rentrée pour avoir les prévisions de la loi de finance. Le printemps a été heureux en promesse électorale ! L’été va être chaud. L’automne sera en marche vers la désillusion. » Le notaire n’a décidément toujours pas avalé le succès électoral de son nouveau président jupitérien.