Vous achetez votre première résidence principale ou vous n’en avez pas possédé récemment ? Être « primo-accédant » n’est pas qu’une étiquette : c’est un statut qui ouvre la porte au prêt à taux zéro (PTZ), oriente la manière dont les banques analysent votre dossier, peut activer des aides locales et impose aussi quelques règles.
Voici l’essentiel, clair et à jour, pour avancer sereinement.
Être primo-accédant
En droit français, la référence la plus utilisée est celle du Prêt à Taux Zéro (PTZ) : pour l’obtenir, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l’offre de prêt.
Des exceptions existent (invalidité, logement détruit par une catastrophe, etc) : dans ces cas, on peut demander le PTZ même si l’on a été propriétaire plus récemment.
À noter : on peut avoir possédé un autre bien (locatif, nue-propriété, etc.) et rester éligible si l’on n’était pas propriétaire de sa résidence principale.
PTZ 2025 : ce qui a changé concrètement
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ est élargi à tous les logements neufs, appartements et maisons, partout en France, et demeure possible dans l’ancien avec travaux sous conditions.
Le PTZ reste un prêt complémentaire sans intérêts, accordé sous plafonds de ressources et quotités variables selon le foyer et la zone. Il peut désormais se cumuler avec MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur.
En pratique : le PTZ ne finance jamais 100 % de l’opération mais vient compléter un prêt principal. En pratique, son montant dépend de la zone A/A bis/B1/B2/C et de la composition du foyer. Pour connaître la zone exacte de l’adresse visée, utilisez le simulateur officiel avant de boucler votre plan de financement.
Ce que les banques regardent en premier
Au-delà de l’apport, les établissements appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : taux d’effort maximal 35 % (assurance comprise) et durée d’emprunt jusqu’à 25 ans, avec tolérance de 2 ans de différé en cas de VEFA* ou de travaux importants.
Bon à savoir :
Les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production de crédit, prioritairement affectée aux résidences principales et aux primo-accédants : utile quand votre dossier mérite un coup de pouce (revenus évolutifs, projet avec travaux, etc.).
Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à faire appel à un courtier.
« Primo » ne veut pas dire « sans frais » : attention aux frais d’acquisition
Les « frais de notaire » regroupent surtout des taxes perçues pour le compte des collectivités (DMTO), dont le plafond départemental peut monter jusqu’à 5 % du prix depuis avril 2025 (contre 4,5 % auparavant), sur décision locale.
Autrement dit, la note peut varier selon le département. Aussi, renseignez-vous avant d’arrêter votre budget.
Et si vous avez déjà été propriétaire ?
Le mot « primo-accédant » est parfois utilisé au sens large par les acteurs du marché pour désigner un premier achat.
Cependant, pour l’accès aux aides publiques, c’est la définition retenue par le PTZ qui fait foi.
Il faut donc ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 dernières années, sauf exceptions listées plus haut.
Si vous avez possédé votre résidence principale il y a moins de deux ans, vous ne serez pas éligible au PTZ (hors cas dérogatoires), mais rien n’interdit un prêt immobilier classique si votre capacité d’emprunt suit les critères HCSF.
Quelles aides espérer (et lesquelles n’existent plus) ?
Le PTZ reste le levier national le plus connu en 2025. D’autres dispositifs existent selon les projets : PSLA/location-accession, TVA réduite en zones spécifiques, BRS, Prêt Accession Action Logement, Subventions… Il existe également des aides en locales, aussi, renseignez-vous en fonction de votre secteur d’achat.
En revanche, l’APL accession n’est plus attribuée pour les nouveaux prêts signés depuis 2020 en métropole. Elle ne subsiste que pour d’anciens prêts ou des cas spécifiques, notamment outre-mer.
Le parcours type d’un primo-accédant, aujourd’hui
Commencez toujours par cadrer votre capacité d’emprunt en tenant compte des règles de la HCSF.
Vérifiez votre éligibilité au PTZ et, le cas échéant, prenez connaissance de vos plafonds PTZ.
Explorez également les aides complémentaires (banques, action logement, aides locales, etc.). À ce moment, vous aurez une idée déjà plus précise de votre budget. Prenez rendez-vous avec un courtier (le conseil est gratuit) ou directement avec votre banquier pour connaître votre enveloppe globale.
C’est alors que vous pourrez plus sérieusement chercher le futur bien de vos rêves sur ouestfrance-immo.com.
Ensuite, la procédure suivra normalement son cours : offre d’achat, signature du compromis, validation de l’offre de prêt, signature de l’acte authentique devant le notaire, et enfin, la remise des clés !
Gardez en tête que certains délais évoluent selon la nature du bien (ancien, VEFA) et l’existence d’un différé.
À retenir
En 2025, et sauf exception, être primo-accédant, c’est ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans.
Cela donne accès au PTZ, désormais ouvert à tout le neuf partout en France et toujours possible dans l’ancien avec travaux, le tout sous plafonds de ressources.
Côté financement, la règle des 35 % et la durée de 25 ans (jusqu’à 27 ans avec différé) guident les banques, qui disposent d’une flexibilité ciblée en faveur des primo-accédants. N’oubliez pas de vous renseigner sur les aides complémentaires, notamment en locales.
Enfin, anticipez vos frais d’acquisition : les DMTO peuvent atteindre 5 % selon le département depuis avril 2025.
*Vente en l’Etat Futur d’Achèvement