Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun succède au Pinel pour soutenir l'investissement locatif privé en France. Ce mécanisme d'amortissement fiscal, aussi appelé statut du bailleur privé, s'adresse aux investisseurs souhaitant réduire leur imposition tout en contribuant à l'offre de logements accessibles.
Un amortissement fiscal modulé selon le niveau de loyer pratiqué
Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d’amortissement annuel d’une fraction du prix d’acquisition du bien immobilier, déductible des revenus fonciers. Ce taux varie de 3,5 % à 5,5 % par an, calculé sur 80 % du prix d’achat d’un logement collectif loué nu en résidence principale. Plus le bailleur consent un effort sur le montant du loyer, plus l’avantage fiscal est élevé : le plafond d’amortissement annuel atteint 8 000 € pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social et 12 000 € pour un loyer très social. Ce déficit est imputable sur le revenu global du contribuable, et non uniquement sur ses revenus fonciers, ce qui renforce l’intérêt du dispositif pour les profils fortement imposés.
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne comporte pas de zonage obligatoire : il s’applique sur l’ensemble du territoire français. Il concerne les logements neufs ou en VEFA, mais également les biens anciens à rénover, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et que le logement atteigne la classe énergétique A ou B après travaux. Dans ce cadre, l’amortissement peut se cumuler avec un plafond majoré de déficit foncier pouvant atteindre 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique, contre 10 700 € en régime de droit commun.
Conditions d’éligibilité et engagements du bailleur
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’engagement porte sur une durée minimale de neuf ans de location continue en résidence principale, avec obligation de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Seuls les appartements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles : les maisons individuelles en sont exclues, même neuves. Le bien doit être loué nu, et il est interdit de louer à un proche jusqu’au second degré. Le dispositif est par ailleurs compatible avec une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, l’amortissement s’appliquant alors au niveau de la société et se répartissant entre associés selon leurs parts.
En cas de rupture anticipée de l’engagement locatif, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture selon un mécanisme de quotient. Pour les investisseurs déjà familiers du statut LMNP, le dispositif Jeanbrun impose davantage de contraintes (location nue, plafonds de loyers, durée d’engagement), mais il offre un cadre fiscal stable et lisible sur le long terme, adapté à ceux qui ne souhaitent pas gérer un bien meublé. Le marché locatif en Pays de la Loire, en Bretagne et en Normandie présente des dynamiques variées qui méritent d’être analysées avant tout achat.
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