Quel taux pour mon crédit immobilier ?

Le taux fixe

Le taux du prêt est fixé à la signature du contrat de prêt et ne variera pas, sauf si vous renégociez votre crédit ou si vous le remboursez par anticipation. Les taux fixes sont indexés sur l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor) dix ans, les emprunts obligataires de l’État français à 10 ans.

Bien que le taux soit fixe, les échéances peuvent être modulées dans le temps.

Le prêt peut être :

• A échéances constantes : le montant des mensualités est le même pendant toute la durée du prêt.
• A échéances progressives : le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé à la signature du contrat de prêt. Par exemple, vous pouvez décider que vos mensualités augmenteront de 2 % par an. Cette formule permet d’alléger vos mensualités pendant les premières années de remboursement et de les alourdir ensuite pour profiter d’une hausse de vos revenus.
• Modulable : vous avez la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent. De ce fait, la durée d’emprunt varie. Ces modulations sont bien sur strictement réglementées.

Avantages et inconvénients du crédit à taux fixe

L’avantage principal du taux fixe est sa sécurité. Vous connaissez des le départ le montant de vos mensualités et le coût total du crédit et, quelle que soit l’évolution du marché, le taux et la durée d’emprunt ne varieront pas (sauf si vous choisissez un prêt modulable). Vous pouvez alors gérer votre budget de façon plus efficace.

En contrepartie, vous ne profitez pas des éventuelles baisses de taux et risquez de vous retrouver à payer trop d’intérêts par rapport aux conditions du marché. De plus, le taux d’intérêt est plus élevé que pour un emprunt à taux révisable. Aujourd’hui, en moyenne, il y a une différence de 1,5 a 2 points entre les taux révisables « purs » (sans cap) et de 1 point avec les taux révisables capés.

Mais l’inconvénient majeur est la pénalité qui vous sera appliquée si vous désirez rembourser par anticipation, ce qui est fréquent en cas de revente du bien ou si vous recevez de grosses sommes d’argent. Les pénalités de remboursement atteignent fréquemment 2 à 3 % du capital restant à rembourser, ce qui peut s’avérer dissuasif.

Pour quel type d’opération ?

Ce type de taux est préférable si vous empruntez sur une longue durée (plus de 15 ans) en raison de la sécurité qu’il procure. En effet, si à court terme une forte hausse ou baisse des taux est peu probable, à long terme personne n’est en mesure de prévoir leur évolution.

Le taux variable

Le taux d’intérêt est révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Cet indice est souvent l’Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire.

Les banques vous appliqueront cet indice de référence et elles y ajouteront une marge de 1 à 3 %, fonction de votre situation personnelle. Bien entendu, plus vous offrez des garanties (revenus récurrents, bonne capacité d’épargne, emploi stable, qualité de votre acquisition,…), plus la marge que prendra la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.

Avantages et inconvénients du taux de crédit révisable

Les avantages du prêt à taux révisable sont nombreux :

• Le taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe,
• Vous profitez des éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités,
• Vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalité. Ainsi, si les taux d’intérêt augmentent de plusieurs points, vous pouvez décider de rembourser votre crédit par anticipation,
• Il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux. Cette clause doit etre incluse dans votre contrat de prêt.

Le principal inconvénient du prêt à taux révisable est son risque. Vous êtes en effet exposé à une hausse des taux et à un renchérissement de votre crédit, ce qui peut se révéler dramatique si votre trésorerie est insuffisante pour assumer l’augmentation de vos mensualités.

Choisir un prêt à taux révisable est donc un choix spéculatif Il est risqué de l’utiliser pour financer l’acquisition de votre résidence principale, à moins d’avoir contracté un crédit sur une durée courte (moins de 7 ans). Ce n’est pas pour autant un choix déraisonnable, car il peut être judicieux à long terme. Vous pouvez l’utiliser plus facilement s’il s’agit de votre résidence secondaire ou si vous avez une situation financiere vous permettant de faire face à de fortes variations de remboursements.

Pour protéger leurs clients de fortes hausses de taux, les banques ont mis au point d’autres types de prêts à taux variables. Le plus courant est le prêt capé.  Le taux du prêt est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un « cap » ou « plafond » défini lors de la signature du contrat.

Le Taux Effectif Global (TEG)

Le TEG est le coût total du prêt consenti à l’emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal.

Il prend en compte tous les frais payables par le client :

• Les frais de dossier
• Les frais de constitution de garantie
• Les commissions des intermédiaires qui ont permis l’obtention du prêt
• Les frais fiscaux
• Les frais d’assurance si sa souscription est obligatoire pour l’emprunteur etc.

Il doit toujours être inférieur au taux d’usure légal. Il doit etre mentionné dans tous les écrits. Aucune formulation n’est imposée par la loi.

A quoi cela sert ?

Le TEG est l’indicateur du coût global de votre prêt. Pour bien comparer un prêt, il vous faut intégrer toutes ses composantes. Or, le TEG vous permet d’en faire une synthese financiere et d’établir sous la forme d’un taux le coût global de votre emprunt. C’est un bon indicateur qui a été instauré pour protéger le consommateur de tous frais cachés.

Le TEG vous permet d’évaluer le cout global de votre emprunt sous la forme d’un taux. Il a été institué pour protéger le consommateur de tous frais cachés.