Hausse de loyer : est-elle légale ?

Tous les ans

Une hausse de loyer peut survenir chaque année à la date convenue entre le locataire et le propriétaire ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Cette possibilité doit absolument figurer dans le bail, sinon le loyer n’est pas révisable.

Depuis le 27 mars 2014 (loi Alur), le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue, pour effectuer la demande de révision du loyer. Celle-ci prendra effet au jour de sa demande. À défaut, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible

Si le bail a été signé avant la loi Alur, le bailleur dispose d’un délai de cinq ans pour recalculer le nouveau loyer en tenant compte des années oubliées, sans pouvoir dépasser toutefois la date butoir du 26 mars 2015 (une analyse juridique est disponible en ligne sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement : www.anil.org).

Les modalités de révision

Bien évidemment, une révision du loyer ne se fait pas au doigt mouillé. Les augmentations doivent s’appuyer sur l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’Insee. Le calcul est le suivant : le loyer hors charge est multiplié par le nouvel indice du trimestre concerné, le tout divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Ainsi, un loyer hors charge de 700 € fixé au 1er juillet 2015 ne pourra pas excéder 700,39 € un an plus tard : 700 € x 125,33 (IRL 3e trimestre 2016) / 125,26 (IRL 3e trimestre 2015). Si aucun trimestre de référence n’est indiqué au bail, c’est le dernier indice publié à la signature du contrat de location qui s’applique.

Au renouvellement du bail

L’indice IRL évoluant moins vite que les prix du marché de la location, votre bailleur pourrait être tenté de réévaluer votre loyer au moment du renouvellement du contrat. Il en a le droit à condition que le loyer soit « manifestement sous-évalué » par rapport aux prix pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Le bailleur doit formuler sa proposition chiffrée au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception précisant les droits et les recours du locataire. La hausse doit être justifiée par trois références de loyers (six en région parisienne, Lyon et Marseille) pratiqués pour des habitations comparables dans le quartier proche. Les références doivent concerner des locataires en place depuis plus de trois ans.

La commission de conciliation

Le locataire peut refuser (l’absence de réponse vaut refus) la proposition de réévaluation en fin de bail. Dans ce cas, le propriétaire pourra saisir (quatre mois avant la fin du bail) la commission départementale de conciliation (CDC). Les deux parties seront convoquées pour faire valoir leurs arguments respectifs. Le locataire a tout intérêt à se constituer un solide dossier avec ses propres références de loyers, des photos attestant du standing de l’immeuble etc. La commission a deux mois pour rendre son avis.

En cas d’échec de la conciliation (ou de conciliation partielle), le bailleur saisira certainement le juge du tribunal d’instance qui fixera le montant du loyer.

Des hausses contrôlées

Qu’elle soit convenue entre le propriétaire et le locataire ou fixée par un juge, la hausse du loyer sera étalée sur la durée du bail (trois ou six ans) et sur six ans pour une augmentation supérieure à 10 %.

En ce qui concerne les locataires résidant dans une zone géographique où le marché locatif est tendu, seule la moitié de la différence entre le loyer au prix du marché et le loyer pratiqué peut être appliquée, avec un étalement sur trois ou six ans. La liste des agglomérations concernées est fixée par le décret n° 2016-1 040 du 29 juillet 2016.

Pour vous faire aider, n’hésitez pas à contacter une association de consommateurs ou l’Adil de votre département (anil.org)