Découvrez le témoignage de Marie, 32 ans, qui a acheté son premier appartement en Bail réel Solidaire sur Rennes. Courtier, charges de copropriété, intérêts intercalaires, notice descriptive, taxe foncière… si elle pouvait remonter le temps, voici ce qu’elle aurait aimé savoir avant de signer.
Le Courtier, ce n’est pas pour faire joli
Au début, je pensais qu’une banque était égale à un taux, et qu’il suffisait d’aller faire le tour des banques. Mais la réalité est plus complexe et ma courtière à fait toute la différence.
Elle a mis les banques en concurrence, vérifié mon éligibilité à certaines aides dont le PTZ, dégainé un prêt complémentaire auquel je n’aurais jamais pensé… et j’ai même obtenu une subvention dont j’ignorais l’existence.
Le bonus, c’est qu’on ne paie que si le prêt aboutit : le conseil en amont est gratuit, et tu valides en toute transparence ce que tu signes. Si au début j’étais réticente, notamment en raison de l’aspect financier, aujourd’hui, je conseille à tout le monde de faire appel à un courtier. J’y ai gagné bien plus que ce qu’elle m’a coûté !
Ne sous-estime pas les charges de copropriété
Dans le neuf, on a tendance à penser qu’il y a peu de charges. Eh bien, crois-moi, c’est faux et je l’ai appris à mes dépens. En effet, j’ai fait grise mine quand j’ai réalisé que mon syndic me demandait pas loin de deux mois de salaire pour seulement 10 mois.
En effet, la première année, il faut faire des provisions comme il n’y a ni antécédents de contrats et consommations, ni trésorerie. Alors demande le contrat de syndic provisoire et le budget prévisionnel détaillé avant de t’engager (ou le plus tôt possible) et anticipe cette dépense dans ta trésorerie.
Le BRS, une belle opportunité avec ses quelques inconvénients
J’ai pu devenir propriétaire grâce au dispositif Bail Réel Solidaire (BRS), qui permet notamment des prix au m² régulé et l’achat uniquement du bâti. Cela signifie que l’on verse une sorte de loyer à un organisme foncier solidaire pour le foncier (le terrain) mais qu’on ne le possède pas. Naïvement, j’ai pensé : pas de foncier, pas de taxe foncière. Erreur ! Non seulement la non-propriété du foncier ne dispense pas de la taxe foncière, mais en plus, ici à Rennes, on peut être exonéré que partiellement pendant 2 ans après la livraison. Un paramètre que je n’avais pas pris en compte dans le calcul de mon reste à vivre.
Alors, je te conseille de vérifier si ta ville exonère partiellement ou totalement pendant 2 ans et garde à l’esprit que tu seras redevable de cette taxe même en achat BRS.
De plus, au moment où j’ai acheté, la location du bien était interdite. Depuis un an, c’est autorisé par la loi, sauf clause contraire dans ton contrat de bail. Renseigne-toi bien avant d’acheter, car c’est un facteur qui peut changer beaucoup de choses à moyen terme.
Les frais additionnels qu’on oublie souvent de prévoir
Dans le neuf, tu signes un logement “livré conforme à la notice descriptive”. Tout ce qui n’y figure pas… n’est pas dû.
J’ai découvert le coût de la cuisine sur mesure, la paroi de douche, les placards, les luminaires (souvent, tu reçois juste une douille), sans oublier quelques prises ou points d’eau que j’aurais aimé déplacer.
J’ai d’ailleurs dû en faire déplacer quelques-unes pour l’installation de ma cuisine et comme mon promoteur n’acceptait aucune modification, j’ai dû ajouter le coût d’un artisan supplémentaire, plus la remise en état des murs à ma charge (rebouchage, ponçage, peinture) après le passage de celui-ci.
Addition finale : plusieurs milliers d’euros que je n’avais pas bien budgétés.
Mon conseil est simple, mais relis la notice ligne à ligne, note les marques, les références, les niveaux de finition et budgète un pack aménagement réaliste.
Intérêts intercalaires et frais de notaires
Bon, les frais de notaire, c’est pas vraiment une surprise, on est d’accord. Ce point est plus pour te conseiller de les inclure directement dans ton prêt.
Par contre, entre la signature et la livraison, tu payes des intérêts intercalaires. Les intérêts intercalaires, ce sont des frais engendrés par le déblocage en plusieurs fois de ton prêt, au rythme des appels de fonds. Ces mensualités viennent s’ajouter à ton loyer existant.
Je l’ai vécu pendant plusieurs mois et si tu ne l’as anticipé, ça peut vite peser sur ton budget.
Mon conseil est de demander le planning des appels de fonds à ton promoteur et de simuler les intérêts mois par mois (ton courtier peut t’aider pour ça aussi d’ailleurs) pour les prévoir au budget.
Regarde au-delà de ce que tu vois
N’oublie pas de prendre en considération le quartier et l’environnement dans lequel ton logement va être construit. Et quand je dis ça, je ne parle pas de : est-ce que c’est un bon quartier ? Y a-t-il des transports en commun ou des commerces ? Ça, on y pense tout.e seul.e.
Je te parle de l’ ” état ” de l’environnement. Est-ce que c’est un nouveau quartier ou un quartier déjà ancien ?
Je m’explique : depuis la livraison (7 mois), j’ai des travaux sous mes fenêtres tous les jours afin de terminer les espaces verts, allées communes et parking. Et comme on est le dernier immeuble, les engins de chantiers sont stockés sur notre parking. Résultat : Pas de place de stationnement, des routes barrées dans tous les sens et beaucoup de boue.
Si l’inconvénient est temporaire, c’est un élément à prendre en considération si on a des contraintes spécifiques comme des horaires décalés par exemple.
Merci à Marie pour son témoignage.
Toi aussi, tu cherches à acheter ton logement dans le neuf tout en maîtrisant ton budget et sans attendre : découvre “ Votre appartement Sans Délai ! “ !