L’année dernière à l’époque de Noël 2024, j’écrivais que l’immobilier avait touché le point bas à l’été et que le marché entamait une lente convalescence, entre baisse de prix et crise politico-économique latente.
Qu’en est-il un an plus tard et quel bilan peut-on tirer de cette année ? Prix de vente et taux de crédit, quelles prévisions peut-on espérer pour 2026 ?
Des volumes de vente en hausse !
2025 aura été une année marquée positivement par une augmentation significative des volumes de ventes d’environ 10%. De quoi redonner le sourire à toute une profession qui souffrait fortement depuis 2023.
Un chiffre qui confirme la tendance de fond aperçue en fin d’année dernière, avec une fin de crise, ou tout du moins la fin de la chute des volumes, et un retour des acheteurs soutenu par une stabilité des taux d’emprunt légèrement supérieurs à 3%.
Le retour du PTZ (prêt à taux zero)
Face à la crise du logement, exacerbée par la crise économique, le gouvernement a relancé au printemps dernier ce fameux PTZ, l’étendant au neuf comme à l’ancien avec travaux.
Le marché immobilier a donc retrouvé de nombreux primo-accédants pour l’accès à la propriété, ces derniers profitant de conditions de financement préférentielles. Le PTZ vient ainsi écraser le TAEG (taux annuel effectif global), permettant d’obtenir une mensualité plus douce pour des foyers qui ne pouvaient pas se lancer dans un projet immobilier auparavant.
Un regain déséquilibré ?
Quand on creuse un peu le sujet, et qu’on interroge différents professionnels de l’immobilier, les retours sont assez variés, certains faisant leur meilleure année, quand d’autres ont vécu une année plus contrastée.
Si les statistiques ne sont pas suffisamment détaillées pour avoir une explication cartésienne, on peut aisément imaginer que l’augmentation des volumes boostée par les primo-accédants concerne principalement des biens à budgets modérés ou abordables. Les petites surfaces, toujours très convoitées dans les villes et grandes agglomérations, ainsi que bien à petits budgets, tirent donc leur épingle du jeu dans ce marché convalescent.
Le marché des biens exceptionnels, qu’on le qualifiera de « luxe » ou « d’ultra-luxe » est quant à lui un peu à part, et peu impacté, si tant est que les biens soient affichés au bon prix, car il concerne des clients peu ou pas impactés par la crise économique et chez qui le financement n’est pas un sujet. On parlera ici par exemple d’une maison bourgeoise en premier rang face à la plage du Sillon à St Malo, d’un appartement vue mer à Dinard, ou d’un hôtel particulier dans le quartier du Thabor à Rennes. Attention, certains vendeurs s’autopositionnent dans ce créneau alors que le bien est plutôt concerné par le paragraphe suivant.
Le marché intermédiaire : le plus difficile
Un des secteurs les plus touchés est le marché que je qualifierai d’intermédiaire. Pas suffisamment luxueux, mais pas bon marché non plus.
La clientèle ? Côté acquéreurs : des actifs principalement, aussi souvent catégorisés « CSP+ » (comme catégorie socio-professionnelle supérieure) et qui, malgré des revenus généralement confortables, sont confrontés aux mêmes réalités bancaires que tout le monde, avec la règle des 35% et souvent des encours liés à d’autres investissements passés qui viennent impacter la capacité d’emprunt. Côté vendeurs : une réalité de marché difficile à accepter, avec plus de biens similaires disponibles à la vente, des estimations de départ pas toujours en adéquation avec le marché, ou des ambitions de prix de vente irréalistes, ce qui vient fausser la commercialisation.
Par exemple, je vois aujourd’hui beaucoup d’appartements ou de maisons, plutôt cossus.es, de plus de 200, 250 ou même 300 m2, situées à Rennes ou dans des communes à plus 20 min de rennes, où les prix de vente affichés sont complètement déconnectés de la capacité des acquéreurs.
Cela n’enlève rien à la qualité de la maison ou de l’appartement, mais un prix de vente ce n’est pas simplement des m2 que l’on additionne, c’est aussi un marché concurrentiel, avec d’autres biens similaires disponibles, des acquéreurs qui prennent plus de temps pour faire leur choix et des capacités d’emprunt qui ont mathématiquement baissé par rapport à il y a 3 ou 4 ans.
Les vendeurs reviennent souvent à la raison avec le temps et l’on constate, sur cette gamme de biens, des baisses de prix, parfois très importantes, ou de fortes négociations.
A noter aussi que les vendeurs les plus pénalisés sont ceux ayant fait leur acquisition entre 2020 et 2023, au moment où les prix étaient les plus forts, et qui doivent revendre maintenant. Avec des honoraires d’agence et des droits de mutation qui représentent souvent près de 13% du montant du bien, il est aujourd’hui difficile de retomber sur ses pieds en revendant dans un délai aussi court.
2026, l’année du retour à la raison ?
Des délais de vente raisonnables qui permettent aux acquéreurs de se positionner en toute sérénité, des prix de vente qui continuent leur ajustement notamment dans la gamme intermédiaire ou l’impact du financement bancaire est le plus important, un PTZ qui va perdurer jusqu’en 2027, une profession qui s’est assainie, les moins résistants et les plus mauvais n’ayant pas résisté à la crise des deux dernières années : tout concorde à un retour en 2026 à un marché stable et sain.
Pour naviguer dans ce marché, le choix de votre interlocuteur pour la vente de votre bien restera un élément clé au succès de votre projet : un conseiller immobilier simplement intéressé par une prise de mandat ne sera jamais aussi bon conseiller que celui qui mettra votre projet au cœur de sa réflexion.