Accéder à la propriété est devenu un véritable défi pour beaucoup de ménages en France, notamment dans les zones où les prix de l'immobilier sont élevés. Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une réponse innovante à cette problématique. Ce dispositif, créé en 2017, vise à permettre aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement à un coût abordable. Découvrez comment fonctionne le BRS, ses avantages et les conditions pour en bénéficier.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire repose sur un principe de dissociation du foncier (le terrain) et du bâti (le logement). Concrètement, lorsque vous souscrivez à un BRS, vous devenez propriétaire du logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Ce dernier est la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une entité à but non lucratif agréée par l’État, qui vous loue le terrain à un coût modique. Vous payez donc une redevance mensuelle pour l’utilisation du terrain, tout en remboursant votre emprunt immobilier pour l’achat du logement.
Ce dispositif a été instauré par la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques et mis en place en 2017. Son objectif est de favoriser l’accession à la propriété pour les français les plus modestes, dans un cadre sécurisé et encadré, tout en maintenant un parc de logements accessibles sur le long terme.
Les Conditions pour Bénéficier d’un BRS
Le BRS est un dispositif social, destiné exclusivement aux ménages aux revenus modestes. Plusieurs critères doivent ainsi être remplis pour y prétendre.
Les revenus des bénéficiaires ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la zone géographique du logement et du nombre de personnes dans le foyer. En outre, ils se basent sur le revenu fiscal de l’année N-2, soit vos revenus de 2022 pour l’année en cours.
Voici les plafonds de ressources pour 2024 :
À titre d’exemple, vous êtes un jeune couple sans enfants et vous souhaitez acheter un bien neuf à Rennes. Rennes ayant été reclassée en zone très tendue (zone A) au début de l’été, vous ne devez pas dépasser 56 169 € de revenus cumulés sur l’année 2022 pour un achat en 2024.
De plus, afin d’acquérir un bien en BRS, vous devez acheter le logement dans le but d’en faire votre résidence principale. Vous devez donc résider ou travailler dans la métropole dans laquelle vous achetez et ne pas être propriétaire d’un autre logement, que vous l’habitiez ou non.
Attention, vous ne devez pas avoir changé de situation au moment où vous pourrez vivre de manière effective dans votre nouveau logement. Vous vous y engagez via une déclaration sur l’honneur.
Vous vous engagez également à payer la redevance mensuelle au titre de l’occupation du terrain à l’OFS dont vous dépendez.
En cas de revente, le prix du logement sera encadré pour rester accessible aux ménages modestes, et le futur acquéreur devra lui aussi être éligible au dispositif.
Nouvelle règlementation à compter de 2025
À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, des critères supplémentaires devront être respectés : vous ne devrez pas posséder un logement que vous pourriez utiliser comme résidence principale, ni un bien que vous louez et qui vous procure suffisamment de revenus pour acheter dans le parc privé.
Pour vérifier votre éligibilité à coup sûr, vous pouvez vous rendre sur le simulateur du gouvernement appelé BoRis.
Les Avantages du Bail Réel Solidaire
Si vous devez respecter un certain nombre de conditions qui peuvent, pour certaines, paraître contraignantes, le BRS présente plusieurs avantages notables pour les acheteurs.
Tout d’abord, l’avantage le plus connu : le prix d’achat réduit.
Puisque vous n’achetez pas le terrain, le prix du logement, qui bénéficie déjà d’un prix au m² très avantageux puisque limité aux plafonds du PSLA (Prêt Social Location-Accession), est ainsi réduit de 15 à 30 % par rapport aux prix du marché.
Autre avantage du BRS : l’accès aux aides financières.
En achetant un logement neuf sous BRS, vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5 % et, dans certaines communes, d’un abattement de 30 % sur la taxe foncière. De plus, vous êtes également éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ+) pour financer votre acquisition.
Mais acheter en bail réel solidaire vous apporte aussi une garantie de stabilité et de sécurité. En effet, le bail est conclu pour une durée comprise entre 18 à 99 ans, et l’OFS n’a pas le droit de résilier le bail de manière unilatérale.
Enfin, de la même manière qu’un achat immobilier traditionnel, vous pourrez transmettre votre patrimoine à vos héritiers.
Ainsi, en cas de décès, le logement peut être transmis aux héritiers, qui pourront l’occuper s’ils remplissent les conditions d’éligibilité au BRS ou le revendre dans les conditions définies par le dispositif.
Revendre ou louer un logement en Bail Réel Solidaire
Contrairement à ce qu’il peut parfois se dire, il est tout à fait possible de revendre un logement acquis sous BRS à tout moment. Néanmoins, la revente sera, elle aussi, encadrée.
Le prix de vente doit être limité au montant d’achat initial, ajusté en fonction de la variation d’un indice déterminé par l’OFS et éventuellement majoré si des travaux d’amélioration ont été réalisés (installation d’une cuisine sur mesure par exemple). De plus, le futur acquéreur doit être éligible au BRS et bénéficiera lui aussi du dispositif pour une durée minimale de 18 ans.
À savoir que vous pouvez également transmettre votre logement à vos proches sous certaines conditions.
Enfin, s’il existait un certain flou autour de la location des biens acquis en BRS, le décret publié au Journal officiel le 17 juillet 2024 est venue préciser la possibilité de louer un bien acquis via un bail réel solidaire, sauf si votre contrat de bail comporte une clause l’interdisant. Cependant, avant de procéder, vous devez informer l’organisme de foncier solidaire avec lequel vous avez signé le bail des détails de votre projet de location, notamment :
- si vous souhaitez louer la totalité du logement ou seulement une partie ;
- la durée pendant laquelle la location est envisagée.