Une visite immobilière, c’est un peu comme un premier rendez-vous : on a le coup de cœur… ou pas. Mais au-delà de l’émotion, il est fondamental de poser les bonnes questions pour éviter les mauvaises surprises pendant le processus d’acquisition, ou même pire, une fois installé et que la marche arrière est impossible. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur averti, voici 5 questions essentielles à poser lors d’une visite.
- Quels sont les charges et frais liés au logement ?
La mensualité du prêt bancaire qui permet d’acquérir le bien, c’est une chose, mais l’entretenir, le chauffer et la taxe foncière sont des frais additionnels d’exploitation atteignant parfois plusieurs centaines d’euros supplémentaires par mois, qui viennent pondérer d’autant votre pouvoir d’achat au quotidien.
Le prix de vente affiché est donc la partie visible de l’iceberg. Pour évaluer correctement votre budget, renseignez-vous sur :
- Les charges de copropriété (ascenseur, entretien des parties communes, chauffage collectif…) et notamment les prochains travaux à venir s’il y en a.
- Les impôts locaux : taxe foncière et taxe d’habitation (si applicable).
- Les consommations énergétiques moyennes du logement. Le DPE est une bonne indication, mais demander les factures d’énergie du foyer sera aussi très concret, en comparant bien sur la composition du foyer des vendeurs avec le vôtre car 2 personnes dans 150 m2 n’auront pas les mêmes consommations qu’une famille de 4 ou 6 personnes.
Ces informations permettent de savoir si le bien correspond réellement à vos moyens financiers au quotidien.
- Depuis quand le logement est-il en vente ?
Une question redoutée par les agences immobilières ! En effet, si le bien est vente depuis très longtemps par exemple, cela sous-entend qu’il y a un problème quelque part…
Souvent, c’est le prix affiché qui est trop élevé : si le bien vous intéresse, cela vous ouvre les portes d’une négociation agressive ! Si vous êtes en recherche active depuis quelques mois déjà, vous avez peut-être déjà repéré cette annonce et vous allez voir comment réagit l’agent immobilier lors de la visite !
Parfois, c’est un souci lié à l’environnement extérieur et pas au bien en lui-même : voie ferrée à proximité, route bruyante, zone inondable, usine odorante, vis-à-vis important… Mais dans ce cas, le prix est-il en adéquation avec cette contrainte ?
Enfin, ce qui est parfois plus difficile à percevoir, ce sont les problèmes techniques : mérule dans les caves ? Fissures de la taille de votre doigt dans les murs ? Humidité dans les murs ?
Des problématiques qui peuvent engendrer parfois des coûts de travaux importants. Il est donc important de comprendre pourquoi ce bien est en vente depuis aussi longtemps, et quelles sont les raisons qui ont freiné les précédents visiteurs.
- Y a-t-il eu des travaux récents ou des projets prévus ?
Des travaux récents sont souvent plutôt de bons signaux, car cela signifie que le vendeur a pris soin du logement, l’a entretenu comme il faut, et l’a même peut-être bonifié ou valorisé. Ce sont des travaux que vous n’aurez donc plus à gérer.
Attention cependant : demandez si les travaux ont été réalisés par des professionnels sur facture, et s’ils étaient bien assurées en décennale en fonction des travaux réalisés. Si les travaux ont été réalisés par le client lui-même, cela peut être intéressant de faire venir un professionnel du métier pour avoir son avis, notamment lorsqu’il s’agit de travaux techniques (plomberie, électricité, gros œuvre, étanchéité). Pour la peinture, si le vendeur l’a refaite lui-même, votre œil devrait suffire à voir si c’est bien fait ou pas !
En copropriété, lisez attentivement les procès-verbaux d’assemblée générale. Ils sont plein d’informations relatives à la vie de la résidence et vous permettent de savoir si des futurs travaux sont envisagés dans les années à venir ou pas…
- Posez des questions sur le voisinage !
Même si l’agent immobilier ne connaît pas toujours la réponse, il peut se renseigner après votre passage, ou vous pouvez vous balader un peu dans le quartier pour poser quelques questions dans le quartier.
Y a-t-il des voisins bruyants ou des fêtes régulières dans l’appartement du dernier étage ? Y a-t-il de l’insécurité dans le quartier ? Une construction d’immeuble est-elle prévue prochainement juste à côté ? Est-ce une atmosphère plutôt familiale / résidentielle, ou est-ce plutôt animée, avec des bars, restaurants, commerçants ? Allez discuter avec les commerçants du quartier ou prendre un café au bistrot du coin, on y apprend souvent beaucoup de choses.
Un conseil pratique : faites un tour du quartier à différents moments de la journée pour juger de l’ambiance réelle.
- Pourquoi les vendeurs vendent-ils ?
Cela peut sembler indiscret, mais c’est une question importante, qui vous permettra également d’orienter votre stratégie d’acquisition si le bien visité vous plait.
Si c’est une mutation professionnelle pour l’année prochaine, peut-être qu’une vente longue pourrait être envisageable si cela vous intéresse aussi. Si c’est une succession liée à un décès, la vente peut parfois être un peu plus fastidieuse s’il y a beaucoup d’héritiers à mettre d’accord. Si c’est une séparation, il peut y avoir un degré d’urgence, propice à une négociation. A noter que dans le cas des séparations, il est possible que l’agent immobilier ne vous le dise pas (voire même qu’il ne soit pas au courant), mais soyez observateurs lors de la visite, il y a parfois quelques indices d’une occupation solitaire…
Ce qu’il faut retenir
Visiter un bien immobilier, c’est savoir regarder au-delà de l’esthétique et poser les bonnes questions. Les facteurs humains peuvent être aussi importants que les sujets techniques, et votre éventuel coup de cœur ne doit pas vous aveugler au point de passer à côté de sujets majeurs !
Ces questions simples, mais essentielles vous aideront à acheter en toute sérénité, en évitant les mauvaises surprises et en maîtrisant votre budget.