Tous les professionnels l'observent : difficile d'anticiper l'évolution d'un marché au ralenti. En 2013, les prix ont baissé d'1,7 %. Ce qui porte à 5 % leur recul depuis 2011. Après, il est vrai, des hausses considérables. Décryptage.

Les taux moyens sont toujours au plus bas en mai : 2,83 % sur 15 ans, 3,13 % sur 20 ans et 3,56 % sur 25 ans. L’emprunt d’État ayant retrouvé des niveaux eux aussi historiquement bas, les banques peuvent ajuster leurs politiques commerciales sans contrainte de marge. L’emprunteur qui voudra profiter de cette guerre des taux pourra se lancer dans un achat immobilier à coût davantage réduit. Ou renégocier un emprunt existant. Une baisse des taux qui, en région, a tempéré la hausse des frais de notaire.

Il est de plus en plus difficile de trouver des acheteurs pour des maisons ou des appartements obsolètes, démodés ou mal entretenus. Même à bas prix. « On note une exigence accrue des acquéreurs, informés par de nombreux diagnostics sur les qualités intrinsèques des biens qui leur sont proposés », constatent Les Notaires de France. Des diagnostics qui bouleversent la hiérarchie des prix comme celui de performance énergétique. En deux ans, les prix des biens les plus énergétivores – classe G, c’est-à-dire la plupart des biens construits avant les années 1980 – ont baissé de 15 à 25 %.

La marge varie de 5 % dans les grandes villes à 10 % en première ou deuxième couronne. Deux projets gouvernementaux la feront peut-être augmenter : la réforme de la taxe d’habitation, qui s’appuiera sur une réévaluation de la valeur locative d’un bien. Les taxes sur certains logements pourraient varier du simple au double. Et peser sur les prix. Le second projet consiste à obliger les propriétaires à remettre leur logement aux normes énergétiques. Un million de logements devaient être modernisés par an, a promis le gouvernement. Moins de 100 000 le sont actuellement. Vaste chantier.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové), les acheteurs de biens immobiliers en copropriété doivent se voir remettre une série de documents (règlement de la copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années) dès la promesse de vente. Ce qui renforce leur protection mais retarde les transactions.

D’autres informations, sur la situation financière de la copropriété et celle du vendeur, doivent également être transmises à l’acheteur. Une fois signé, l’avant-contrat sera notifié à l’acquéreur pour qu’il puisse exercer, s’il le souhaite, son droit de rétractation ouvert pendant sept jours. En cas de remise en main propre, par l’agent immobilier ou le notaire, à l’acquéreur, « il faudra lui faire signer un reçu clair et précis pour éviter toute contestation », avertit la Fédération nationale de l’immobilier.

Combien de m² un ménage au revenu moyen peut-il acheter à Rennes ? Afin de calculer ce pouvoir d’achat immobilier dans le neuf et dans l’ancien, Immobilier Stock Exchange – un réseau social dédié aux professionnels de la vente de biens neufs – s’est basé sur les données locales (prix moyen du m², revenu moyen des ménages et taux d’emprunt). Pour Rennes, il ressort de l’étude qu’un ménage au revenu moyen a un potentiel d’achat de 41,3 m² dans le neuf, contre 38,2 m² en moyenne dans les dix plus grandes villes françaises. Dans l’ancien, le même ménage pourrait acheter 58,8 m² à Rennes, contre 52,2 m² dans les dix agglomérations étudiées.

Pour Nantes, un ménage au revenu moyen a un potentiel d’achat de 39,7 m² dans le neuf et de 55,8 m² dans l’ancien. « Le phénomène marquant de 2013 est la poursuite de la baisse de la construction neuve. Entre 2012 et 2013, le taux d’opérations immobilières abandonnées ou gelées a explosé. Toutes villes confondues, il est passé de 30 % à plus de 60 % », relève Emmanuel Clausel, fondateur d’Immobilier Stock Exchange. L’Insee confirme que la demande de logements neufs s’effondrait de 48 % fin avril.

Capitale verte de l’Europe en 2013 pour sa politique environnementale, « Nantes déploie de grands projets urbains pour accompagner son dynamisme économique et son fort taux de croissance en termes de population : EuroNantes Gare, île de Nantes/quartier de la Création, tram-train Nantes/Châteaubriant. Ce dynamisme rejaillit sur le marché immobilier », constate le site spécialisé. Dans l’ancien, les prix résistent et offrent de bonnes rentabilités. Dans le neuf, les valeurs ont même progressé sur un an (+ 2,4 %) preuve de la solidité du marché qui séduit de plus en plus d’investisseurs (63 %).

Pour attirer les meilleurs profils, les banques, toujours frileuses, sélectionnent plus encore les dossiers. Les clients de moins de 30 ans sont très recherchés, les revenus élevés sont plus que privilégiés. Et les prêts à taux mixtes reviennent sur le devant de la scène. En parallèle, certains profils ou projets sont peu prisés et c’est un euphémisme. Les primo-accédants n’ont pas la cote, ils ne répondent pas aux critères de plus en plus rigoureux de sélection. D’autant que les demandes de prêts sont examinées non plus par un conseiller bancaire mais par une plateforme régionale ou nationale, unique décisionnaire. En 2013, le volume de prêts immobiliers a chuté de 30 %.

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