Vincent Chauveau, notaire et créateur du ConseilDuCoin, nous apporte tous les mercredis son expertise sur une problématique de droit immobilière. Aujourd'hui, les frais d'assiette dans un acte de vente.
Se renseigner auprès de son notaire ? C’est légitime
Marc lit et relit le projet d’acte de vente. Un mot l’intrigue dans son acte, « l’assiette ». Ah ! Les notaires et leur vocabulaire. C’est toujours pareil. « A croire que les notaires cherchent à nous embrouiller » mettant en doute les propos de son notaire. « Je vais lui en causer deux mots de son assiette » reprend Marc.
Arrivé à 9h, Marc sonne à l’interphone. « Bonjour, c’est pour le rendez-vous de 9h30 ! ». La porte se déclenche d’un grésillement faiblissant. Marc ne prend jamais l’ascenseur. Il saute dans l’escalier. Il ne peut se contraindre à monter l’escalier marche après marche. Ses enjambées l’emportent dans une montée fulgurante. Comme il dit toujours à son amie : « Il faut transformer les gestes quotidiens dans une dynamique. » Pour lui c’est du sport pratique.
La porte de l’étude est entrouverte. Marc s’avance devant l’hôtesse d’accueil. Un simple bureau sert de desk d’accueil. Un écran, un clavier, un téléphone, un scanner, une imprimante. Les outils de travail sont en place et mis en avant. Heureusement, la voix chaleureuse et le sourire de Charlotte détendent Marc dans son empressement : « Bonjour, Marc, vous allez bien ? Cela fait longtemps que l’on ne s’est pas vu. ». Marc est un habitué de l’étude. Marc est le client aux interrogations multiples. Il cherche à tout comprendre et c’est légitime. Alors, Marc est connu de l’étude. Les collaborateurs de l’étude l’adorent. Il a toujours su leur apporter des marques de reconnaissance sur l’intensité et la qualité de l’écoute. Petits croissants du matin, fleurs à la fête des mères, chocolats à Noël. Il est tellement plus facile de travailler dans des rapports bienveillants et indulgents.
Stéphanie sort de son bureau quand elle entend la voix de Marc. Stéphanie arrive chaque jour un peu avant l’heure d’ouverture du standard. Cela lui permet de préparer sa journée dans le calme et non dans l’empressement angoissant des appels successifs. Marc lui tend l’acte d’un geste brusque : « Bonjour, c’est encore moi, le chieur de service. » s’exclame Marc. Cet homme a toujours peur de déranger Stéphanie avec ses questions. « Mais non Marc, c’est un plaisir de vous voir et de répondre à vos questions. Vous êtes tellement gentil avec nous. Alors, quelle est votre question du jour ?»
MARC : J’ai vu le mot « Assiette » à deux reprises dans votre acte. Je n’ai jamais fait attention à cela. Quel est le sens de ce mot ? Vous me connaissez, je cherche maintenant à comprendre la portée des mots dans vos actes. C’est devenu un hobby. C’est tellement compliqué votre jargon.
STEPHANIE : L’assiette ? C’est simplement la base de calcul de l’impôt perçu pour l’état.
M : Mettre le mot assiette justifie donc à l’état de percevoir des taxes ? ironise Marc.
S : Oui en quelques sortes. Vous avez deux taxes au profit de l’état. Les frais de recouvrement à 2,37 % sur le montant de la taxe départementale. Le montant de la taxe départementale, c’est la première assiette pour l’Etat. Par exemple, sur votre studio à 60 000 €, la taxe départementale est à 4,5 %, soit 2 700 € d’impôt pour la collectivité. Pour la perception de cette taxe, l’Etat prend 63,99 € (soit 2,37 % de 2 700 €).
M : Il y a donc une seconde assiette ?
S : Oui, l’autre assiette permet de percevoir la contribution pour la sécurité immobilière. Autrement dit, il est pratiqué un prélèvement de 0,1 % sur le prix d’achat de votre appartement, soit 60 €.
M : C’est quoi cette contribution de sécurité immobilière ? on a l’impression de cotiser pour un système d’alarme Securitas !
S : En France, il y a un service que l’on appelle « la conservation des hypothèques ». Ce service permet d’inscrire sur un fichier l’ensemble des propriétaires successifs pour assurer que le bien vendu appartienne bien au vendeur. Cela paraît surprenant de vous dire cela mais notre système français est repris dans de nombreux pays émergents. Cela assure et garantit le droit de propriété. Ce fichier par exemple n’existe pas pour les parts sociales de sociétés. C’est pour cela qu’il faut être vigilant quand on achète une société, plus que pour un bien immobilier. Le notaire est très attentif sur ce point
M : Oui mais bon, on en paye d’autres des taxes dans vos frais de notaires
S : Marc ! Les frais de notaires ne sont pas tous pour l’étude. Je vous l’ai dit. Quand on vous annonce une provision de 6 000 € de frais d’acte, il y’a 1 000 € pour l’Étude et le surplus … Hummm. Le prix de vente de votre achat sert de base de calcul pour la taxe départementale dont le taux est à 4,5 %. La commune touche quant à elle 1,2 % du prix de vente.
M : Mon achat œuvre donc pour le bien de tous !
S : Oui dans votre cas, on peut le dire mais c’est moins onéreux que l’achat d’un studio neuf.
M : Vous racontez n’importe quoi Stéphanie. Mon ami promoteur me dit toujours qu’acheter du neuf, ce sont des frais réduits de notaire. Et en plus, j’ai vu une pub sur un abribus, Bouygues immobilier offre les frais de notaires !
S : C’est faux Marc. Les frais de notaires sont les mêmes pour un bien neuf ou ancien. Ce sont les taxes qui changent. Dans un studio neuf à 148 000 € avec garage, l’Etat vous cache le montant de la TVA qui est prélevé. Pour un bien neuf, le montant de la TVA est inclus. Dans la plupart des cas, la TVA est de 20 %. Ce n’est pas rien 20 % de taxe.
M : Oui mais bon, cette taxe permet à la ville de financer de nombreux services.
S : Oui et non. Les taxes sur un studio ancien vont directement dans la poche des collectivités locales , la ville, le Département.
M : Et donc ?
S : Pour le neuf dans l’immobilier, la TVA va directement dans les poches de Bercy, à Paris. Ce n’est pas évident que la TVA captée à Nantes par la promotion immobilière soit reversée directement à la ville.
M : Bon merci de m’avoir éclairé. Je vous laisse travailler.
Marc est rassuré. Il est de nouveau dans son assiette. Il a compris ce qu’il payait. Il ne paiera pas moins de taxe parce qu’il a compris. Pour lui, il est juste important de comprendre. On voit tellement de choses en ligne sur le sujet. Heureusement, Stéphanie, Charlotte et son Notaire sont toujours présents pour l’orienter.
