Face à la hausse des taux d'emprunt, les acquéreurs immobiliers ont vu leur capacité d'emprunt diminuer d’environ 60 000 € en un an et demi.
Dans ce contexte, investir dans une passoire thermique peut se révéler plus avantageux qu’il n’y paraît.
Décote, financement des travaux, avantages fiscaux et coût des rénovations ; Ouest France Immo vous explique tout.
Une décote des passoires thermiques pour contrebalancer la baisse de capacité d’emprunt
En raison de leur faible performance énergétique, les passoires thermiques peuvent s’avérer plus difficiles à vendre. En effet, les logements avec un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE) étant progressivement interdits à la location, d’importants travaux sont donc à prévoir. Aussi, la hausse des coûts des matériaux et les délais de travaux deviennent des arguments supplémentaires pour les acquéreurs qui veulent négocier une baisse de prix plus importante.
Dans une étude de ce début d’année, le président du réseau l’Adresse, Brice Cardi, constatait que les baisses de prix pouvaient atteindre 20% pour les biens avec un DPE F ou G, soit bien plus que la réduction habituelle de 5 à 10%.
Cette information est d’autant plus importante compte tenu de la baisse de la capacité d’emprunt des Français, qui a chuté drastiquement depuis janvier 2022.
En effet, selon la société de courtage MeilleurTaux, en janvier 2022, un couple gagnant 4 000 € nets et obtenant un prêt à un taux à 1,20 % pouvait emprunter 282 000 €.
Aujourd’hui, avec un taux moyen de 4%, ce même couple voit sa capacité d’emprunt tomber à 221 000 €, soit une perte de capacité d’emprunt de plus de 60 000 €.
De plus, les taux devant continuer de grimper, ils pourraient atteindre les 5% d’ici à janvier prochain. Cela représenterait une baisse supplémentaire d’environ 8% de la capacité d’emprunt des ménages, qui devrait ainsi continuer d’amputer le budget des Français.
Investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation énergétique peut donc permettre de contrebalancer en partie cette baisse de la capacité d’emprunt ou de limiter la perte de surface.
Financer jusqu’à 40 % de ses travaux grâce au PTZ dans l’ancien
Bien que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans l’ancien ait été moins utilisé ces dernières années, au vu du contexte actuel moins favorable, il pourrait rapidement regagner en popularité.
En effet, ce prêt vise à financer partiellement l’achat de votre résidence principale dans l’ancien nécessitant la réalisation de travaux d’amélioration. Ces travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Tout comme le PTZ classique, ce prêt est soumis à des conditions de revenus.
Concrètement, le PTZ dans l’ancien permet aux primo-accédants qui achètent dans l’ancien en zone B2 ou C, de financer jusqu’à 40% du montant de l’opération à 0%, avec un différé de remboursement de 5 à 15 ans.
Avec des taux d’intérêt qui devraient atteindre 5% d’ici à quelques mois, le PTZ dans l’ancien devient avantage non négligeable pour réduire un peu plus la facture.
Avantages fiscaux pour les investisseurs
Le dispositif Denormandie
En plus d’acheter un bien immobilier à un prix réduit et de bénéficier d’une aide pour sa rénovation, les investisseurs peuvent également profiter d’avantages fiscaux intéressants en acquérant une propriété nécessitant des travaux de rénovation énergétique.
Si vous décidez d’investir dans une propriété située dans une zone labellisée « Action Cœur de ville » ou en zone « Opération de revitalisation du territoire » (ORT), vous pourriez être éligible au dispositif Denormandie.
Néanmoins, pour bénéficier du dispositif, les travaux de rénovation effectués sur le bien immobilier doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et entraîner une amélioration d’au moins 20% de la performance énergétique du logement (ou 30% pour les logements individuels).
Si vous respectez ces conditions, le dispositif Denormandie vous accordera une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix total du bien, rénovation incluse, pour une durée de location de 12 ans.
Cette réduction d’impôt est ramenée à 18% pour un engagement de location sur 9 ans et à 12% pour une durée de 6 ans.
Pour mieux comprendre le fonctionnement du dispositif, prenons l’exemple d’un couple achetant une propriété à Saint-Nazaire (zone « Action Cœur de ville » et ORT) pour 200 000 €. Le couple réalise des travaux d’une valeur de 50 000 €, portant ainsi le coût total de l’investissement à 250 000 €. Le couple s’engage également à louer la propriété pendant au moins 12 ans.
En conséquence, ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 21% du coût total de l’investissement, soit une réduction d’impôt de 52 500 € (21% de 250 000 €). Cette réduction d’impôt peut être répartie sur 12 ans, ce qui équivaut à une économie fiscale annuelle de 4 375 € pour le couple.
Le déficit foncier
Si vous n’êtes pas éligible au dispositif Denormandie, le déficit foncier est un autre mécanisme avantageux qui pourrait vous intéresser.
Il permet aux propriétaires bailleurs de déduire leur « déficit foncier » de leur revenu global imposable.
Si vos charges excèdent vos revenus fonciers, cela génère un déficit foncier. Ce déficit foncier peut ensuite être déduit de votre revenu global, ce qui réduit le montant de votre impôt sur le revenu.
Il est important de noter que le plafond du déficit foncier a été récemment doublé pour atteindre 21 400 euros pour les années 2023 à 2025.
Cependant, pour bénéficier de ce nouveau plafond, les travaux énergétiques réalisés doivent permettre au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.
Combien ça coûte de rénover une passoire thermique ?
Avant de vous lancer dans l’achat d’une passoire thermique, il faut néanmoins évaluer le bénéfice potentiel à en tirer. En effet, tous les investissements ne se valent pas. C’est pourquoi nous vous conseillons de réaliser une étude précise des coûts en amont de votre achat. Ainsi, vous pourrez vous assurer d’effectuer une opération réellement avantageuse.
Pour vous permettre d’évaluer les coûts liés à la rénovation de votre bien immobilier, l’agence Flatlooker a mené une étude dont les résultats ont été publiés en mai dernier. Celle-ci se base sur les travaux de rénovation moyens nécessaires pour faire passer un DPE G ou F à un DPE D, hors rénovation des sols, de la cuisine et de la salle de bain.
Afin de faire passer un T1 de 25 m² d’un DPE G à un DPE D, il faudra compter en moyenne 828 €/m², soit une enveloppe globale de 20 700 €.
Pour ce même T1 classé F, il faudra investir environ 649 €/m² pour le faire passer à un DPE D, soit un total de 16 225 €.
Pour un T2 de 40 m² noté G lors du DPE, vous devrez débourser en moyenne 33 160 € pour le faire passer en catégorie D, soit 829€/m². Si ce T2 est classé F, alors il vous en coûtera 650€/m², soit un investissement total de 25 600€.
Enfin, pour un T3 de 65 m², vous devrez prévoir une enveloppe de rénovation de 48 685 € pour un logement classé G, et 36 985 € pour un logement classé F, soit un prix au mètre carré de, respectivement 749 € et 569 €.
Flatlooker rappelle par ailleurs que “La perte de surface due à l’isolation doit être prise en compte lors de la négociation du prix d’un investissement immobilier.”.
Ainsi, pour passer à un DPE D, un T1 noté G perdra en moyenne 10 % de sa surface (2,5 m²), quand un T1 noté F en perdra environ 3% (0,75 m²).
Un T2 noté G perdra généralement 8% de sa surface, soit 4 m², et un T2 noté F verra sa surface réduite de 1,2 m², soit 2,6 % de celle-ci, pour atteindre un DPE D.
Pour terminer, pour passer à un DPE D, un T3 classé G perdra 9,2 % de sa surface après travaux d’isolation, soit 6 m², quand le même T3 classé F en perdra 3%, soit 1,95 m².
Enfin, il faut garder à l’esprit que, si rénover une passoire thermique permet de réaliser des économies d’énergie, cela permet aussi d’alléger ses factures.
En se basant sur les tarifs réglementés d’EDF en avril 2023, Flatlooker a ainsi pu calculer les économies que vous pourriez réaliser chaque année.
En faisant passer le DPE de votre logement de G à D, vous pourriez économiser chaque année 1 340 € pour votre T1 de 25 m², 2 144 € pour votre T2 de 40 m² ou encore 3 485 € pour votre T3 de 65 m².
Pour trouver le bien immobilier dans lequel investir, rendez-vous sur Ouestfrance-immo.com et découvrez les passoires thermiques disponibles à la vente à Rennes, Nantes ou Caen, ou sélectionnez les DPE de types F ou G dans les filtres du moteur de recherche et consultez les offres disponibles dans votre commune.