Depuis le 1er mars, une grande majorité de départements appliquent la hausse des droits de mutation, renchérissant un peu plus l'immobilier.

La baisse des prix de l’immobilier et les taux d’emprunt historiquement bas n’auront pas suffi. Depuis le 1er mars, devenir propriétaire coûte un peu plus cher. La faute à la hausse des droits de mutation, plus connus sous le nom de « frais de notaire », que chaque acquéreur débourse lors de l’achat d’un bien immobilier ancien (logement achevé depuis plus de cinq ans).

En effet, la loi de finance pour 2014 autorise les conseils généraux qui le souhaitent à faire passer de 3,8 % à 4,5 % ces droits de mutation. Une disposition adoptée par la majorité des départements en France, dont l’Ille-et-Vilaine, le Finistère et les Côtes-d’Armor. Seul le Morbihan s’y est refusé en Bretagne.

Objectif de la mesure : renflouer les caisses des départements mises à mal par l’augmentation des dépenses sociales (RSA, allocations handicap et personnes dépendantes).

D’autres départements ont choisi d’appliquer l’augmentation des droits de mutation au 1er avril. C’est le cas par exemple du Calvados, de la Manche ou de la Vendée où les futurs acquéreurs disposent d’un répit de six jours pour échapper à cette hausse. Après, il sera trop tard, même si la promesse de vente a été rédigée fin 2013.

En théorie, cette augmentation n’est que temporaire. Elle est applicable jusqu’au 29 février 2016, mais certains élus réfléchissent déjà à une prolongation au-delà de ces deux ans. Et en matière fiscale, le provisoire peut durer une éternité : souvenez-vous de la vignette auto, quarante-cinq ans !

Pour la grande majorité des acquéreurs, le passage de 3,8 % à 4,5 % représente une hausse de 18,4 % ! Pas négligeable dans le financement d’un achat immobilier qui – malgré un début de baisse des prix – est devenu quasiment inaccessible aujourd’hui pour de nombreux ménages de la classe moyenne. Concrètement, pour un achat à 200 000 €, ces droits de mutation perçus par les départements passeront de 7 600 € à 9 000 €, soit 1 400 € de plus qu’en 2013. Pour une maison à 300 000 €, ils passeront de 11 400 € à 13 500 €, soit 2 100 € de surcoût.

Au total, l’ensemble des « frais de notaire » s’élèvent à 7,7 %. La taxe départementale de 4,5 % ne représente qu’une partie des frais annexes. Il faut ajouter une taxe communale de 1,2 %, des frais d’assiette et de recouvrement pour l’État fixé à 2,37 % du droit départemental et, enfin, les émoluments du notaire (sa rémunération pour les actes et les formalités) qui tournent autour d’1,3 %. Ainsi, pour l’achat d’une maison de 280 000 €, les frais de notaire s’établissent désormais à 21 560 € environ. Avant la hausse, ils étaient de 19 600 €. C’est 1 960 € à trouver en plus.

La combine est connue. Elle consiste à verser en liquide une partie du prix du bien convoité au vendeur qui concède généralement un petit rabais supplémentaire. Le prix « officiel » ainsi minoré permet à l’acquéreur d’économiser sur les frais de notaire. L’opération peut s’avérer très rentable pour le vendeur en cas de taxation sur une plus-value immobilière.

Mais la pratique des dessous-de-table est très risquée. Le Fisc dispose d’outils pour détecter les biens anormalement décotés. Les sanctions s’élèvent à une majoration de 80 % des droits dus sur la partie payée au noir, en plus des droits normalement exigibles, assortis de 0,40 % d’intérêt par mois de retard. Enfin, en cas de revente ultérieure, l’acheteur risque d’en être de sa poche puisque le calcul se fera sur la base du prix sous-évalué, ce qui risque d’augmenter les impôts en cas de plus-value. Sauf si, d’ici là, l’immobilier s’est effondré.

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