Évaluer le juste prix d'un bien est une démarche complexe face à une multitude de critères plus ou moins objectifs.
L’estimation d’un bien immobilier n’est pas une science exacte. Deux logements similaires, situés dans le même quartier, ne se négocieront pas forcément au même prix. L’état général du bien, l’emplacement, la proximité des transports et des commerces entrent évidemment en ligne de compte. Mais certains détails peuvent faire la différence.
La présence d’un ascenseur, une terrasse exposée plein sud, une place de parking ou une vue dégagée sont autant de critères qui peuvent tirer le prix d’un appartement vers le haut. Une maison aura plus de valeur avec une piscine ou un terrain homogène (rectangulaire, par exemple) et bien proportionné par rapport à la superficie du logement.
À l’inverse, un appartement verra sa valeur minorée si l’immeuble donne sur une rue bruyante (bars de nuit, boîtes, restaurants…), si les charges de copropriété sont élevées ou bien si de gros travaux sont à prévoir (façade, toit). De même, il suffit d’un droit de passage (servitude) ou d’une chaudière défectueuse pour faire chuter la valeur d’une maison.
Se faire une première idée
Toutes les pistes sont bonnes à exploiter pour estimer la valeur d’un logement. À commencer par la consultation des petites annonces dans la presse ou sur les sites Internet spécialisés. Les biens affichés dans les vitrines des agences immobilières du quartier permettent aussi de définir une fourchette de prix plus précise. Mais il faut tenir compte de la marge de négociation et de la commission de l’agence. Le danger, c’est de surestimer la valeur du logement, de faire fuir les acquéreurs potentiels et, au final, de se trouver dans l’obligation de vendre en dessous du prix du marché.
La cyber-estimation
Les moyens d’évaluer son logement sur Internet ne manquent pas. Le site des notaires (www.immoprix.com) recense les prix pour chaque type de bien en fonction de la situation géographique. D’autres sites comme Meilleursagents.com, Drimky.com ou Efficity.fr permettent de réaliser des estimations gratuites en ligne.
Mais, attention, les résultats s’avèrent souvent plus fiables en région parisienne qu’en province. Le groupe De particulier à particulier tente de pallier ce problème en proposant des estimations sur dossier. Il faut répondre à plus d’une centaine de questions et joindre, si possible, des photos ou un plan. La réponse intervient dans les huit jours, mais la prestation n’est pas gratuite. Comptez de 128 ? pour un studio à 248 ? pour une maison de huit pièces.
À la rencontre des pros
Quoi qu’il en soit, le recours à un agent immobilier ou à un notaire s’impose pour obtenir une estimation précise du bien à vendre. Ces professionnels connaissent les prix pratiqués et pourront vous remettre, après visite, un « avis de valeur » du logement.
Attention toutefois, certains agents (les peu scrupuleux) peuvent être tentés de surestimer le bien pour décrocher un mandat de vente. Voilà pourquoi il est conseillé de faire appel à plusieurs agences immobilières pour comparer les estimations.
Pour une évaluation inattaquable sur le plan juridique, il faut s’adresser à un expert immobilier qui définira, en toute neutralité, la valeur du bien. Son intervention (facturée de 200 € à plus de 1 000 €) est souvent nécessaire dans le cadre d’un divorce, d’une donation ou d’une indivision.