Rencontre avec Brice Beudin de chez Crédit Expert Nantes

Pouvez-vous vous présenter ? 

Je suis Brice, je suis responsable d’une agence en courtage en prêt immobilier. Je fais du courtage depuis maintenant plus de 6 ans. Avant j’ai eu un parcours en banque un peu classique, avec un BTS puis une Licence. Je cherchais quelque chose d’un peu différent que le secteur bancaire pur et dur, avec un intérêt client plus central. Du coup je me suis orienté vers le courtage en prêt immobilier qui est une des branches que l’on apprend lors de nos études en banque. J’ai travaillé longtemps chez « Meilleur Taux », qui est un groupe national. 
J’ai ouvert l’agence Crédit Expert sur Nantes il y a un an et demi et nous sommes aujourd’hui en plein développement sur le bassin nantais. Nous sommes d’ailleurs actuellement en pleine session de recrutement, à la recherche de futurs talents pour rejoindre nos rangs. 

Qu’est-ce que le métier de courtier et quelle est la différence avec le métier d’agent immobilier ? 

L’agent immobilier, lui, va être là pour vous aider à rechercher votre bien selon les critères que vous lui avez donnés. Le courtier intervient pour la partie financement. Mais cela ne signifie pas qu’on intervient uniquement une fois le bien trouvé. On peut intervenir bien en amont pour calculer l’enveloppe du futur acquéreur.
Venir voir un courtier permet 3 bénéfices principaux bien distincts : 

• Le gain de temps : puisqu’aujourd’hui, en un rendez-vous, nous sommes capables de donner au futur acquéreur ce qui se fait de mieux sur le marché bancaire en termes de financement. 

• Le gain d’argent : on va faire faire un maximum d’économies à l’acquéreur, au vu des taux que nous pouvons obtenir. 
• L’accompagnement : qui va s’établir dès le début de la recherche. L’idée, c’est que l’acquéreur vienne nous voir pour calculer sa capacité d’emprunt. C’est donc en ça que l’on peut intervenir en amont de l’agent immobilier. Une fois la capacité d’emprunt calculée, il pourra aller démarcher les agents immobiliers avec un budget précis et ses critères. Une fois le bien trouvé, l’acheteur peut alors revenir nous voir et là, on entame les démarches auprès des partenaires bancaires pour rechercher le meilleur financement possible. 

Dans la partie financement, il y a pleins de petites composantes qui sont très importantes. Le courtier peut se positionner en traducteur du banquier qui va utiliser son jargon et qui sera moins spécialiste dans le domaine qu’un courtier qui ne fait que du crédit immobilier. Nous avons la capacité d’expliquer au client de manière simple et précise le déroulement des événements et quelles sont les choses importantes à négocier lors d’un crédit immobilier. 

Est-ce que vous pouvez être amenés à travailler avec des agents immobiliers ? 

Bien sûr, c’est même l’essentiel de notre métier. Nous avons des partenariats avec des agents immobiliers. Si par exemple, un futur acquéreur entre dans une agence immobilière sans avoir fait spécialement de démarches bancaires, l’agent immobilier va diriger le client vers nous pour que l’on puisse définir sa capacité d’emprunt. Après nous le réorientons vers son agent immobilier avec une enveloppe définie afin qu’il puisse faire ses recherches.
Il y a aussi un autre cas de figure, lorsqu’un futur acquéreur vient vers nous en amont, sans avoir encore effectué de recherches, et qu’il est là vraiment pour obtenir une enveloppe. On est capable de les réorienter vers les agents immobiliers du secteur où ils peuvent chercher si jamais on a des partenariats avec certains agents dans ce secteur. C’est un autre avantage pour le client parce qu’il peut bénéficier de notre réseau professionnel, que l’on développe depuis des années, pour pouvoir trouver le bien qu’il souhaite. 

Pouvez-vous nous faire un point sur le marché sur le bassin nantais ? 

Aujourd’hui, le marché de l’immobilier se resserre un peu, pour différentes raisons. Les banques, comme on dit dans le jargon, « ouvrent un peu moins les vannes ». Cela signifie que les conditions d’octroi se durcissent. Il y a encore un an de ça, les banques pouvaient faire du prêt sans apport si l’acheteur avait un dossier cohérent et un peu d’épargne, et il était possible de dépasser un peu le taux d’endettement si l’on avait un bon « reste à vivre ». Aujourd’hui, il y a des normes fournies par l’HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) qui stipule que les banques doivent arrêter de faire du prêt sans apport, que le taux d’endettement des ménages ne doit pas dépasser 35% d’endettement et que l’on ne peut pas emprunter sur plus de 25 ans.
Après, plus spécifiquement à Nantes, il y a quand même peu de bien à vendre vu que les biens prennent de la valeur, les propriétaires souhaitent garder leurs biens parce qu’ils pensent les revendre dans quelques années à un prix plus élevé que ce qu’ils peuvent le revendre aujourd’hui.
Il faut savoir que c’est un peu en train de changer. À l’époque, les agents immobiliers étaient surtout en recherche de vendeurs, pour rentrer des biens à vendre dans leurs agences, parce qu’ils avaient beaucoup d’acquéreurs en attente. Là, aujourd’hui, selon les quartiers, il y a des agents immobiliers en demande d’acquéreurs parce qu’ils ont des biens mais qu’ils n’arrivent plus à les vendre. Avec tout ce qu’il peut se passer actuellement, les gens sont un peu frileux. On sort de deux ans de pandémie et une guerre a éclaté aux portes de l’Europe, ce qui fait que le marché stagne un peu depuis le début de l’année. Les taux augmentent aussi. Donc tous ces acteurs économiques et géopolitiques font que le marché est en train de stagner même si ça reste encore une très bonne opération d’acheter, notamment sur le bassin nantais où il y a énormément de demande. Il y a donc très peu de chance de faire d’erreur en investissant dans un bien sur l’agglomération nantaise. 

Est-ce que les taux d’acceptations sont élevés ?  

Si l’acquéreur a un dossier cohérent, il n’y a aucune raison de se faire refuser par la banque.
Sur notre structure Crédit Expert, par exemple, nous avons de très bon taux d’acceptations mais parce qu’on agit aussi comme un filtre. Nos courtiers sont capables de dire aux gens : « aujourd’hui, votre dossier ne passera pas en banque » et de leur expliquer la démarche à suivre pour pouvoir être éligible à un prêt immobilier sous quelques mois ou quelques années.
Le taux d’acceptation a sûrement diminué, mais ce sont surtout les conditions d’octroi qui se sont durcies.
Pour vous donner un taux d’acceptations, si je regarde sur la structure Crédit Expert à Nantes, sur tous les dossiers qu’on envoie en banque, on est entre 85 et 90 % de réalisation. 

Vous proposez donc également un accompagnement auprès des potentiels acquéreurs non éligibles ? 

L’idée, c’est que nous, on puisse être une aide à l’acquisition. De ce fait, parfois des clients viennent nous voir mais ils ne sont pas éligibles aujourd’hui. Généralement la cause, c’est un manque d’apport. À ce moment-là, on leur explique systématique la marche à suivre pour devenir éligible dans un futur proche et pour avoir un dossier solide qui leur garantit d’aller au bout.  Parce qu’avant, si on pouvait se décider à acheter un appartement sur un coup de tête parce que les conditions d’octroi étaient plutôt faciles, actuellement un crédit immobilier ça se prépare. Si l’on n’a pas préparé en amont ce crédit en regardant combien on peut mettre d’apport ou en plaçant un peu d’argent tous les mois pour montrer à la banque qu’on est quelqu’un de sérieux, c’est tout de suite beaucoup plus compliqué. C’est surtout là-dessus que ça se joue. 

Les taux étaient au plus bas ces dernières années. On observe une remontée de ces taux. Pouvez-vous parler de cette remontée et des perspectives dans un futur proche ? 

  Depuis janvier, les taux ont pris entre 0,30% et 0,50% selon les banques. Alors ça peut faire peur quand on dit ça, les gens ont tellement été habitués à entendre que les taux étaient bas et là, on leur annonce une petite hausse. Forcément, c’est un peu « panique à bord « pour le consommateur qui se dit qu’emprunter à 1,60% c’est trop élevé alors que finalement il y a quelques années on était à plus de 4 ou 5 % et si on remonte encore plus loin on était à plus de 10%. Donc même si aujourd’hui les taux ont pris 0,4 en moyenne, ce n’est pas dramatique. Ça ne change pas vraiment la capacité d’emprunt du client. Ça lui coûte un peu plus cher. Par exemple, sur un prêt à 250 000 €, avec 0,4% supplémentaires, ça fait à peu près 25 € par mois. Certes, 25 € de plus c’est une somme, mais pour un acquéreur qui a ce budget-là, on peut les trouver ces 25 €. 

Alors oui, les taux augmentent aujourd’hui. Est-ce que ça va continuer d’augmenter ? Je ne sais pas, je n’ai pas de boules de cristal (rire). C’est assez compliqué à prévoir. L’inflation en France est en hausse à plus de 4% donc forcément les taux d’intérêt ont vocation à augmenter. Après, l’inflation étant dû à certains phénomènes, je pense que, économiquement, ça va se stabiliser sous quelques mois et que les taux d’intérêt ne vont pas exploser même s’ils seront plus élevés qu’il y a 6 mois. Mais, ça reste ma façon de voir les choses, il y a pleins de choses que l’on ne maîtrise pas. Ça n’avait pas particulièrement de raisons d’augmenter en début d’année et quand il y a eu le Covid tout le monde pensait que ça allait exploser parce que les banques allaient devenir frileuses alors qu’au final en termes de taux ça n’a rien changé, donc à voir.