Acheter sans apport en 2025, est-ce encore possible pour un primo-accédant ?

Ce que disent vraiment les règles 2025

Les banques doivent respecter deux garde-fous fixés par le HCSF : 

• les mensualités totales ne peuvent pas dépasser 35 % des revenus (assurance comprise) 
• la durée d’amortissement ne peut excéder 25 ans, avec jusqu’à 2 ans de différé si l’entrée dans le logement est décalée (VEFA, travaux). 

Elles disposent en réalité d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production de crédit, prioritairement orientée vers les résidences principales et les primo-accédants.

Autrement dit, il n’existe aucune règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) imposant un apport : l’arbitrage porte sur l’endettement, la durée et la qualité du dossier. 

Sans apport : quand est-ce que les banques disent « oui » ?

L’absence d’apport n’est pas un motif de refus automatique. Certaines banques peuvent financer 100 % du prix, voire couvrir une partie des frais (jusqu’à ~110 %) si votre profil est robuste, vos comptes sont sains et le projet est cohérent avec vos revenus.
Ce n’est pas la norme, mais c’est encore pratiqué au cas par cas lorsque le risque global reste maîtrisé.

Dans les grilles de lecture actuelles, un « oui » sans apport arrive surtout quand le reste à vivre est confortable, que l’emploi est stable (ou des revenus récurrents bien documentés), et que la localisation du bien rassure sur la valeur de revente à long terme. La banque peut alors utiliser sa marge de flexibilité pour déroger ponctuellement aux critères les plus stricts. 

Le levier qui change tout pour un primo-accédant : le PTZ 2025

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le prêt à taux zéro a été élargi : il couvre tous les logements neufs, maisons comme appartements, partout en France. Il reste mobilisable dans l’ancien avec travaux en zones B2/C et peut se cumuler avec MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur.

Le montant dépend des revenus du ménage et de la zone géographique du futur achat.
La quotité peut atteindre 50 % de l’opération pour un appartement neuf (selon votre tranche), et jusqu’à 30 % pour une maison neuve.

Attention : le PTZ ne remplace pas l’apport, mais réduit le prêt principal et améliore le taux d’effort, ce qui sécurise votre dossier sans décaisser d’épargne. 

Empiler les briques : comment boucler un financement sans apport « cash »

Dans un dossier « zéro apport », la stratégie consiste à additionner des financements complémentaires pour limiter le crédit principal :

– PTZ pour maximiser la part à taux 0
– prêts réglementés (PAS ou prêt conventionné) pour lisser la durée et cadrer les coûts
– Prêt Accession d’Action Logement (jusqu’à 30 000 € à 1 % hors assurance, sous conditions d’entreprise et de ressources) si vous êtes salarié du privé
— Dispositifs d’accession sociale (BRS ou PSLA) qui réduisent le prix d’achat et la mensualité cible, donc le risque pour la banque.

Chacune de ces briques a ses conditions, mais leur cumul est précisément ce qui permet, dans certains cas, de compenser l’absence d’apport personnel.

Le point sensible : les « frais annexes »

Même quand le prix est financé à 100 %, restent les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, émoluments, garantie, dossier, courtage éventuel). Certaines banques acceptent de les intégrer au financement si votre endettement reste sous 35 % et que la valeur du bien couvre le risque. D’autres exigeront de les payer de votre poche. C’est souvent ici que se joue la faisabilité d’un projet « sans apport ». 

Construire un dossier en béton

Sans puiser dans une épargne personnelle, vous pouvez sécuriser votre profil :

– Assainir vos charges récurrentes (soldes de crédits conso, découvert proscrit) pour dégager du 35 %
– Allonger raisonnablement la durée du prêt pour retomber sur une mensualité compatible (dans la limite de 25 ans, avec différé si VEFA/travaux)
– Documenter finement vos revenus (contrats, attestions d’activité si non-CDI) pour rassurer sur leur régularité
– Cibler un bien éligible PTZ et, si possible, un BRS/PSLA ou une aide locale qui allège le coût final
– Soigner l’assurance emprunteur (et son coût) pour optimiser le TAEG et la capacité d’emprunt.

Achat sans apport – le cas de Julie et Thomas

Julie et Thomas, 29 et 31 ans, vivent et travaillent à Rennes. Ensemble, ils gagnent 3 800 € nets par mois. Ils visent un T3 neuf de 65 m² en Bail réel solidaire (BRS). Rennes Métropole encadre les prix des logements BRS : la fourchette va de 2 800 à 4 200 €/m², stationnement compris. 

Ils repèrent un programme à 3 200 €/m², soit 208 000 € (65 m² × 3 200 €).
Les frais d’acquisition dans le neuf s’élèvent à 2 à 3% du prix. En prenant l’hypothèse haute, soit 3 % (acte, garantie, dossier), les frais sont de 6 000 €. 

Ce qui porte le coût total de l’opération à 214 000 €.

Le montage financier 

1) Le PTZ « nouvelle formule » 

Pour un appartement neuf, le PTZ 2025 peut financer de 20 % à 50 % du prix total, selon les revenus et la composition du ménage, partout en France. 

Comme Julie & Thomas sont primo-accédants. Pour rester prudents, on retient une quotité de 40 %, soit 83 200 € sur leur base de 208 000 € (le calcul exact dépendra du plafond de coût retenu par l’administration pour leur zone et leur foyer). 

2) Le prêt Accession d’Action Logement

Tous deux salariés du privé, ils sollicitent le Prêt Accession : 30 000 € à 1 % fixe (hors assurance), cumulable avec le PTZ. 

3) Le prêt principal (PAS)

Le reste de l’emprunt est complété par un Prêt d’Accession Sociale (PAS), prêt réglementé réservé à la résidence principale et cumulable avec les deux prêts cités ci-dessus. Il reste donc 101 000 € financé par le prêt PAS.

À quoi ressemblent leurs mensualités ?

Pour donner un ordre de grandeur, prenons des taux illustratifs (hors assurance) :

– le prêt PAS sur 25 ans à 4 % : soit 533 €/mois
– le prêt Action Logement sur 25 ans à 1 % : soit 113 €/mois
– le PTZ : 0 € pendant le différé (ex. 8 à 10 ans selon tranche), puis 463 €/mois si on part sur un prêt sur 15 ans 83 200 € à étaler sur 15 ans).

Il y a donc deux phases dans le remboursement : 

• Phase 1 (pendant le différé PTZ) :  646 €/mois (PAS + Action Logement), soit 17 % de leurs 3 800 €. Julie et Thomas bénéficient d’un reste à vivre confortable au regard du garde-fou de 35 % par le HCSF
• Phase 2 (après le différé) :  1 109 €/mois, soit 29 % de leurs revenus → Julie et Thomas sont toujours sous la barre des 35 % d’endettement. 

(Ces chiffres sont donnés uniquement à titre indicatif : le banquier fera ses propres calculs, avec assurance emprunteur et garanties.)

À retenir

En 2025, acheter sans apport reste possible pour un primo-accédant, à condition de bâtir un plan de financement rigoureux et de tenir la jauge HCSF. Le PTZ nouvelle formule (qui couvre désormais toutes les constructions neuves, y compris les maisons) est le levier central, à combiner avec PAS/PC, Action Logement et, selon le cas, BRS/PSLA ou aides locales. Le sujet clé n’est pas « avoir 10 % », mais montrer un projet soutenable : des mensualités ≤ 35 %, une durée maîtrisée et un reste à vivre confortable. Certaines banques peuvent financer 100 à 110 % lorsque ces équilibres sont réunis ; d’autres exigeront que vous régliez au moins les frais annexes. À profils identiques, la différence se fait alors sur la qualité du montage et la présentation du dossier.