Mon propriétaire vient de régulariser mes charges locatives. Il me demande de payer un supplément.
Nadine loue le même appartement depuis quinze ans. Chaque mois, elle paie – en plus de son loyer – des charges locatives. Ces provisions correspondent aux frais liés à l’usage de l’appartement et de l’immeuble : consommation d’eau, gardiennage, ascenseur, entretien des parties communes. Ces charges, dites « récupérables » (c’est-à-dire que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire) sont précisément fixées par un décret du 26 août 1987. Impossible de facturer une charge qui n’y figure pas.
Nadine a reçu une régularisation de ses charges locatives. Son propriétaire lui demande de payer un supplément de 450 € sur l’année. Une hausse importante, qu’il convient de vérifier.
Régularisation annuelle obligatoire
En cas de provisions, la loi impose effectivement au propriétaire d’effectuer une « régularisation » des charges au moins une fois par an (mais elle ne prévoit pas de sanction s’il ne le fait pas). Cette régularisation consiste à comparer la somme des provisions versées et le montant total des charges dues pour la même période. En fonction du résultat, le propriétaire demandera à l’occupant un supplément ou, au contraire, lui remboursera le trop-perçu.
Le contrôle des charges
Un mois avant la régularisation, le bailleur doit adresser au locataire un décompte détaillé par nature de charges : entretien, ascenseur, eau froide/chaude… Mettre le nez dans les chiffres n’est jamais une partie de plaisir. C’est pourtant un mal nécessaire pour comprendre une forte hausse des charges et repérer éventuellement des anomalies de gestion. Ce décompte peut faire apparaître, par exemple, le remboursement de charges qui ne sont pas récupérables par le propriétaire (frais de gestion du syndic de copropriété, frais de surveillance des parkings…). En cas de doute, vous pouvez demander des comptes à votre propriétaire.
Accès aux justificatifs
Outre le décompte détaillé, le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire toutes les pièces justificatives (factures, contrats de service, de fournitures…) pouvant servir à vérifier le bien-fondé des charges demandées. Vous avez un mois à compter de l’envoi du décompte. Passé ce délai, les charges seront considérées justifiées. Bon à savoir : un locataire peut parfaitement s’abstenir de payer un supplément de charges exigé lors d’une régularisation s’il n’a pas reçu son décompte ou s’il n’est pas autorisé à consulter les pièces justificatives.
Pas de régularisation ?
Il arrive que des locataires paient indéfiniment des provisions sans jamais voir de régularisation. Le risque c’est de verser trop de charges au propriétaire (ex. 80 € par mois alors que les charges réelles sont de 60 € mensuels) et de ne pas se faire rembourser. Autre risque, tout aussi ennuyeux, c’est de devoir payer une somme importante du jour au lendemain. En effet, un propriétaire peut remonter sur les cinq dernières années pour régulariser les charges. Il est donc vivement conseillé de lui réclamer cette régularisation annuelle. Sans nouvelle de sa part, vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour l’obliger à produire les comptes. Pour cela, deux procédures simples et rapides : le référé ou l’injonction de faire.
Pour aller plus loin :
Fiche pratique de l’Institut national de la consommation (INC) sur les charges locatives. Vous y trouverez notamment la liste complète des charges récupérables (www.conso.net).
En cas de difficulté pour déchiffrer votre décompte de charges, contactez une association de consommateurs ou demandez conseil à votre agence départementale d’information sur l’habitat (www.anil.org).