Vous hésitez entre la clé d’un appart RE2020 tout neuf et le charme d’un bien ancien avec ses pierres apparentes à deux pas du centre-ville ? Frais d’acquisition, PTZ 2025, DPE, délai de livraison en VEFA, budget travaux… En 2025, le bon choix ne se joue pas qu’au prix affiché. Voici un guide clair pour trancher selon votre projet.
Acheter dans le neuf en 2025 : frais réduits, garanties et PTZ… avec un délai à prévoir
Premier atout du neuf, les frais d’acquisition sont plus bas que dans l’ancien, car la taxe de publicité foncière y est réduite. Concrètement, le neuf passe sous un régime de droits allégés par rapport à l’ancien, ce qui diminue la note chez le notaire.
Côté confort et factures, un programme neuf respecte la RE2020 (exigences énergétiques et carbone renforcées depuis 2025). À l’usage, cela signifie des logements mieux isolés, pensés pour les épisodes de chaleur, et plus sobres en énergie.
La sécurité juridique fait aussi partie du “package” : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale des équipements (2 ans) et garantie décennale (10 ans) couvrent l’essentiel des désagréments après livraison. En vente en l’état futur d’achèvement, aussi appelé VEFA, l’opération est encadrée par un contrat type et protégée par une garantie financière d’achèvement fournie par un établissement habilité.
Côté financement, le PTZ 2025 soutient l’achat dans le neuf (et reste possible dans l’ancien avec travaux). L’éligibilité au PTZ dépend de vos revenus, de la zone de l’adresse et de la composition du foyer. Dans de nombreuses communes, une exonération temporaire de taxe foncière peut s’ajouter après achèvement, sous conditions locales et dans les délais de déclaration. De plus, selon vos revenus, vous pouvez également bénéficier du dispositif Bail Réel Solidaire, permettant l’acquisition à un prix inférieur au marché.
La contrepartie principale d’un achat neuf, c’est le temps : en VEFA, vous signez avant la construction ou en cours de chantier, avec un dépôt de garantie encadré (2 % à 5 % selon le délai de signature de l’acte) et une livraison à venir. Il faut accepter ce calendrier et vérifier l’ensemble des pièces avant de s’engager. De plus, vous n’avez généralement pas vraiment le choix concernant le quartier puisque vous êtes tributaires des programmes à venir et du foncier disponible.
Acheter dans l’ancien : ce que vous gagnez… et ce qu’il faut prévoir
Acheter dans l’ancien permet souvent d’emménager vite, de viser des quartiers déjà constitués et, à budget égal, d’obtenir plus de surface ou une adresse plus centrale. Aussi, la négociation peut être plus ouverte, surtout si des travaux sont à prévoir.
En revanche, les frais d’acquisition sont plus élevés que dans le neuf (les droits de mutation pèsent davantage), et certains départements peuvent, depuis 2025, hausser leur taux plafond jusqu’à 5 %. Ce sont des paramètres à intégrer dès la première simulation pour ne pas se faire surprendre.
Si le logement nécessite des travaux, vous pourrez mobiliser un PTZ, à condition que les travaux représentent une part substantielle de l’opération (économie d’énergie, amélioration, création d’annexes…). Cela peut aider à contenir la mensualité finale tout en valorisant le bien.
À cela peuvent s’ajouter des aides à la rénovation qui peuvent alléger la facture. Pour connaître votre éligibilité à ces aides, effectuez une simulation avec Mes Aides Réno. De plus, les travaux auront aussi un impact sur la valeur finale du bien, c’est une information qu’il faut garder à l’esprit. Pour avoir une réelle idée de la plus-value créée grâce aux travaux envisagés, rendez-vous sur la calculette Mes Aides Réno.
Budget global : frais, aides et “coût d’usage”
Pour comparer honnêtement, regardez au-delà du prix affiché et raisonnez en coût total :
- Frais d’acquisition : allégés dans le neuf (droits réduits), plus lourds dans l’ancien (droits “pleins”). Les barèmes officiels détaillent cette différence de régime.
- Aides : le PTZ 2025 s’applique au neuf (quotité modulée) et, dans l’ancien, sous condition de travaux. Selon votre statut, Action Logement peut compléter (prêt accession). Faites systématiquement une simulation officielle ou faites appel à un courtier pour vous accompagner dans votre montage financier.
- Coût d’usage : un logement RE2020 limite en principe les charges énergétiques et évite de gros travaux au démarrage quand un bien ancien peu performant peut demander un budget rénovation (énergie, parties communes) à court ou moyen terme et entraîner des factures plus conséquentes en attendant.
Délais et sécurité : les points à vérifier
Dans le neuf, vous achetez souvent sur plan (VEFA) : prenez le temps de lire le contrat, les plans, le calendrier d’appels de fonds, les assurances et la garantie d’achèvement. Le cadre réglementaire protège l’acquéreur, mais il faut documenter chaque étape et conserver vos pièces. Dans l’ancien, l’aléa porte davantage sur l’état réel du bien et de la copropriété : étudiez les diagnostics, le DPE, le carnet d’entretien, les procès-verbaux d’AG, et budgétez les travaux identifiés.
Comment trancher quand on achète pour la première fois ?
Commencez par votre calendrier et votre tolérance au délai : si vous devez habiter dans les six prochains mois, l’ancien s’impose clairement.
Si vous pouvez attendre, le neuf revient dans la balance.
Voyez ensuite où se trouvent vos priorités. Vous voulez une mensualité “optimisée” et peu de surprises : le neuf marque des points grâce aux frais réduits, au PTZ 2025 (le cas échéant), aux garanties et à l’exonération de taxe foncière de 2 ans dans de nombreuses communes. Vous privilégiez l’adresse et la surface : l’ancien reste la voie la plus flexible. Vérifiez si un PTZ dans l’ancien avec travaux est envisageable, et intégrez les frais d’acquisition dans le plan de financement.
Enfin, n’oubliez pas de vérifier vos droits à un prêt complémentaire, et mettez noir sur blanc la mensualité finale avec assurance, charges estimées, énergie et taxe foncière.
S’il reste un doute, demandez à votre conseiller bancaire ou un courtier de vous aider à réaliser des simulations afin d’établir un arbitrage le plus objectif possible.
À retenir
Le neuf allège les frais chez le notaire, apporte des garanties et une meilleure performance énergétique, mais impose souvent d’attendre la livraison. L’ancien offre plus de m² ou une adresse plus centrale à budget équivalent, mais il faut anticiper des frais d’acquisition plus élevés et des éventuels travaux. Le bon réflexe consiste à comparer le coût total mensuel et aides incluses, plutôt que le seul prix d’annonce.