Impôt sur la plus-value : 7 cas d’exonération

Si vous réalisez une plus-value à la suite de la vente de votre résidence principale, soyez rassuré, vous n’êtes pas imposable sur cette plus-value. En revanche, si vous vendez une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain, vous serez soumis à un impôt sur l’éventuelle plus-value que vous réaliserez.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Lorsque vous souhaitez vendre le bien dont vous êtes propriétaires, vous devez calculer la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente.
Si vous avez acheté un bien à 150 000 € et l’avez revendu à 180 000 €, vous réalisez donc une plus-value de 30 000 € (180 000 € – 150 000 €).
À l’inverse, si vous le revendez 140 000 €, vous réalisez ainsi une moins-value de 10 000 €.

La plus-value, une fois déterminée, fera l’objet de correctifs pour atteindre une plus-value imposable. Cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux, sauf lorsqu’elle est réalisée dans le cadre d’une résidence principale.

Au-delà de 30 ans de propriété, vous n’êtes plus soumis à l’impôt sur la plus-value

Si la plus-value sur les résidences principale n’est pas imposable, il y a d’autres situations vous permettant de ne pas être redevable d’impôts en cas de plus-value.

Lors de la vente d’une résidence secondaire, vous pouvez être exonéré d’impôt si vous utilisez le montant de la vente pour acquérir votre résidence principale. Toutefois, vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale les 4 années précédentes. Ainsi, vous devrez prouver que vous avez été hébergé ou locataire durant cette période.
À savoir que l’exonération de l’impôt sur la plus-value ne s’applique que sur le montant réemployé dans l’achat. De ce fait, si vous n’utilisez pas tout le montant de la vente dans l’achat de votre résidence, le restant sera taxé.

Vous pourrez également être exonéré de l’impôt sur le revenu si vous possédez votre bien immobilier depuis plus de 22 ans. En outre, un bien détenu depuis plus de 30 ans sera aussi exonéré de prélèvements sociaux.

D’autres situations peuvent amener à une dispense d’impôt sur la plus-value.

C’est le cas si vous touchez une pension de vieillesse ou si vous possédez une carte mobilité inclusion (CMI), sous quelques conditions. Votre revenu de 2020 ne doit pas dépasser 11 276 € pour la 1ʳᵉ part de quotient familial (+ 3 011 € par demi-part supplémentaire), pour une vente en 2022. De plus, vous ne devez pas être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Vous pourrez par ailleurs être exonéré, sous conditions, si vous résidez à présent dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés, mais que vous vendez votre ancienne résidence principale. Votre revenu de 2020 ne devra pas excéder 26 462 € pour la 1ère part de quotient familial (+ 6 182 € pour la 1re demi-part supplémentaire), pour une vente en 2022. Là aussi, vous ne devez pas être soumis à l’IFI.

Par ailleurs, les biens ne dépassant pas les 15 000 € ne sont soumis à aucun impôt sur la plus-value. Ainsi, pour les biens détenus par plusieurs propriétaires en indivision et en pleine propriété, le seuil de 15 000 € s’applique au regard de la valeur de chaque quote-part.

Enfin, dans tous les cas, vous serez complètement exonéré si vous n’êtes pas résident en France.

6% d’abattement dès la 6ᵉ année de détention d’un bien

Un abattement progressif sur la plus-value s’applique en fonction du temps de détention du bien pour les propriétaires de plus de 5 ans. Cet abattement n’est pas le même pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, le taux d’abattement est de 6% à partir de la 6ᵉ année de détention du bien et de 4% pour la 22ᵉ et dernière année. En effet, rappelons que les propriétaires sont totalement exonéré d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans.

Lorsqu’il s’agit des prélèvements sociaux, le taux d’abattement est de 1,65% de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis de 1,60 % la 22ᵉ année, avant d’atteindre 9% de la 23ᵉ à la 30ᵉ et dernière année.

Exemple

Marie Denis-Noujaim, notaire de chez Notaire & Breton, donne un exemple dans le supplément « Biens » de septembre 2022.

Un propriétaire a acquis une maison pour 200 000 € en février 2015. En mars 2022, il vend son bien pour 300 000 €. Après quelques retraitements nécessaires, le prix de revient retenu sera 245 000 €.
Dans cet exemple, la plus-value brute du vendeur est donc de 55 000 €.

Celui-ci est propriétaire depuis 7 ans.
Il bénéficie d’un abattement de 6% pour la 6ᵉ année et à nouveau de 6% pour la 7ᵉ année, soit un abattement total de 12% au titre de l’impôt sur le revenu.
La plus-value taxable s’élevé alors à 48 400 €, soit 55 000 € – 12%.

Du côté des prélèvements sociaux, il bénéficie d’un abattement de 3,30 % (1,65 % par année de détention au-delà de 5 ans).  Ainsi, la plus-value taxable s’élève à 53 185 €.

Le taux d’impôt éligible se compose de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux, soit 36,20 % de taux d’impôt total.
De ce fait, le montant de l’impôt sur le revenu sera de 9 196 € et celui des prélèvements sociaux sera de 9 148 €.
Notre vendeur payera donc un total de 18 344 € d’impôt sur la plus-value.