Taxe, surtaxe, abattement, exonération... pas simple de retrouver son chemin dans les dédales de la fiscalité sur les plus-values immobilières.

En immobilier, revendre un bien plus cher qu’on ne l’a acheté, c’est une bonne affaire, un bon coup. En langage fiscal, ça s’appelle une plus-value immobilière, un gain imposable qui risque d’intéresser fortement votre percepteur.

Toutefois, la loi prévoit plusieurs cas d’exonération, à commencer par la résidence principale. La plus-value réalisée sur sa vente n’est pas soumise à l’impôt. Pas de taxe non plus sur les plus-values réalisées, par exemple, par des locataires qui vendent un bien locatif pour financer l’achat ou la construction de leur première résidence principale. Les personnes âgées ou handicapées qui vendent leur logement pour vivre en maison de retraite ou en établissements spécialisés peuvent aussi être exonérées d’impôt sur les plus-values. Au final, bon nombre de plus-values immobilières échappent à l’impôt.

Tous ceux que le fisc ne considère pas comme une habitation principale. Il peut donc s’agir d’une résidence secondaire, d’un logement locatif ou encore d’un bien reçu en héritage ou en donation.

C’est le notaire chargé de la vente qui va calculer la plus-value pour l’administration fiscale. Elle est égale à la différence entre le prix de vente net (moins la valeur du mobilier, frais de vente…) et le prix d’acquisition corrigé (+ frais d’acquisition à 7,5 % du prix d’achat et/ou majoration pour travaux). Sur cette plus-value brute peuvent s’appliquer éventuellement des abattements pour durée de détention, voire une surtaxe. Au final, on obtient une plus-value nette qui sera taxée à 19 % pour l’impôt sur le revenu et 15,5 % pour les prélèvements sociaux, soit 34,5 %, plus parfois une taxe. Le notaire retiendra le montant de l’impôt sur le prix de vente dû au propriétaire.

Les propriétaires qui réaliseraient une grosse plus-value sur la vente d’un bien ne doivent pas se réjouir trop vite ! L’État n’oubliera pas de prendre sa part en appliquant une surtaxe aux plus-values excédant 50 000 €. Son taux est compris entre 2 et 6 % selon un barème progressif complexe. Toutefois, cette surtaxe ne concerne pas les ventes de terrains à bâtir.

Aucune décote pour les propriétaires qui vendent moins de cinq ans après l’acquisition. L’abattement ne démarre qu’à partir de la 6e année : 6 % chaque année jusqu’à la 21e année et 4 % au terme de la 22e année. Les vendeurs peuvent bénéficier d’un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % sur la plus-value nette de cession (après application les abattements pour durée de détention). À condition toutefois de vendre avant le 31 août prochain et en dehors du cadre familial (conjoint, partenaire de pacs, concubin, enfants…)

L’exonération totale existe à condition d’être très patient. Depuis 2012, la durée d’exonération pour délai de détention a été modifiée plusieurs fois. De quinze ans, cette dernière était passée à trente ans avant d’être de nouveau réduit pour « fluidifier » le marché immobilier. Pour faire simple, retenez que l’exonération fiscale sur les plus-values immobilières s’obtient après vingt-deux ans de détention (trente ans pour les terrains à bâtir) depuis le 1er septembre 2013. Pour les prélèvements sociaux (15,5 %) en revanche, pas de coup de rabot providentiel. Le délai d’exonération sur les plus-values reste fixé à trente ans.

Le régime de taxation des plus-values immobilières a subi de nombreuses modifications au cours de ces dernières années. Difficile pour le propriétaire profane d’y voir clair dans ce mille-feuille fiscal. Heureusement, Internet fournit des outils pour estimer au plus juste le montant de sa plus-value immobilière comme la calculette gratuite de la Chambre des Notaires de Paris Ile-de-France (notaires.paris-idf.fr). Quelques minutes suffisent.

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