Un an après la promulgation de la loi Alur sur le logement, sa mesure-phare, l'encadrement des loyers, devrait entrer en vigueur cet été à Paris, au grand dam des professionnels de l'immobilier, qui n'ont cessé de la vilipender.
Une majorité de Français l’attendent, selon un sondage Ipsos réalisé à l’automne pour la Fondation Abbé Pierre : 56 % aimeraient voir ce mécanisme étendu à un maximum de grandes villes et « regrettent son abandon » à l’échelle nationale.
Car l’encadrement des loyers n’entrera en vigueur qu’à Paris et « à titre expérimental », a décidé le gouvernement dès l’été dernier.
Ce dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail, ou en cas de renouvellement (et non en cas de tacite reconduction) de celui-ci, le loyer d’un logement ne puisse excéder de 20 % le loyer de référence, ni lui être inférieur de 30 %. Ce dernier est fixé par le préfet à partir du loyer « médian » (il divise en deux parties égales le stock de loyers) calculé par un observatoire local.
Mais l’encadrement doit encore être complété par un décret essentiel dont dépendra l’efficacité du dispositif : celui qui définit les cas où un « complément de loyer », au-delà de la majoration de 20 %, sera toléré.
Une nouvelle version de ce décret – la première avait été retoquée l’an passé par le Conseil constitutionnel – est en cours d’examen au Conseil d’Etat et doit être publiée en mai, a indiqué le ministère du Logement. Puis en juin, le préfet prendra un arrêté fixant le loyer de référence : l’encadrement des loyers débutera alors à Paris.
Tout bailleur ou locataire parisien trouvera sur le site internet de l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), les loyers de référence minorés et majorés de son quartier, par type de bien.
Une extension au reste de l’Ile-de-France n’est pas encore à l’ordre du jour, faute de données suffisantes. Et si en théorie d’autres agglomérations volontaires peuvent adopter le dispositif, dès lors qu’elles seront prêtes, seule Lille a réellement emboîté le pas à la capitale.
Or la cité nordiste n’en est qu’au début du processus : son observatoire est en train d’être agréé.
Quant à Grenoble, qui s’est dite intéressée, elle ne dispose même pas d’un observatoire aux méthodes de travail accompagnées par l’Olap, référence en France en la matière.
Aucune autre ville n’a formulé de demande à ce stade, selon le ministère.
Fin novembre, l’Olap a dévoilé une première carte du zonage retenu, divisant la capitale en 80 quartiers, classés en différentes couleurs selon le niveau de loyer médian retenu. Ce dernier était modulé en fonction de 3 critères : nombre de pièces (une, deux, trois ou « quatre et plus »), époque de construction et zone géographique. L’Olap n’avait toutefois pas précisé à quel loyer médian correspondait chaque couleur.
Avant même le vote de la loi Alur, « les professionnels de l’immobilier ont tenté de torpiller l’encadrement des loyers en ne fournissant pas leurs données à l’Olap », rappelle l’urbaniste Jean-Claude Driant.
Ils lui ont même imputé le recul de la construction de logements en France, pourtant enclenché depuis la crise financière de 2008.
Et sans connaître la méthodologie retenue, leur observatoire privé, Clameur, présidé par François Davy, patron de Foncia, n’a eu de cesse, pendant des mois, de dénoncer l’effet « psychologique » dévastateur de l’encadrement des loyers, sur les bailleurs. Contestant toute flambée des loyers – malgré une hausse de 45 % en dix ans à Paris – Clameur a diffusé des « simulations » déconnectées des données de l’Olap, visant à discréditer la mesure en prédisant une chute des loyers des ménages aisés et une hausse de ceux des ménages modestes, à rebours des intentions du gouvernement.
Or l’encadrement devrait jouer davantage sur les petits studios, le plus souvent loués à des ménages modestes, dont le loyer au m2 est très élevé, que sur les 2 ou 3 pièces, aux loyers plus homogènes. Configuré pour écrêter les loyers « hors normes », il ne devrait au final, avoir qu’un effet très marginal sur le marché immobilier.