Acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter, c’est un peu comme l’histoire de l’œuf et la poule, chacun à son idée sur le sujet. Mais parfois, les aléas d’une vente ou la réalité d’un marché peuvent apporter leur lot de surprises. Alors voyons ensemble aujourd’hui quelle option s’accorde le mieux à votre situation.
Lorsque je me rends en rendez-vous d’estimations, les vendeurs me disent très souvent au 1ᵉʳ rendez-vous : » 𝑗𝑒 𝑚𝑒𝑡𝑡𝑟𝑎𝑖 𝑒𝑛 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑞𝑢𝑎𝑛𝑑 𝑗’𝑎𝑢𝑟𝑎𝑖 𝑡𝑟𝑜𝑢𝑣𝑒́ 𝑎𝑢𝑡𝑟𝑒 𝑐ℎ𝑜𝑠𝑒 ». C’est le principe d’acheter avant de vendre. La situation de confort. Vous ne déménagez qu’une fois et vous ne quittez pas votre nid avant d’avoir trouvé le prochain.
De toute façon, vous êtes confiant.e : votre voisin vous l’a affirmé, vos collègues qui sont venus une fois prendre l’apéro aussi, tout comme votre oncle artisan qui est venu il y a 3 ans pour refaire l’électricité du garage : « ça se vendra facilement et ça vaut au moins ça ! »
Alors à quoi bon demander une estimation à un professionnel de l’immobilier si déjà tout votre entourage est sur la même longueur d’onde que vous et qu’ils sont tous sûrs d’eux ?
Et puis, vous ne voudriez pas vendre votre bien sans avoir trouvé le point de chute suivant. En effet, c’est inconfortable : la peur de l’inconnu, de ne pas trouver de logement et de se retrouve à la rue, la nécessité de faire peut-être 2 déménagements avec un logement intermédiaire. Bref, vendre avant d’acheter est un peu plus stressant.
Dans un marché dynamique, comme c’était le cas en 2021-2022 par exemple, lorsque vous êtes propriétaire d’un bien « liquide », c’est-à-dire qui se vend vite et au prix demandé car la demande est forte, acheter avant de vendre est alors tout à fait envisageable. Vous pouvez même envisager la signature des 2 actes le même jour pour avoir un seul déménagement et éviter le prêt-relais. Champagne !
Dans un marché plus délicat, comme nous le vivons depuis 2023, c’est une stratégie qui peut s’avérer plus risquée, bien que toujours réalisable. Si votre bien présente quelques singularités, qu’il est surestimé, qu’il n’est pas suffisamment mis en valeur, que la copropriété annonce de futurs gros travaux, qu’il a un DPE énergivore ou une voie ferrée à quelques pas, il est fort possible que la vente traîne en longueur et/ou que le prix de vente final soit en deçà de vos espérances.
Et d’ailleurs, vendre un bien, même quand la demande est importante sur le papier, peut parfois réserver quelques surprises. La facilité de vente d’un bien n’est pas une science exacte et il suffit parfois de quelques détails pour ralentir la vente de votre maison.
Une construction à venir à proximité, un refus de prêt côté acquéreur, ou, cas le plus courant, un point de détail de la maison qui ne vous gênait pas ou auquel vous vous étiez accoutumés depuis 20 ans comme le bruit d’une route par exemple, mais qui devient un véritable frein aujourd’hui pour les acheteurs potentiels.
100% des vendeurs que j’ai rencontrés ont tous eu le même état d’esprit au départ en se disant : « ma maison / mon appartement est très bien, il devrait se vendre vite et un ami me l’a confirmé ». Peu importe la gamme de prix et quel que soit le secteur, les difficultés actuelles surprennent tout le monde. Si certains arrivent toujours à vendre leur bien rapidement et au prix du marché, certains restent aujourd’hui « scotchés », car la demande est beaucoup moins forte et que les délais de vente se sont allongés par rapport à l’après covid.
Alors, mettez-vous en situation : vous êtes propriétaire d’une maison que vous pensez vendre 300 000 € net vendeur. Bien qu’elle ne soit pas encore en vente, vous avez déjà trouvé votre futur bien à acheter, qui coûte 300 000 € tout frais compris. Parfait, la vente de votre maison va équilibrer l’acquisition. Que se passe-t-il en réalité ?
– Vous faites une offre avec une condition suspensive de vente de votre bien. Attention, c’est une condition qui peut faire peur aux vendeurs, car si vous n’avez pas encore mis en vente votre maison, l’incertitude est forte. En revanche, si vous êtes déjà bien avancé dans votre vente, avec un compromis signé et purgé du délai de rétractation de 10 jours, vous apporterez plus de garantie quant à la finalisation de la transaction. C’est déjà plus rassurant. Et puis imaginez un instant que vous vous rendiez compte après quelques semaines de mise en vente que votre maison ne se vendra pas 300 000 €, mais plutôt 270 000 €. Cela remettrait en cause tout votre projet d’achat.
– Vous faites ensuite une demande de prêt relais. Celui-ci n’est pas toujours simple à obtenir, et surtout, il n’est pas gratuit.
Cela peut même vous freiner, mais c’est souvent la solution la plus rapide et efficace si vous êtes bien accompagné.e par un courtier par exemple.
– Sinon, retour à la case départ : vous changez de stratégie et décidez de vendre avant d’acheter et laissez tomber l’acquisition le temps de la vente.
Vous l’avez compris, vendre avant d’acheter comporte plusieurs atouts :
– Vous bénéficiez de l’apport important lié à la vente de votre bien,
– Votre budget est connu et figé puisque vous avez vendu,
– Vous êtes force de négociation à l’achat,
– Votre financement sera plus aisé si vous avez besoin d’un prêt.
Alors, oui, il y a cet aspect inconfortable à gérer, de ne pas savoir où on va aller, alors qu’on est déjà en train de partir… Pour cela, il est important de rappeler plusieurs choses :
– Vous pouvez demander une vente longue sur votre propre bien. Le délai classique entre une promesse et une vente définitive étant de 3 mois, rien ne vous empêche de négocier un délai plus long avec vos acquéreurs : 4 à 6 mois devraient vous permettre d’engager des recherches déjà prometteuses.
– Lorsque l’on vient de signer un compromis ou une promesse de vente, il y a une sorte d’effet psychologique inconscient qui va vous faire accélérer votre processus d’achat. Vous n’êtes plus des touristes qui papillonnent sur le marché immobilier juste pour vous faire une idée du marché, vous devenez de véritables acquéreurs actifs et engagés. Cela se ressent et les agences immobilières le ressentiront aussi. D’ailleurs, dans mon fichier client, les clients acquéreurs « actifs » ne restent jamais vraiment longtemps en fichier : ils trouvent généralement un bien dans un délai qui va de 1 à 6 mois.
Vendre avant d’acheter, pour vous, c’est sans appel : jamais de la vie ! Il est impératif pour vous d’avoir trouvé le futur point de chute avant de mettre en vente ? Aucun souci, ce n’est pas un problème en soi, cela se fait, et régulièrement d’ailleurs. Certaines personnes ont la capacité financière d’acheter leur futur logement sans avoir besoin de vendre le précédent. Dans ce cas, c’est également très confortable !
En conclusion, chaque situation personnelle, familiale, patrimoniale, est différente et chaque situation est un cas particulier, à laquelle une façon de faire conviendra mieux qu’une autre. Il faut bien avoir en tête les avantages et inconvénients de chaque solution pour bien peser leurs impacts pour votre foyer.
Pour savoir quelle situation vous correspond le mieux, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de votre secteur. Celui-ci connaîtra le marché sur le bout des doigts et saura adapter votre projet en conséquence, pour vous permettre de changer de logement sereinement.